今年兩會再次明確了要加快房地產(chǎn)稅立法的態(tài)度，這意味著房產(chǎn)稅的出臺即將進(jìn)入倒計(jì)時。

關(guān)于房產(chǎn)稅，度娘的解釋是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關(guān)乎每個家庭和個人，大家都非常關(guān)心它將對未來市場和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

無論根據(jù)國際慣例還是國內(nèi)專家提議方案，房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國的房產(chǎn)稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來制定標(biāo)準(zhǔn)而已。這意味著：國內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標(biāo)準(zhǔn)；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

本文以此為前提，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需原理的角度，來分析房產(chǎn)稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產(chǎn)生何種影響。聲明：本文為個人獨(dú)立分析觀點(diǎn)，謹(jǐn)供參考，風(fēng)險自負(fù)。

對商品房交易市場的影響：限購城市小于非限購城市，二手房大于一手房

中國地域?qū)拸V、城市眾多，而且地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)投資習(xí)慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經(jīng)濟(jì)水平、房價高低等維度來區(qū)分市場，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產(chǎn)稅對市場和購房人的影響，有一個簡單的分類方法。按當(dāng)?shù)厥袌稣邅韯澐?，就可以分為已出臺限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產(chǎn)稅對供需曲線造成的變化進(jìn)行分析，得出簡單有效的判斷。

限購城市：一手房基本無影響，二手房業(yè)主釋放庫存形成降價壓力

多數(shù)限購城市的市場政策，已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購房者已經(jīng)排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征，對一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。限購政策越嚴(yán)厲的城市，房產(chǎn)稅對一手房房地產(chǎn)交易市場的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關(guān)系不發(fā)生變化，即可認(rèn)為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

不過在限購城市的二手房市場上，房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因，限購城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業(yè)費(fèi)成本（一些機(jī)關(guān)單位的老小區(qū)甚至無需交納物業(yè)費(fèi)）。

對于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來說，他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人（關(guān)于房產(chǎn)稅對于租房市場的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔(dān)。不同的業(yè)主對于成本壓力的承受能力不同，為了轉(zhuǎn)移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

如此一來，二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長，對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說向下）移動，而房產(chǎn)稅開征不影響購買二手房的需求，需求不發(fā)生移動變化。供需均衡點(diǎn)從原來的（P1,Q1）變?yōu)樾碌模≒2,Q2），表現(xiàn)為二手房價格下降，而成交數(shù)量有所增長。

供給量增加帶來的下行壓力，取決于房產(chǎn)稅的稅率高低。稅率越高，二手房短期內(nèi)降價壓力越大。稅率較高時還將對當(dāng)?shù)氐囊皇址渴袌鲈斐蓻_擊，因?yàn)槎址亢鸵皇址恐g互為競爭品，一部分原來的潛在用戶將轉(zhuǎn)向二手房市場。

非限購城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場趨于理性

尚未出臺限購政策的城市，往往當(dāng)?shù)胤績r相對較低或商品房庫存壓力較大，有時往往二者兼而有之。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達(dá)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

由于不限購，這些城市的購房者中不僅有首次購房者，還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市，甚至?xí)幸远嗵追繕I(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后，有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主，未來其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下，他們的買房成本都提高了。

根據(jù)需求原理，購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發(fā)生移動。最終市場均衡點(diǎn)向左下移動，即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說，這可不是什么好消息，需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫存任務(wù)。

二手房的情況則與一手房相比略有些不同。同上的原因，房地稅開征引起了二手房的需求量下降，需求曲線左移。而且由于持有成本增長將刺激部分業(yè)主出租其持有的物業(yè)，短期內(nèi)二手房的供給量將增大，供給曲線發(fā)生右移。很明顯，新均衡點(diǎn)的P2要低于原均衡點(diǎn)的P1，對比一手房市場的圖示不難發(fā)現(xiàn)，二手房的價格下降幅度要大于一手房。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標(biāo)注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結(jié)果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現(xiàn)價格下降銷量上升的態(tài)勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當(dāng)?shù)刈庾÷实?，在此不展開討論。

不過，對于剛需用戶而言卻是一個好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機(jī)率提升

能夠提供房屋出租的業(yè)主，往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個道理很淺顯大家都明白，剛需型業(yè)主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對外出租。也就是說，房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應(yīng)就是提供商品或服務(wù)的價格，也就是漲房租。

那么我們在外打拼的各路城市民工最關(guān)心的問題來了，房產(chǎn)稅開征后房租會漲多少呢？

前面分析房產(chǎn)稅對商品房交易市場的影響時，是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時，再以限購作為標(biāo)準(zhǔn)就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產(chǎn)稅對租房市場的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長期將回調(diào)

還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

國內(nèi)的一二線城市，以及少數(shù)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，外來人口數(shù)量龐大，租房市場需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價格彈性很小。

在供給層面，租住率高的一二線城市，通過近年的多輪房租增長，其供給潛力已經(jīng)挖得非常充分。當(dāng)然房產(chǎn)稅的壓力會逼迫一小部分的業(yè)主轉(zhuǎn)向租房市場，但整體而言短期內(nèi)增加極其有限，可忽略不計(jì)。

當(dāng)供給曲線提高一個房產(chǎn)稅單位向上移動時，需求曲線并不發(fā)生移動，兩者將在新均衡點(diǎn)相交。此時，新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1，而新均衡價格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產(chǎn)稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔(dān)房產(chǎn)稅的大部分壓力。

而在需求特別旺盛的北上廣深等城市，甚至可以認(rèn)為短期內(nèi)需求曲線就是一條垂直線。如上圖所示，無論房租價格漲多少，需求數(shù)量都不發(fā)生改變，Q2等于Q1二者處于同一個點(diǎn)。P2減P1則正好等于房產(chǎn)稅額度，租客承擔(dān)了房產(chǎn)稅成本的全部。漂在北上廣深等一線城市的小哥哥小姐姐，屆時只怕又要感嘆房租漲價、生活艱辛了。

這種情況并非推測，之前發(fā)生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時，相應(yīng)區(qū)域房租出現(xiàn)過上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風(fēng)波，不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應(yīng)抵扣額度。

不過好在市場看不見的手具有強(qiáng)大的調(diào)節(jié)功能，長期而言，房產(chǎn)稅對于租房市場的影響要小一些。

租房需求在短期內(nèi)缺乏彈性不假，但長期彈性要大得多，因?yàn)槿藗儠ψ饨鸨q的激勵做出反應(yīng)。比如說，人們可以通過合租（子女和父母、戀人之間、朋友之間等）、搬到更遠(yuǎn)更便宜的地方、換能提供員工宿舍的工作、去其他城市等方式，來降低房租的負(fù)擔(dān)成本。隨著時間的推移，人們的租房需求將在原有基礎(chǔ)上逐漸減少。

如此一來，如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價格水平，供給將出現(xiàn)過剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價以求，最終實(shí)現(xiàn)新的均衡價格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價格P0高一些，但相比短期均衡點(diǎn)P1要低很多。這時，房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔(dān)，相比短期均衡點(diǎn)時基本由房客承擔(dān)更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài)，說明供給相對充足而需求明顯不振。

往往當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲，他們可以通過到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居?。T摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過，房產(chǎn)稅將促使二手房價格下跌）等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的到來而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對于這些業(yè)主來說，每年最多支付一兩千元的物業(yè)費(fèi)，這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導(dǎo)致顯性的持有成本大增，就會超過一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)仄胀ň用駜蓚€月工資。于是為了減少壓力，這部分業(yè)主將會把房子推向租賃市場，從而增加了供給量。

與現(xiàn)有的房東相比，新進(jìn)入市場的部分業(yè)主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走，新進(jìn)入業(yè)主則增加供給量拉動供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現(xiàn)在對應(yīng)的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動。

這樣一來，房租因?yàn)榉慨a(chǎn)稅帶來的上漲就被抑制住了，像上圖這出現(xiàn)價格下降、出租數(shù)量增長也是完全可能的。少數(shù)極端的城市，或?qū)霈F(xiàn)房租價格降至持有成本（房產(chǎn)稅+物業(yè)費(fèi)）線或以下的現(xiàn)象，比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結(jié)和預(yù)測

通過是否限購和租住率高低兩個維度，制作了一個矩陣圖，總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關(guān)心的城市，對比其特點(diǎn)所屬的類型進(jìn)行查看分析。

房產(chǎn)稅開征對于二手房市場的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。二手房價格下跌恐難避免，剛需用戶購房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言，二手房走勢也將間接影響一手房價格，使得房地產(chǎn)市場更加理性、健康和穩(wěn)定。

雖然沒有空置稅有效，但某種程度上來說，房產(chǎn)稅是比限購更科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費(fèi)的同時，它相當(dāng)于在供給和需求之間打入了一個楔子，同時遏制了過熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺將能打擊炒房之風(fēng)，促進(jìn)資源配置效率，起到了一定的負(fù)外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實(shí)際驗(yàn)證這一作用。

預(yù)計(jì)在房產(chǎn)稅開征后，二手房價格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購政策，特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發(fā)點(diǎn)是為了促進(jìn)市場繁榮，未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報道稱房產(chǎn)稅稅率決定權(quán)將下放給地方，未來房產(chǎn)稅很可能取代限購政策成為主流市場調(diào)節(jié)方式。

最后作幾個小預(yù)測：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素，未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場。

3、判定具體房產(chǎn)的價格和租金時，除了市場大形勢之外，更應(yīng)該考慮局部的供求關(guān)系。因?yàn)榉课菪枨笥泻軓?qiáng)的地段性，局部區(qū)域小市場的供求關(guān)系才是決定房價和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產(chǎn)稅出臺后，還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高，甚至?xí)档统鞘械钠骄Y(jié)婚年齡。因?yàn)閱紊砉返腦漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀，有了房產(chǎn)稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔(dān)心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者，微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）。

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