從中報看新城控股的新征程：“地產+商業(yè)”雙輪驅動穩(wěn)健成長

原標題：從中報看新城控股的新征程：“地產+商業(yè)”雙輪驅動穩(wěn)健成長

作者：葉枚

審校：一條輝

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。

三天前新城控股(601155)公布2019年中期業(yè)績報告，這份成績單令市場期待。

中報顯示，新城控股上半年營收170.64億元，同比增長8.29%；凈利潤25.92億元，同比增長2.13%；扣非后凈利潤20.51億元，同比增長2.54%。銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，雙雙保持雙位數的增長。

過去幾年，新城控股憑借“住宅+商業(yè)”的雙輪驅動戰(zhàn)略，加之“以上海為中樞、長三角為核心，并向環(huán)渤海、珠三角和中西部地區(qū)擴張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，經營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長，去年銷售額排名一路高升至排行榜第8位。

到2019年上半年，其銷售無論是單月還是半年 ，新城控股都同比兩位數的增長，且增速在前十房企靠前，發(fā)展腳步更加穩(wěn)健有力。

那么，新城控股今年中期成績單到底有哪些亮點呢？在房住不炒的新時期新城控股還能繼續(xù)保持行業(yè)前列嗎？公司的成長前景未來有多大？

下面，我們來一探究竟。

雙輪驅動穩(wěn)中求進

過去20多年，新城控股一直以高質量發(fā)展為總要求，去年公司戰(zhàn)勝了錯綜復雜的外部環(huán)境，從千億企業(yè)一躍成為兩千億企業(yè)，行業(yè)排名和銷售業(yè)績實現(xiàn)雙雙跨越。

進入2019年，結合市場當前形勢以及公司實際需求，新城控股又提出了全新十六字核心戰(zhàn)略：穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能。在十六字方針下，新城控股上半年銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，銷售規(guī)模仍然穩(wěn)居第8位。

在剛過去的7月份，新城控股繼續(xù)穩(wěn)健奔跑，實現(xiàn)合同銷售金額約245.33億元，銷售面積約220.88萬平方米，分別同比增長33.68%、50.56%。單月銷售額不僅高于其今年上半年的月度銷售均值，且7月單月同比漲幅在十強房企中繼續(xù)保持領先水平。

除了住宅地產高歌猛進，作為新城控股下一個發(fā)展?jié)摿c的商業(yè)地產也為公司規(guī)模發(fā)展和效益增長作出了積極貢獻。

“吾悅”是新城控股著力打造的商業(yè)地產品牌。今年上半年，吾悅廣場上半年實現(xiàn)租金及管理費收入17.41億元，同比增長104%，出租率高達98.49%，成為公司營收利潤的高增長點。

公開數據顯示，上半年，吾悅廣場新開業(yè)2座，已開業(yè)數量達到44座，已開業(yè)面積411.03萬方，同比增長63.06%；下半年，新城控股還將開業(yè)20座吾悅廣場。目前，新城控股在建及開業(yè)的吾悅廣場總數達119座。

于此同時，我們還注意到，相比較上半年的平穩(wěn)表現(xiàn)，新城控股的中報還隱藏了一個更大的“驚喜彩蛋”。

上半年，新城控股共有34個子項目竣工交付，竣工面積404萬平方米。下半年計劃竣工項目高達90個，預計竣工建面1469萬平方米。以此計算，全年計劃竣工交付超過1800萬平方米，是去年的兩倍左右，結算營收的規(guī)模將同比例大幅增長。

還有一個更直接的參考指標，2019年上半年，新城控股的銷售預收款從2018年底的1182億元，增加到1723億元，已售未結面積達到2960萬平方米。

由此可知，不僅未來營收和利潤的可結算資源非常充足，下半年新城控股的營收規(guī)模大幅增長和凈利潤上揚是大概率事件。

在建項目方面，上半年新城控股共339個，總建筑面積達8850萬平方米；今年下半年計劃新開工項目87個，新開工建筑面積1622萬平方米。如此大體量的項目儲備，未來兩三年的銷售規(guī)模和業(yè)績增長都能夠支撐。

資金成本控制有優(yōu)勢

新城控股的優(yōu)秀，還在于上半年銷售規(guī)模雙位數增長，其資產負債率和凈負債率反而下降。截至6月底，新城控股總資產4233億元，資產負債率86.7%，同比下降1.61個百分點，凈負債率76.62%，較去年同期下降約39個點。

手中的現(xiàn)金應對短期債務也綽綽有余。截至今年6月底，新城控股在手現(xiàn)金余額為456.42億元、同比增長83.8%，短期債務為261億元，現(xiàn)金短債比1.75倍，流動性充裕，償債能力良好。

為了讓公司有更大的騰挪空間，上半年新城控股也在通過多種渠道廣濟糧草。我們注意到，公司先后成功發(fā)行21億元公司債、總額度為6億美元的高級美元債券、15.58億元的交易商協(xié)會ABN、10億元中期票據、6億元超短期融資券。另外還有一筆80億元公司債券待發(fā)行。

廣濟糧草也并非全然不顧，如果融資成本太高，這一筆筆融資都是未來發(fā)展的包袱。但是新城控股金融機構借款及債券類直接融資的平均融資成本為6.48%，和去年底基本持平，在民營房企中居于較好水平。

深耕長三角，全國均衡布局

拿地能力和區(qū)域的選擇，體現(xiàn)了一個公司對地產行業(yè)趨勢的判斷能力，甚至決定了未來公司的發(fā)展體量。

半年報顯示，2019年上半年新城控股新增土地儲備80幅，總建筑面積達2459.20萬平方米。依托招拍掛、收并購等多元拿地方式，特別是綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約2989元/平方米，約為同期銷售均價的25%，較低的土地成本有效保障了項目利潤空間。

土地儲備分布方面，截至到今年6月底，新城控股土地儲備已經達到1.34億平方米，且土儲布局全面，長三角占47%，環(huán)渤海占17%，珠三角占5%，中西部地區(qū)占31%。

2019年上半年，新城控股于北京、天津、西安、重慶、武漢等重點一二線及中西部省會城市積極加倉。

深耕長三角、擴充西南區(qū)域版圖，全國化均衡的布局，對新城控股應對周期輪動和市場風險提供了助力。

這種資產布局顯然踏準了市場節(jié)奏。伴隨著城市群的發(fā)展提升，新城控股在各大深耕城市市場占有率較去年同期也有了顯著增長，在江蘇、上海、天津、湖南、山東、浙江、湖北和安徽等省市，已躋身所在區(qū)域TOP10，其中在蘇州、上海及常州等城市相繼完成百億銷售。

過去20多年，新城控股從蘇南一隅的中游地產公司逆勢而起，躋身一線房企之列，從而成為中國最耀眼的地產界新星。

在地產周期新時期，新城控股的征程能更上一層樓嗎？讓我們拭目以待。

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