文/楊潔 何星瑩 編輯/單一

怎樣讓科技手段更好地融入地產(chǎn)行業(yè)，成為了地產(chǎn)商們的全新挑戰(zhàn)。

“中國的房地產(chǎn)行業(yè)依賴土地增值的日子已經(jīng)結(jié)束了，進入到拼產(chǎn)品的階段?！?/strong>實地集團董事長張量給出了自己的判斷。實地多年布局的“全場景智慧社區(qū)”也終于見到了成效。

中國地產(chǎn)，喧囂不再。在高速增長之后，地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)過去，近身肉搏的“白銀時代”悄然而至。

眼下的房地產(chǎn)行業(yè)，正從“拿地-開發(fā)-銷售”的被動售賣模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\營管理”的主動拉客模式。留在戰(zhàn)場上的企業(yè)們，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型分化。在這輪變革中，問題與機遇一并展露出來。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)圈，2006年才進軍地產(chǎn)并不算老兵；但從成立就把科技融入地產(chǎn)的實地，卻成了當下火熱的“智慧社區(qū)”概念之下經(jīng)驗豐富的老炮。

不同于“2-3-4”G時代的過渡，悄然而至的5G時代下，各個領(lǐng)域都將迎來一次“技術(shù)+場景”的巨變。事關(guān)“衣食住行”民生根本的房地產(chǎn)領(lǐng)域，或許也不再需要一個單純的“住宅開發(fā)商”的角色。

而“白銀時代”所考驗的，正是各家開發(fā)商在前十年的“黃金年代”除了賣房，還做了哪些功課。“居住場景+技術(shù)”是趨勢必然，但各家在前十年積累的底子有多少，或許將在這場肉搏戰(zhàn)中顯露出來。

全智能場景

地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.3%。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營業(yè)房銷售面積下降13.1%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

但實地集團卻逆勢而上，在近三年保持了135%以上的增速。這個地產(chǎn)界的“異類”，正在把戰(zhàn)線從原來的住宅領(lǐng)域，延伸向了非住宅領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)，是有力的證明。

實地集團也早已先行，正在摸索出一條獨特的“智慧人居+地產(chǎn)”的模式。

從最初的廣州常春藤項目落地，至8月8日實地·永川薔薇國際項目率先落地的全場景智慧社區(qū)，“智慧人居+地產(chǎn)”的模式正在清晰。這是“地產(chǎn)+科技+商業(yè)”的場景落地。

實地的發(fā)展邏輯分為兩個方面：一方面是找準定位，基于房子，挖掘用戶的真正需求；另一方面是技術(shù)布局，做匹配的智能生活解決方案。

在地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)中，“智慧人居+地產(chǎn)”或許是下一個價值增長點。

實地·廣州常春藤

新技術(shù)與地產(chǎn)行業(yè)的交匯，也在改變著房企的底層思路和價值判斷。

隨著中國住房市場的飽和以及新中產(chǎn)的崛起，消費者已經(jīng)從單純的住房需求演變?yōu)閺脑O(shè)計、配置到場景的一體化的需求。

在這樣的背景下，房產(chǎn)企業(yè)都在科技加持下，開始以智能的標簽吸引消費者，從2017年開始，萬科、綠地、碧桂園、保利等開發(fā)商，都主動使用了智能家居，開始了智慧化的探索。

但在房子中放進智能家居，或許只是最簡單、最表面的方案。

在采訪中，實地集團副董事長馬立強向鋅財經(jīng)潘越飛表達了自己的看法：“ 房子是冰冷的，但是基于房子，結(jié)合不同人的生活形態(tài)，可以提供智能的產(chǎn)品，整套的生活服務(wù) ?！?/p>

實地集團提出的智慧人居系統(tǒng)，能夠?qū)蛷d、房間、廚衛(wèi)到小區(qū)、車庫、樓內(nèi)、安保、物業(yè)等多維空間進行全覆蓋。

當然，實地集團并沒有停留在賣概念的階段。

8月8日，實地集團在山城重慶永川薔薇國際社區(qū)落地了全國首個全場景智慧社區(qū)。鋅財經(jīng)也進行了實地探訪。

對新一代“買房人”來說，開發(fā)商售賣一套房子僅僅解決了最基礎(chǔ)的需求。買下一套房之后，能夠有哪些額外的體驗，這或許是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商走向差異化的十字路口。

比如，在物流最后100米的配送環(huán)節(jié)，現(xiàn)在的小區(qū)快遞柜也只不過是妥協(xié)的產(chǎn)物。用戶不在家，快遞員無法配送，無奈之下產(chǎn)生了快遞柜、代收點之類的中和產(chǎn)物。即便是快遞員愿意在晚間配送，對女性戶主來說，安全就存在了一定的隱患。

送完最后100米的需求依然沒有解決。

小區(qū)快遞柜

在實地的全場景智慧社區(qū)中，一款叫作“Delight”的智能物流機器人就解決物流配送“最后100米”的問題。這也是全國首款室內(nèi)室外智能物流機器人。

只要拿起手機在線上下單購物，錄入訂單信息后，就能在預(yù)定的時間送到戶主家門口為止，并且完全不存在安全隱患問題。

Delight智能物流機器人可以解決戶外社區(qū)的配送問題，而機器人Bingo和微診室可以解決家用健康服務(wù)的痛點。

通過家用健康服務(wù)機器人Bingo，可以實時監(jiān)測到用戶的血壓、心率、體溫等數(shù)據(jù)，此外，Bingo還自帶電子藥盒，可以提供定時服藥提醒、呼叫社區(qū)醫(yī)療門診等服務(wù)。

以主動用藥提醒為例，機器人通過自帶的12格段電子藥盒進行裝藥，設(shè)置提醒之后，機器人會在規(guī)定時間語音提醒吃藥，并在吃藥格段進行亮燈提醒。

通過智能機器人將家庭生活場景與戶外社區(qū)智慧生活場景打通，在全房地產(chǎn)業(yè)還是首次。

Bingo 圖片來源受訪者

在室內(nèi)場景中，已經(jīng)有多款智能家居產(chǎn)品標配入戶，譬如在客廳，鋅財經(jīng)看到，實地的移動式集控面板——智控Mini，可控制家中所有電器，包括燈光、空調(diào)、窗簾等，配置在屋內(nèi)的“致鏡”令用戶在洗漱的同時可聽音樂、觀看新聞、查詢室外空氣狀況。

除了室內(nèi)場景，在社區(qū)內(nèi)，也有比較全面的智慧商業(yè)配套服務(wù)，包括社區(qū)O2O醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)影院、智能社區(qū)安全解決方案等。

全場景智慧社區(qū)的背后，是對技術(shù)反復(fù)考量后的應(yīng)用。

其實早在項目規(guī)劃之初，實地就將所有智能技術(shù)提前置入，將智能化產(chǎn)品和技術(shù)與項目前期融合。

“就像嬰兒誕生一樣，最初我們也無法想象到未來全場景社區(qū)是什么形態(tài)，但最開始，我們就有意識地置入智能產(chǎn)品，這些產(chǎn)品也會更新迭代?！瘪R立強對鋅財經(jīng)表示。

從屋內(nèi)拓展到屋內(nèi)屋外全場景，實地的每一個服務(wù)模塊或者產(chǎn)品，都可以在不同的應(yīng)用場景里帶來不一樣的體驗。

地產(chǎn)駛進 “白銀時代”

“白銀時代”，全軍肉搏。但在博弈中勝出的籌碼，早在入局的那一刻就開始積累。

對實地來說，不管產(chǎn)業(yè)時代變遷，有兩個出發(fā)點是不變的：一是跟著房地產(chǎn)發(fā)展進程走，二是基于用戶的需求做延伸。

實地的棋局在十幾年前就開始布陣。

或許與實地集團董事長張量對科技的濃厚興趣有關(guān)，在2006年實地創(chuàng)立之初，更多的是用互聯(lián)網(wǎng)的思維來做地產(chǎn)，在這個古老的行業(yè)里，“新”得像個異類。

時光倒溯十年，是傳統(tǒng)地產(chǎn)的“黃金時代”。

彼時，大型地產(chǎn)公司依然遵循著“建房——賣房——囤地”的固有模式，以此來滿足消費者的“居住”訴求。實際上，早在實地入局的2年前，政府就開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，以此來遏制過于火熱的房地產(chǎn)項目。2004年開始，各項金融優(yōu)惠取消、連續(xù)加息、貸款利率上浮等一系列政策出臺。

但即便如此，也阻擋不了購房者的熱情。在瘋狂背景之下，眾多房企的年銷售動輒千億。對2006年下海的實地來說，同行的擴張速度也讓其面臨著不小的競爭壓力和挑戰(zhàn)。

在張量看來，他要做的是地產(chǎn)界的蘋果。

在張量的觀念里，實地和其它玩家不算是同緯度的競爭。

想跑出不同的模式，迅速做大規(guī)模，實地在成立之初，便開始搭建匹配大型公司的架構(gòu)與團隊。

實地集團成立的第一年，便在廣東中山市打造第一個大型綜合社區(qū)項目實地璟湖城。但中山項目之后，實地集團進入很長的沉寂時間。

“壓力巨大?！?/p>

在采訪中，馬立強用4個字總結(jié)了那段時期，當同行瞬間做成百億千億的生意時，實地確實面臨著無形的壓力。有壓力，但實地一直沒有懷疑過既定的方向。

當其他房企忙著掙錢高周轉(zhuǎn)的時候，實地忙著在研發(fā)上進行投入。

在一定程度上，研發(fā)與高周轉(zhuǎn)、規(guī)模增長相悖?！霸谇捌诘氖辏瑢嵉氐穆曌u并不大，那個時候我們像一個初創(chuàng)企業(yè)一樣，不斷地在探索生意模式和定位?！瘪R立強說，前期，實地處于只有一兩個盤的狀態(tài)。在2015年，營收收入只有15個億。

轉(zhuǎn)變發(fā)生在2015年9月，實地在廣州長嶺居板塊連奪4宗地，引起市場關(guān)注。

之后，實地的模式也逐漸清晰，開發(fā)的首個項目實地常春藤，在設(shè)計上，則重視引入科技化元素，并致力打造“智慧社區(qū)”。

與此同時，地產(chǎn)公司的黃金時代，在很多人沒有意識到的時候，正在慢慢過去。房企的銷售增速放緩，陷入了低迷狀態(tài)，部分過千億企業(yè)慢慢走向下坡路，也有部分百億企業(yè)停滯不前，甚至消失。

“大家心里都明白，住宅總有一天要飽和的?！瘪R立強告訴鋅財經(jīng)潘越飛。

原先野蠻、粗獷的買地蓋樓的路徑已經(jīng)越來越難走，焦慮開始生長。加之政府的幾次調(diào)控，開發(fā)商開始思考轉(zhuǎn)型：未來是“房地產(chǎn)+”，還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或者是其他？

2015年到2018年，與其他開發(fā)商對白銀時代到來的不安不同，實地的營收反而進入了快速增長期：2016年實地銷售額首次突破百億元。2018年銷售額達275.19億元，在2018年摘得13個地塊，開發(fā)項目現(xiàn)已覆蓋全國26城，近三年每年復(fù)合增長率平均到達135%以上。

實地在穩(wěn)定中展現(xiàn)出來的發(fā)展?jié)摿?，也讓市場重新審視著它的重要性?/strong>

“破局”之路

于實地來說，在當時被認為“過于超前”的布局，在現(xiàn)階段也終于成果初現(xiàn)。

“所有的房地產(chǎn)最初是為了解決居住的問題，對很多開發(fā)商來說，只需要做夠容居率賣出錢。競爭多了以后，客戶的生活形態(tài)不僅僅是滿足這種初級的需要，開始關(guān)注景觀、裝修、周邊配套設(shè)施?！瘪R立強說。

在地產(chǎn)企業(yè)陷入低迷之時，開發(fā)商們紛紛開始轉(zhuǎn)型分化，隨著AI、物聯(lián)網(wǎng)的浪潮襲來，不少房地產(chǎn)公司都打出了科技牌，開始以智能的標簽吸引消費者。

目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)走進了一個誤區(qū)：智慧的概念變成了各種智能產(chǎn)品和設(shè)備的疊加，用戶體驗卻是被割裂的。

在實地的理解中，智慧社區(qū)的構(gòu)建，是圍繞用戶居住的核心訴求，用科技手段作為驅(qū)動，實現(xiàn)從“功能”到“智能”。

房子是硬件，而服務(wù)是軟件，兩者結(jié)合之后，才是真正的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如果單單作為地產(chǎn)供應(yīng)商，那么它提供的服務(wù)就會陷入同質(zhì)化。

在敬畏傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)上，充分理解用戶的真實需求，提出建設(shè)性的解決方案，才能更具競爭力。

在這個過程中，一是洞察用戶的真實需求，另一個是結(jié)合科技的水平，生產(chǎn)出更多引領(lǐng)性的產(chǎn)品，這是實地的核心壁壘所在。

在“智慧社區(qū)”這條道路上，無前車可鑒，但面向用戶，并且對技術(shù)進行提前投入的企業(yè)，能占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。

在洞察用戶的真實需求上，實地集團根據(jù)已經(jīng)交付的大量的業(yè)主數(shù)據(jù)，通過物業(yè)的服務(wù)、調(diào)研、了解他們的生活痛點，來獲得第一手的信息反饋。其次，基于訴求去提供智能家居的解決方案，在這個過程中，實地也投入大量的精力、財力去做產(chǎn)品的研發(fā)。

例如實地針對新一線城市的智能化家居問卷調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)180個意向客戶從自身使用需求來說，對廚房智能家居意向較高的前五位是：一體式收納硬件、智能控制面板、 食物保溫解凍及發(fā)酵、紫外線消毒、超聲波清洗盤。

這些需求在優(yōu)化之后，都被應(yīng)用到了實地的智能廚房之中。

據(jù)介紹，根據(jù)用戶的核心訴求，實地不是簡單的甩手第三方的科研公司，而是通過自有的科技團隊，去做相應(yīng)的研發(fā)，這也是實地區(qū)別于其他的開發(fā)商最大的不同。

從兩個維度來看，跟房地產(chǎn)開發(fā)商相比，實地擁有強大的自研團隊，并且在通過并購，投資不斷增強技術(shù)壁壘；而中途入局的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，擁有巨大的流量與用戶，卻缺少場景，缺乏開發(fā)商支持經(jīng)營、銷售和后期的物業(yè)服務(wù)。

在“智能家居”拓荒的路上，實地逐漸完成了原始積累：技術(shù)，資源，生態(tài)，這個過程并不輕松，也不偶然。

一家靠科技驅(qū)動的房地產(chǎn)企業(yè)，如何保持創(chuàng)意和競爭力？

實地董事長張量圍繞著智慧社區(qū)概念，布局前沿科技。除此之外，實地在全球范圍內(nèi)舉行的全球首個智慧生活創(chuàng)想者大獎——SEED AWARD 2019也成為創(chuàng)意的渠道來源。

“年輕人知道自己的生活想要怎樣的改變，SEED AWARD會涌現(xiàn)一些新的、兼具原創(chuàng)性和落地性的概念?！瘪R立強說。

回過頭去看2016年的初代產(chǎn)品，馬立強用“非常初級”來形容。在近三年里，實地的產(chǎn)品不斷迭代，部分樓盤還在建設(shè)中，尚未落地。馬立強表示，不同城市氣候條件、生活起居習慣不同，未來的產(chǎn)品會按照不同地區(qū)客戶的個性化定制的方向走，注入人工智能的賦能，把新產(chǎn)品進行研發(fā)調(diào)整，在不同的小區(qū)里落地。

“簡單的一、二、三線城市的概念已經(jīng)太粗放了，我們更多地強調(diào)自己的產(chǎn)品是誰能接受的，去尋找目標客群?！瘪R立強認為。

隨著房地產(chǎn)進入分水嶺時間，智慧社區(qū)的理念也逐漸進入完善期，服務(wù)市場體量足夠大，也會有更大的機會。

在新技術(shù)的賦能下，實地集團的“智慧人居+地產(chǎn)”已經(jīng)取得了比較明顯的成效，實地要打造的終局，則是構(gòu)建以社區(qū)為載體、以智能化技術(shù)為手段、實現(xiàn)社區(qū)萬物互聯(lián)的服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

十年一變，開發(fā)商正在尋找下一個價值增長點，實地的“全場景智慧社區(qū)”模式或?qū)⒁I(lǐng)行業(yè)的蛻變與升維。

鋅財經(jīng)

作為一家充滿了科技屬性的地產(chǎn)公司，實地在科研上的投入情況是怎樣的？

馬立強

在公司早期，我們已經(jīng)開始一些科技類的投資，這里面涉及了很多的方向，基本是圍繞著我們智慧社區(qū)概念的一些產(chǎn)品，實地花了很多的精力不斷去關(guān)注這種前沿科技，也花了很多精力做研發(fā)。我們通過投資合作，把一些比較前沿的想法變成產(chǎn)品，保持產(chǎn)品的原創(chuàng)性。地產(chǎn)不僅僅是傳統(tǒng)的制造業(yè)，而是巨大的平臺，這個平臺包括很多場景，科技要是基于各種生活場景來為人服。

實地在研發(fā)，但這種研發(fā)不是簡單的閉門造車，我們同時在整個全球視野里去找一些最領(lǐng)先、最優(yōu)秀的東西，然后跟我們的產(chǎn)品結(jié)合研發(fā)，所以它是一個更加開放的生態(tài)。

鋅財經(jīng)

實地也設(shè)立了商業(yè)地產(chǎn)，這一塊具體怎么做，會跟住宅一樣，走一條區(qū)別于主流的路徑嗎？

馬立強

過去幾年，有些企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)做得非常好，但是在這一兩年，大家潛意識都在回避這個商業(yè)，因為被電商沖擊了，商業(yè)很難做，商鋪里很難經(jīng)營，甚至很多開發(fā)商主動地把這個商業(yè)放棄了。

但是對于實地來說，是要對我們客戶的生活服務(wù)的，我們不能簡單地把社區(qū)的商業(yè)配套全部散售掉，我們有的社區(qū)并不大，在社區(qū)里，最基本的一些商業(yè)配套是應(yīng)該有的，那我們需要的是做mini MALL，這些mini MALL里，它就會植入一些我們自身做的一些題材，比如幼兒教育，無人超市，家有健康，或者是客戶剛需的一些東西，我們希望把這塊也做的更加有科技感，品質(zhì)感，目前也在逐步努力。

鋅財經(jīng)

大量的其他的企業(yè)目前也在做智慧人居這件事情，這一行業(yè)接下去的發(fā)展會是什么樣子？

馬立強

在這一兩年，尤其地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代，很多開發(fā)商受到巨大的壓力，大家都在考慮轉(zhuǎn)型，“房地產(chǎn)+”，智能這塊也有人在做，接下來會有有更多的同行會走到這個軌道。

對實地來說，壓力很大，挑戰(zhàn)更多，但對于地產(chǎn)行業(yè)，這是良性的生態(tài)，這個過程中，我們需要更加有前瞻性，貼近客戶，不斷地往前沖，用產(chǎn)品來說話，

無論是傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型，或者包括互聯(lián)網(wǎng)的一些大公司，其實各家都有各家的優(yōu)勢，對于一些家居品牌，更多的都在自己的慣有路徑上跑，開發(fā)商某種意義其實是資源整合商，我們應(yīng)該有開放的心態(tài)，在這個維度上，把我們的產(chǎn)品的特征強化得更加地極致，把這種產(chǎn)品服務(wù)做到更加地極致。

對于互聯(lián)網(wǎng)公司來講，其實缺乏了一個場景，場景就是這些房子，社區(qū)，硬件的房子和社區(qū)是由開發(fā)商來支持經(jīng)營、銷售和后期的物業(yè)服務(wù)的，這是傳統(tǒng)地產(chǎn)的一個獨有優(yōu)勢。

鋅財經(jīng)

實地所理解的智慧人居的終極的場景是長什么樣子？

馬立強

從一開始的時候，我們可能也沒有理解得那么深。就像像一個嬰兒誕生的時候，你們想象不到他將來會成為什么樣的一個人。剛開始只是覺得我們要做一些智能的一些東西，比如說一些控制面板集成、窗簾可以自動控制、空調(diào)可以控制、電視機可以控制等，當時的這些想法是比較低端。

不斷地在跟客戶的生活接觸過程中，我們才理解客戶有很多的痛點和一些他們關(guān)注的東西，在把這些東西不斷地梳理和綜合后，形成的東西不像當時簡單的是一個智能的面板。

現(xiàn)在我們理解的“智慧人居”，是更多地結(jié)合不同人的生活形態(tài)，去提供一套解決方案，比如按最新的統(tǒng)計來說，中國60歲以上的人已經(jīng)將近有2.4個億，意味著2.4個億的老人需要照顧，因為現(xiàn)在這種社會形態(tài)下，很多的孩子和父母親不在一起住的。

空巢老人的生活形態(tài)有很多危險的地方，比如說接電話時忘記在燒飯，最后發(fā)現(xiàn)那個鍋燒了，甚至會引起火災(zāi)。于是我們有了這套監(jiān)控那個爐溫的設(shè)施。老人上歲數(shù)了容易摔著，我們有了一套系統(tǒng)的監(jiān)控，如果是進去很長時間有異常，會向老人和他的子女的手機、物業(yè)報警。包括老人晚上起床的時候，直接踩在這個地毯上夜燈就會亮。