長租公寓不斷暴雷，自如、蛋殼誰能獨(dú)善其身？

據(jù)媒體報(bào)道，繼蛋殼公寓被曝出要上市的消息以后，長租公寓另一大品牌自如也在考慮將于明年在美國IPO上市，計(jì)劃募集10億美元。根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，自如目前估值為50億美元。近年來，長租公寓行業(yè)歷經(jīng)大起大落，隨著有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，加上長租公寓行業(yè)對(duì)于資金的要求較高，諸多品牌爆雷，倒閉。這次自如準(zhǔn)備上市或許也是為了避開這場危機(jī)。

但自如與蛋殼不同，自如上市更多的可能還是為了擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)媒體報(bào)道，國內(nèi)長租公寓市場還在不斷擴(kuò)大，若是自如能夠率先上市募集資金，然后擴(kuò)大規(guī)?；蛟S能搶占市場，特別是在許多長租公寓品牌爆雷的情況下。不過自如也存在許多問題，最嚴(yán)重的可能是競爭問題，隨著市場規(guī)模擴(kuò)大，不斷有房地產(chǎn)企業(yè)加入戰(zhàn)場，自如雖然融資順利，但想要和萬科，龍湖之類的房地產(chǎn)商競爭難度較大。

另外，通過黑貓平臺(tái)，我們看到自如收到的投訴并不比蛋殼少。來自房客和房東兩方面的壓力都迫使自如不得不做出改變。最近，自如加速了科技研發(fā)，希望通過智能化解決這個(gè)問題。但是不提智能化帶來的成本問題，以目前的市場情況和科技水平來看，推廣是個(gè)大問題，這意味著自如想要解決這些問題并不容易。美股研究社將持續(xù)關(guān)注他的后續(xù)發(fā)展。

騰訊紅杉加持自如融資，赴美上市以求擴(kuò)大規(guī)模

當(dāng)前長租公寓品牌融資并不順利，但排名較前的自如和蛋殼等是個(gè)例外。而與蛋殼相比，自如的融資情況顯然占據(jù)優(yōu)勢，若是這次能領(lǐng)先蛋殼上市，或許將進(jìn)一步擴(kuò)大與蛋殼的差距，當(dāng)頭部效應(yīng)逐漸凸顯之時(shí)，自如的財(cái)務(wù)情況將得到改善。

我們看到自如在融資方面一直都很順利。2016年自如成為鏈家集團(tuán)旗下獨(dú)立運(yùn)營的子公司，截止到目前為止已經(jīng)完成三輪融資，2018年1月融資40億元，3月融資未披露，但2019年6月融資5億美元。在融資過程中，騰訊投資和紅衫資本一直投資，顯然十分看好自如。這使得自如有著充分的資金儲(chǔ)備。由于租房行業(yè)的特殊性，對(duì)品牌的資金儲(chǔ)備要求特別嚴(yán)格，一旦無法支付業(yè)主租金，裝修費(fèi)用，很容易被淘汰出局。而就目前來看，自如的資金儲(chǔ)備位居行業(yè)前列。

不僅如此，自如的資金儲(chǔ)備還遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過競爭對(duì)手們。目前長租公寓市場上，蛋殼公寓排名第二，僅次于自如，但其與自如的差距較大。就融資情況來看，蛋殼迄今完成六輪融資，但估值僅為20億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自如的50億美元。因此，自如的資金儲(chǔ)備不僅豐富，而且與對(duì)手相比也擁有較大優(yōu)勢。

雖然自如資金豐厚，但也在全力避免爆雷危機(jī)。爆雷指的是長租公寓由于經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈破裂，因?yàn)殚L租公寓主要靠\"租房\"尋找房源，然后將房子租出去，所以對(duì)資金要求較高。即使是自如也需要融資來維持自身經(jīng)營，這也是自如和蛋殼爭相上市的原因。另一方面，當(dāng)前長租公寓市場不斷擴(kuò)大，而不少入局者都紛紛倒下，這樣就留出了很大的市場空間，如果自如能夠率先上市，利用上市募集的資金或許能夠搶占市場。

長租公寓壓力之下難以盈利，投訴不斷自如質(zhì)量堪憂

目前整個(gè)長租公寓都面臨諸多問題，自如當(dāng)然也不例外。除了上面說的爆雷危機(jī)以外，這個(gè)行業(yè)還存在盈利困難，競爭加劇，投訴不斷等問題。在盈利方面，雖然自如，蛋殼等并沒有披露相關(guān)數(shù)據(jù)，但從其他公司的盈利情況可以看出其盈利艱難。在競爭方面，雖然不斷有公寓品牌倒閉，但是也有諸多房地產(chǎn)公司加入戰(zhàn)局。而投訴更是通病，在快速擴(kuò)張之下，房間質(zhì)量已經(jīng)成為了犧牲品。

1、長租公寓普遍虧損，自如面臨盈利難題

目前長租公寓普遍面臨盈利問題，自如也是一樣。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，大多數(shù)長租公寓品牌沒有盈利，朗詩綠色集團(tuán)曾披露長租公寓業(yè)務(wù)在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元，甚至于2019年6月已成功將長租公寓及設(shè)計(jì)等非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。再加上不斷有長租公寓公司跑路，例如GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等?？梢钥闯鲩L租公寓盈利并不容易。

2、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局長租行業(yè)，自如競爭壓力增大

市場競爭加劇，自如面臨強(qiáng)敵。雖然自如在資金，房源上儲(chǔ)備豐富，但對(duì)手依然不容小覷。首先是同行業(yè)像蛋殼公寓之類的長租品牌，前不久蛋殼公寓傳出消息將要赴美上市，與自如爭奪長租公寓第一股。但這類品牌與自如差距較大。除了估值和資金以外，就房源而言，自如透露擁有85萬間房，而排名第二的蛋殼僅有45萬間房。

其次是入行的房地產(chǎn)企業(yè)。近來包括萬科，龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局長租公寓行業(yè)，其中龍湖集團(tuán)披露上半年已經(jīng)開業(yè)6萬間，全年開業(yè)8萬間的目標(biāo)不變，同時(shí)維持全年收入10億元的目標(biāo)。而萬科今年上半年新開業(yè)101個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)2.06萬間。雖然從房間數(shù)量上看兩者和自如差距較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的房子大多來自自身，與自如租來的房子不同，成本更低，風(fēng)險(xiǎn)更低。而且房地產(chǎn)企業(yè)大多資金雄厚，隨著他們規(guī)模的擴(kuò)大，自如想要和他們競爭難度較大。

3、房客投訴接連不斷，房東壓力接踵而來

除了盈利和競爭以外，自如還面臨著嚴(yán)重的投訴問題。其實(shí)整個(gè)長租公寓行業(yè)都面臨嚴(yán)重的投訴問題，自如當(dāng)然也不例外，甚至因?yàn)榉吭炊喽訃?yán)重。目前自如面臨的投訴主要來自兩方，一個(gè)是用戶，例如甲醛問題，維修問題，虛假宣傳問題等等。另一個(gè)來自業(yè)主，主要是租金過低，非法群租等等。這些都反應(yīng)了自如在擴(kuò)大規(guī)模中出現(xiàn)的問題，自如上市之后，還會(huì)加速擴(kuò)張，這樣一來，原本就嚴(yán)重的質(zhì)量問題或許還會(huì)加重。雖然自如也在加強(qiáng)宣傳，改善形象，但如果無法從根本上解決質(zhì)量問題，僅靠社區(qū)活動(dòng)等難以徹底解決。

整合期或?qū)⒔Y(jié)束市場迎來爆發(fā)，智能化或能解決自如出租問題

雖然自如乃至整個(gè)長租公寓行業(yè)面臨諸多問題，但也存在著發(fā)展的機(jī)遇。隨著有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，長租行業(yè)的質(zhì)量有所上升，再加上一些小品牌的退出，整個(gè)行業(yè)可能迎來爆發(fā)增長。而且隨著技術(shù)水平的提升，自如也能提升房間的質(zhì)量，降低投訴。

長租公寓可能將會(huì)出現(xiàn)大爆發(fā)的局面，屆時(shí)將為各大品牌商提供更大的市場。前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人數(shù)據(jù)表明，2017年，我國租房市場規(guī)模為1.56萬億元，預(yù)計(jì)到2020年，租房市場規(guī)模將達(dá)到2.71萬億元。雖然近年來不斷有長租公寓品牌倒閉，但整個(gè)市場依然在持續(xù)擴(kuò)大。行業(yè)預(yù)測，未來十年，中國租賃市場總量將接近 5 萬億，增長潛力巨大。

雖然自如存在諸多問題，但若能上市，或許能獲得較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。畢竟從市場情況來看，目前能與自如競爭的長租公寓品牌并不多，除去房地產(chǎn)企業(yè)以外，自如在這個(gè)行業(yè)位居前列。當(dāng)長租公寓行業(yè)爆發(fā)增長之時(shí)，自如或許更能抓住機(jī)會(huì)。

盡管自如想趁著市場爆發(fā)上市擴(kuò)大規(guī)模，但前面提到的投訴問題或許將會(huì)更加嚴(yán)重。為此，自如正在發(fā)展科技，通過智能化減少相關(guān)問題。2018年12月25日，自如新產(chǎn)品線上發(fā)布會(huì)自如寓專場上線，用戶可通過線上頁面全方位了解自如首棟全智能公寓。而且自如深圳總經(jīng)理郭偉稱，深圳自如全面采用智能設(shè)備：智能網(wǎng)關(guān)、智能門鎖、智能開關(guān)，接下來還會(huì)繼續(xù)做智能窗簾、智能空調(diào)。

不過值得注意的是，自如的科技或許能解決一部分居住問題，提高生活質(zhì)量。但是自如與業(yè)主的租金問題屬于經(jīng)濟(jì)糾紛問題，與整個(gè)行業(yè)，市場有關(guān)，難以輕易解決。而且科技帶來的成本過高，不僅造成資金問題，更重要的是難以快速在全國推廣，難以在短期內(nèi)解決投訴問題。

綜上所述，自如選擇赴美上市是自身發(fā)展和市場發(fā)展雙重要求之下的結(jié)果。目前自如面臨的問題比較嚴(yán)重，不管是盈利問題，競爭問題還是投訴問題，自如在短期內(nèi)都難以解決。不過隨著市場的發(fā)展，自如改善居住環(huán)境，這些問題或許能得到一定程度的緩解，但想要從根本上解決還需要很長一段時(shí)間。美股研究社也將持續(xù)關(guān)注他的后續(xù)發(fā)展。

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