三年虧損14億的青客公寓 拿什么爭(zhēng)搶長(zhǎng)租公寓海外上市第一股

原標(biāo)題：三年虧損14億的青客公寓 拿什么爭(zhēng)搶長(zhǎng)租公寓海外上市第一股

作者：遙遠(yuǎn)的風(fēng)

編輯：一條輝

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

美國(guó)華爾街真的像傳說的那樣，遍地是黃金嗎？

近期，青客公寓公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）遞交了首次公開募股（IPO）申請(qǐng)。

招股書顯示，青客公寓計(jì)劃在美國(guó)納斯達(dá)克上市，股票交易代碼為“QK”，計(jì)劃籌資1.5億美元。摩根士丹利和中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司將共同擔(dān)任此次IPO的承銷商。

對(duì)于募資資金的用途，青客公寓此次IPO募資到的資金將分別用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施以及用于一般營(yíng)運(yùn)用途。截至2018年12月31日，青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋6座城市的共計(jì)91234間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%，

企查查資料顯示，青客公寓于2012年成立于上海，現(xiàn)有員工1000余人，下設(shè)近70個(gè)服務(wù)中心，管轄50000余間客房。青客公寓主要從事白領(lǐng)公寓租賃和提供物業(yè)管理，包括房屋出售、出租的中介，房屋托管，家電家具的租賃，互聯(lián)網(wǎng)二類增值電信服務(wù)。

如果此次青客公寓能上市，將在繼蛋殼公寓和自如相繼被傳出赴美上市之后，青客公寓搶占國(guó)內(nèi)常租公寓海外上市第一股。

但，青客公寓上市會(huì)有這么輕松嗎？

巨虧14億

近年來，青客公寓的營(yíng)收增長(zhǎng)迅速，但卻沒有改變虧損的命運(yùn)。

據(jù)招股書顯示，截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9個(gè)月，凈收入分別為5.93億、8.979億元，但凈虧損分別是3.24億元、3.73億元，同比增長(zhǎng)約15%。

另外，2017-2018年，青客公寓的凈收入分別為人民幣5.23億、8.90億元，同比增長(zhǎng)70.3%；凈虧損分別是2.45億元和4.99億元。

也就是說短短2年多時(shí)間，青客公寓虧損了14億元，從具體的原因來看，無非就是為了前期擴(kuò)張市場(chǎng)，不計(jì)成本的營(yíng)銷。

招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓每個(gè)房間平均月租金1149元，折扣后1075元，平均租金利差為25.1%，折扣后利差為20%；由此可得，青客公寓每間房月租金價(jià)差最多不到290元；青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋6座城市的共計(jì)97621間房間，這就意味著，青客公寓每租出一間房虧損3800元，2018年每間房則虧損5180元。

除此之外，青客公寓的回頭客很少，業(yè)主到期之后續(xù)租率并不高。截至6月30日的2019年的前三個(gè)季度，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限僅為11.7個(gè)月，其中，47.3%的租戶在合同到期前選擇退租，僅5.1%的租戶選擇了續(xù)租。

可見，現(xiàn)在的青客公寓選擇上市也是迫于無奈。房東東的創(chuàng)始人全靂表示，企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的強(qiáng)依賴性，進(jìn)入資本寒冬后，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥；二是資本給予企業(yè)的期限將至，對(duì)回報(bào)的訴求緊推著企業(yè)上市；三是蛋殼與自如即將上市的風(fēng)聲給予青客公寓極大的壓力，房源規(guī)模排名第三的青客公寓須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場(chǎng)獲得先機(jī)。

債務(wù)危機(jī)

虧損之下，青客公寓的債務(wù)問題表現(xiàn)更為差勁。

根據(jù)招股書顯示，截至2018年9月30日，未償還的短期債務(wù)為1.32億元，長(zhǎng)期債務(wù)為1.655億元。不過青客公寓賬上現(xiàn)金及等價(jià)物為1.038億元，其中受限制的現(xiàn)金為1500萬元。青客公寓還清短期債務(wù)就已經(jīng)捉襟見肘。

另外，青客公寓總資產(chǎn)20.3億元，而負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，這就意味著它已經(jīng)“資不抵債”了。

除此之外，在現(xiàn)金流方面，青客公寓賬上的資金恐怕不夠支撐一年了。截至2019年6月30日，青客公寓公寓的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.5億元，但青客公寓2018年虧損近5億。

而此次青客公寓在這時(shí)候選擇上市，一定程度上也體現(xiàn)了面臨著巨大的債務(wù)與資金壓力。不過上市融資的背后，實(shí)際上青客公寓是為緩解債務(wù)壓力和防止資金鏈斷裂。

“租金貸模式”遭瓶頸

青客公寓的“包租婆”角色是越來越難當(dāng)了。

租金貸模式，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)過程中非常常見的一種模式，之前是直接辦信用卡，租客辦完信用卡就直接把一年的錢全部刷掉，之后由客戶每個(gè)月去還銀行的錢。然后公寓方就可以拿到一年的租金,有的公寓甚至?xí)⒌魞赡甑馁Y金，因?yàn)樯婕暗馁Y金比較大，可能會(huì)加大資金風(fēng)險(xiǎn)。

目前，青客公寓主要收入來源依賴于租金貸的資金。招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元。即便全部以預(yù)付半年租金計(jì)算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的預(yù)付租金規(guī)模也接近5億元人民幣。招股書披露的數(shù)據(jù)，截至2019年6月底青客公寓預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。

此外，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸。公司與租客的租賃期通常為26個(gè)月，其中大多數(shù)的鎖定期為12個(gè)月。截至今日，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。

不過，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，租金貸模式下，本沒有借貸需求的租客，實(shí)際上是出賣了自身的信用幫助長(zhǎng)租公寓公司融資，而一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入“叫天不應(yīng)、叫地不靈”的境地。

面臨著巨額虧損與債務(wù)，青客公寓赴美上市能否成功，還值得市場(chǎng)期待。

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