來源 | 《青財經(jīng)》原創(chuàng)

作者 | 武文

近日，有媒體曝光武漢“中糧光谷祥云”存在買房需要交13萬“茶水費”，“茶水費”這個房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮的問題，再次暴露在公眾視野。

什么是“茶水費”

買房過程當中收取的“茶水費”，簡單來說就是開發(fā)商通過代理或者分銷等銷售渠道，向購房者收取的除房價之外的好處費。購房者通過交好處費，可以買到心儀的房源。

目前，大部分開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)，除了自銷團隊以外，往往會與代理公司或者分銷公司合作。

房產(chǎn)代理公司，除了參與項目銷售以外，在品牌、策劃、活動等方面也會參與進來，甚至全面負責。如果是獨家代理，案場的所有置業(yè)顧問都需要由代理公司安排駐場；如果是聯(lián)合代理，其中一部分置業(yè)顧問由代理公司安排駐場。

房產(chǎn)分銷公司，是不允許有置業(yè)顧問駐場的，只是為項目提供自然到訪以外的增量客戶來源。有時分銷公司還會分為一級分銷和二級分銷，在傭金比例上存在差別。目前分銷公司的類型，以當?shù)胤慨a(chǎn)中介為主，也會有一些線上電商平臺做分銷，有的代理公司如果沒有好項目做，有時退而求其次，也會選擇做分銷。

“茶水費”是房價以外的費用，這筆錢并不是開發(fā)商直接收取的，而是通過代理公司或者分銷公司收取，最后也只會給購房者開一個代理公司或者分銷公司的收據(jù)，連發(fā)票也沒有。

為什么會存在“茶水費”

近年來，房價漲幅過高過快，已經(jīng)成為社會一大病垢，各地政府也在根據(jù)當?shù)厍闆r制定調(diào)控政策。尤其是一些地區(qū)出現(xiàn)限價房、剛需房、保障房等政策，使得一些地區(qū)一二手房出現(xiàn)價格倒掛，每平米差價達到幾千元甚至上萬元，這就造成了一房難求的局面。

各地政府監(jiān)管部門為了營造公平的交易環(huán)境，雖然要求購房者提供符合購房資格的資料，并要求開發(fā)商通過搖號的方式銷售。但是，不管是否有搖號環(huán)節(jié)，最終決定能賣給誰的權(quán)利畢竟還在開發(fā)商手中，即使搖號現(xiàn)場有公證處的人在，也依然存在暗箱操作的空間。如果想買到房子，甚至是心儀的房號，就需要通過繳納“茶水費”來提前鎖定房源。

拿武漢“中糧光谷祥云”作為案例來看，武漢當?shù)赜邢迌r政策，想購買該項目的剛需房源，還需要提交購買剛需房資格的材料，然后通過搖號選房。武漢樓市近年來一直火爆，再加上該項目又比周邊樓盤還略低幾千元，這就造成了一房難求的局面。想購買剛需房，開發(fā)商把提交資料的時間定到了凌晨，大半夜才通知凌晨交資料，而且是有名額限制，天都沒亮，名額就已交滿。為什么開發(fā)商不敢讓購房者提前做好準備，而是大半夜臨時通知幾個小時后，在凌晨提交資料，其中必有貓膩。即使提交上了資料，開發(fā)商也可以以各種理由告訴你，資料審核沒有通過，依然沒有搖號資格。到了搖號的時候，現(xiàn)在都是線上搖號，有的人就會反映，現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)無法操作，沒法進行確認搖號。有的人能順利搖號，有的人卻無法操作，是否存在人為操控的問題，想必大家都有自己的判斷。

“茶水費”交給了誰

“茶水費”不是房款，并沒有直接交到開發(fā)商的賬戶，也沒有購房發(fā)票，通常都是交給項目的代理或者分銷公司，由銷售公司給購房者開收據(jù)。

現(xiàn)在的“茶水費”少則十幾萬，多則幾十萬，這些錢并沒有都被代理或分銷公司賺走，而他們只能拿到很少的一部分?！安杷M”的大頭去了哪里，那就要看看誰能決定稀缺房源賣給誰。

很多人會認為，茶水費就是開發(fā)商收走的，是開發(fā)商賺走了這部分錢。其實不全是，確實有一些小開發(fā)商，是老板通過收取“茶水費”，變相提高了房價。但很多房企都是上市公司，不管是公司內(nèi)部審計還是外部審計都很嚴格，這部分錢本身就不合法，不可能在公司入賬。上市公司一般會有各地區(qū)域公司，區(qū)域公司會有城市公司去具體拍地開發(fā)項目，即使是限價房，公司決策層在確定拍地的時候，也已經(jīng)算好了盈虧，根本不會把這種不確定的“茶水費”算在其中，也沒有哪個上市公司老總?cè)ザ⒅安杷M”。

那這筆錢到底流入了哪里呢？如果是上市房企的話，起碼有一個人一定會拿到這筆錢的大頭。那就是區(qū)域公司或者城市公司的營銷總，也就只有他，才是能夠決定每套房子賣給誰的人。有的開發(fā)商，區(qū)域總或者城市總也會染指這部分錢，但這部分錢在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可貪腐的項目里邊算是小錢，所以很多區(qū)域總或者城市總根本看不上，就算要，也會把大頭留給營銷總。

“茶水費”合法合規(guī)么

各地房產(chǎn)監(jiān)管部門都已明令禁止收取“茶水費”，這個錢肯定是不合法不合規(guī)的，那都違反了哪些法律法規(guī)呢？

國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》第九條規(guī)定：對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。第十三條規(guī)定:商品房經(jīng)營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。第十五條規(guī)定：商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。

武漢“中糧光谷祥云”就存在這個問題，武漢市要求拿到預售證后，十日內(nèi)所有房源必須全部公開銷售，但是購房者自己去售樓部，就被告知沒房了，給中介交13萬“茶水費”后，就可以買到房，這也是一種捂盤惜售行為。

收取“茶水費”，還涉嫌“非國家工作人員受賄罪”。我國《刑法》第一百六十三條規(guī)定：公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產(chǎn)。公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟往來中，利用職務(wù)上的便利，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費，歸個人所有的，依照前款的規(guī)定處罰。

還有人說，很多收取“茶水費”的都是騙錢的，問怎么進行防騙。平時生活中，安排工作、安排子女上學、買房等事情，都有可能出現(xiàn)騙子進行詐騙，跟買房“茶水費”本身并沒有關(guān)系，所以不是我們研究的范疇。

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