來(lái)源：青財(cái)經(jīng)原創(chuàng)

作者：武文

微信公眾號(hào)：青財(cái)經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

中國(guó)人的院落情節(jié)

追溯中國(guó)人的住房史，五千年華夏文明，古代達(dá)官貴人都會(huì)選擇帶院子的房屋作為居所，這不僅僅是身份的象征，也是空間分區(qū)的最好選擇，直到近代，城市發(fā)展才出現(xiàn)高層和住宅。不僅如此，環(huán)境也成為了居住形態(tài)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，從根來(lái)說(shuō)，我們天生遺傳習(xí)慣“院落”的基因，也形成了根深蒂固的院落情結(jié)。

梁思成先生認(rèn)為，院落是中國(guó)人居的核心所在，庭院便是“室外起居室”。庭院，某種程度上承擔(dān)著比室內(nèi)空間更重要的作用。一個(gè)與家相連的庭院，可以滿足所有家庭成員的夢(mèng)想，體會(huì)到什么叫做天倫之樂(lè)，夏夜，蒲扇，涼席，葡萄架下，孩子們的歡聲和著知了的鳴叫，延續(xù)到月上中天……

院落與城市豪宅相比，是完全不同的兩類居住形態(tài)和生活方式?？v然有了再大再豪華的平層，也只是一套房子；而擁有一套帶院子的居所，即使再小，也擁有了一片天地。這種數(shù)千年的院落情結(jié)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng)，已經(jīng)反映出越來(lái)越強(qiáng)烈的訴求。

鄭州桃花源

宋衛(wèi)平的綠城與藍(lán)城

2010年，綠城成立了綠城建設(shè)，推出代建業(yè)務(wù)，由上市公司綠城房產(chǎn)擁有35.4%權(quán)益，宋衛(wèi)平持有34.6%權(quán)益，其余股份為其他利益相關(guān)方持有。2014年，綠城建設(shè)正式更名為藍(lán)城中國(guó)。

2016年6月27日，綠城中國(guó)宣布對(duì)藍(lán)城進(jìn)行重組，上市公司全面收購(gòu)藍(lán)城的代建服務(wù)，使之成為全資子公司，同時(shí)剝離其他業(yè)務(wù)，將非代建業(yè)務(wù)售還給宋衛(wèi)平。重組后的藍(lán)城立足于理想小鎮(zhèn)建設(shè)及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以其20多年服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈為資源基礎(chǔ)，以藍(lán)城農(nóng)業(yè)、藍(lán)城頤養(yǎng)、藍(lán)城健康為服務(wù)產(chǎn)業(yè)核心，提供以房產(chǎn)品開發(fā)為依托的全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式綜合生活服務(wù)。

2019年7月11日，綠城中國(guó)當(dāng)晚公告宋衛(wèi)平、劉文生雙雙離任董事會(huì)聯(lián)席主席職務(wù)，由執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事張亞?wèn)|接任。在宋衛(wèi)平連續(xù)減持綠城股票后，目前持股比例不足10%，這意味著宋衛(wèi)平已經(jīng)不受任何關(guān)聯(lián)交易影響，能以獨(dú)立身份與綠城重新合作，雙方將整合綠城資金優(yōu)勢(shì)和藍(lán)城資源優(yōu)勢(shì)，綠城將全面參與藍(lán)城已確權(quán)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平（中）做告別演說(shuō)，左為中交背景的劉文生，右為綠城新執(zhí)掌者張亞?wèn)|

宋衛(wèi)平的藍(lán)城小鎮(zhèn)

2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，《通知》要求到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。這是支持“特色小鎮(zhèn)建設(shè)”的首個(gè)國(guó)家層面政策，也是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的開端。

正在大多數(shù)房企還在摸索階段特色小鎮(zhèn)如何建設(shè)的時(shí)候，藍(lán)城已經(jīng)成為小鎮(zhèn)建設(shè)的巨頭。目前藍(lán)城已建+在建+規(guī)劃的小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)80個(gè)，已經(jīng)形成了相對(duì)成熟的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式，并在業(yè)內(nèi)擁有一批模仿者。

1400多年前，魏晉時(shí)期的著名詩(shī)人陶淵明，留下了名篇《桃花源記》，詩(shī)人在文中勾勒了一個(gè)“田園小鎮(zhèn)生活”的場(chǎng)景，令人向往?！笆劳馓以础钡木幼…h(huán)境及生活方式，從此為后代歷世所羨慕。陶淵明或許做夢(mèng)也沒(méi)有想到，他對(duì)美好生活的向往，在千年后遇到了知音。

2003年，取意其詩(shī)文，以“桃花源”命名的小鎮(zhèn)，開啟了藍(lán)城小鎮(zhèn)建設(shè)的探索之旅。2006年杭州翡翠城、青島理想之城等大型社區(qū)的進(jìn)一步實(shí)踐；2014年海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)建設(shè)；2015年杭州桃李春風(fēng)火爆市場(chǎng)；2016年春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)面市，藍(lán)城小鎮(zhèn)開始“農(nóng)鎮(zhèn)”特色的大膽實(shí)驗(yàn)。

杭州桃李春風(fēng)

藍(lán)城小鎮(zhèn)從廣袤的春風(fēng)江南，再到古風(fēng)淳樸的越劇小鎮(zhèn)，它曾以一種事先張揚(yáng)的宏大敘事，喚起無(wú)數(shù)中國(guó)人的鄉(xiāng)愁。如宋衛(wèi)平所言，房子是生活的容器，過(guò)去的商品房成交，其實(shí)是“買櫝還珠”，“櫝”是房子，“珠”是生活，現(xiàn)在，他要通過(guò)他的小鎮(zhèn)，將人們丟的“珠”找回來(lái)。

外界已經(jīng)對(duì)宋衛(wèi)平貼上了“理想主義者”和“匠人精神”的標(biāo)簽，青財(cái)經(jīng)對(duì)藍(lán)城小鎮(zhèn)商業(yè)模式研究后，認(rèn)為如今的宋衛(wèi)平，更應(yīng)該貼上“商人”的標(biāo)簽。

早年宋衛(wèi)平堅(jiān)持的“理想主義者”和“匠人精神”，確實(shí)讓綠城做出了頗具口碑的高品質(zhì)住宅，但同時(shí)也帶來(lái)了低周轉(zhuǎn)和長(zhǎng)周期的問(wèn)題。每當(dāng)政策調(diào)控時(shí)，綠城就會(huì)因此陷入危機(jī)，想要保住綠城，就要委身求援，這也是為什么宋衛(wèi)平最終從綠城出局的原因。而轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)城后，作為征戰(zhàn)沙場(chǎng)多年的老將，宋衛(wèi)平吸取了在綠城的教訓(xùn)，藍(lán)城小鎮(zhèn)產(chǎn)品除了具有情懷外，還更具商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

藍(lán)城小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，都在大都市圈內(nèi)，城市區(qū)域之外，大多屬于遠(yuǎn)郊區(qū)。所有項(xiàng)目沿襲著綠城重視景觀、強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格，并追求建筑品質(zhì)的傳統(tǒng)。在環(huán)境更好的遠(yuǎn)郊區(qū)，藍(lán)城這種構(gòu)筑美好建筑的能力得到了更好的發(fā)揮，讓人有身臨世外桃源之感。

在遠(yuǎn)郊還有一個(gè)更大的好處，就是土地成本極低。拿藍(lán)城正在操盤的北京桃李春風(fēng)舉例，雖然案名帶著“北京”二字，但位置卻在張家口的下花園區(qū)。桃李春風(fēng)一期的住宅土地成本，每畝不超過(guò)100萬(wàn)，再加上集體經(jīng)營(yíng)用地政策的靈活運(yùn)用，項(xiàng)目的綜合地價(jià)成本則會(huì)跟更低。結(jié)合北京桃李春風(fēng)一期住宅用地的容積率是0.34，經(jīng)測(cè)算，一期合院項(xiàng)目的樓面價(jià)大概是3500元/平米左右，但目前的售價(jià)為40000元/平米左右。二期要推出的小戶型商業(yè)公寓項(xiàng)目，售價(jià)預(yù)計(jì)20000元/平米以上，跟同在下花園區(qū)的萬(wàn)科合院項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本持平。三期要推出的大農(nóng)莊項(xiàng)目，雖然產(chǎn)品和價(jià)格還沒(méi)出來(lái)，但這是農(nóng)業(yè)用地，也是要賣的，只是沒(méi)有房產(chǎn)證?？梢哉f(shuō)，北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目利潤(rùn)率之高，令人難以想象，而其中的土地操盤手法，青財(cái)經(jīng)依然會(huì)拿北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目為例，在后續(xù)《起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—土地篇》中詳細(xì)解讀。

北京桃李春風(fēng)

宋衛(wèi)平吃過(guò)被政策調(diào)控的虧，當(dāng)年在綠城做出的大戶型高端住宅，成為了被政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。這讓有“匠人精神”的產(chǎn)品大師，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)小戶型，還把100平米左右的小戶型，做成了江南合院產(chǎn)品?？們r(jià)低、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、還有獨(dú)立的一片天地，這些優(yōu)點(diǎn)讓杭州桃李春風(fēng)一開盤就秒光，去化速度之快，讓同行無(wú)不羨慕。從此，藍(lán)城的桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)就成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品。

從藍(lán)城小鎮(zhèn)項(xiàng)目整體規(guī)劃和不同產(chǎn)品入市節(jié)點(diǎn)來(lái)看，再次印證了“理想主義者”的宋衛(wèi)平，還是一個(gè)“商人”。還是拿北京桃李春風(fēng)舉例，該項(xiàng)目3800畝地，規(guī)劃有合院、高層、公寓、農(nóng)莊，加之配套的商業(yè)、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等產(chǎn)品和概念。首先入市的就是合院項(xiàng)目，這是整個(gè)小鎮(zhèn)核心，也是利潤(rùn)率最高的產(chǎn)品，同步會(huì)進(jìn)行商業(yè)板塊的招商，這兩塊是小鎮(zhèn)的門面。整體形象做起來(lái)之后，開始推高層和公寓，這類產(chǎn)品本來(lái)在業(yè)內(nèi)利潤(rùn)率并不高，但是放到了藍(lán)城小鎮(zhèn)里邊，之前整體的形象做得好，那所有產(chǎn)品的價(jià)格就會(huì)水漲船高，有非?？捎^的利潤(rùn)率。第三步就會(huì)推出農(nóng)莊產(chǎn)品，都是農(nóng)業(yè)用地，怎么賣呢？不賣，是以租代賣。北京桃李春風(fēng)的農(nóng)莊產(chǎn)品還未推出來(lái)，但是借鑒嵊州越劇小鎮(zhèn)的農(nóng)莊產(chǎn)品，不光能種地，還能住人，為了規(guī)避政策，把住宅架高了一層，一層還是農(nóng)田，居住的屋子直接蓋到了二層，這就成了一個(gè)能住人又能種地的大農(nóng)莊，可以賣個(gè)好價(jià)錢了。至于說(shuō)當(dāng)時(shí)給政府承諾的農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游這些項(xiàng)目，畢竟都是賠錢的買賣，周期還很長(zhǎng)，往往積極性就不大了。

嵊州越劇小鎮(zhèn)

藍(lán)城小鎮(zhèn)并不是完美無(wú)缺的，還有個(gè)致命的弱點(diǎn)，就是商業(yè)。一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目，容積率極低，又都是合院這種產(chǎn)品，一個(gè)小鎮(zhèn)前期入駐的戶數(shù)非常有限，但前期還需要把商業(yè)的業(yè)態(tài)做起來(lái)，不但難度大，還是賠錢的買賣。公開資料顯示，藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè)，北京桃李春風(fēng)的商業(yè)提供三年的免租期，但即使這樣，招商依然不理想。

地方政府的無(wú)底線招商

我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)需要招商引資的地方政府，近年來(lái)地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)也是想盡各種招數(shù)，就連組織部和宣傳部這類部門都安排了招商任務(wù)，可以說(shuō)是全員招商。藍(lán)城的規(guī)模雖然在房企里邊還差的遠(yuǎn)，但是其小鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)輒就拿幾千畝地，一規(guī)劃就是投資上百億，對(duì)于急于賣地的地方政府，能夠有大金主買走這么大面積的遠(yuǎn)郊地塊，還能進(jìn)行這么大規(guī)模的投資，又能帶動(dòng)地方的稅收、就業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游，一下就讓藍(lán)城成為地方政府招商的香餑餑。

我們接著說(shuō)說(shuō)坐落在下花園的北京桃李春風(fēng)。張家口市下花園區(qū)離北京市中心140公里，總面積只有315平方公里，總?cè)丝谥挥?萬(wàn)人，曾經(jīng)的煤炭和電力產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在也已衰退，想發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)，至今沒(méi)什么起色。倒是因?yàn)?022年張家口冬奧會(huì)的原因，修了高鐵，有了這一站，才給這個(gè)區(qū)帶來(lái)了希望，政府大力招商引資，尤其是房地產(chǎn)，還給足了政策。

2016年，下花園區(qū)與藍(lán)城簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，規(guī)劃建設(shè)桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)，圈了3800畝地，其中兩千多畝是農(nóng)業(yè)用地，一千多畝是建筑用地。這樣一個(gè)政府大力招商引資的項(xiàng)目，政府給予了一攬子政策支持和承諾，同時(shí)也突破了很多政策的底線。

張家口下花園藍(lán)城小鎮(zhèn)簽約儀式

青財(cái)經(jīng)從下花園區(qū)政府公示的文件查詢得知，北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目，已取得土地證的住宅用地，容積率是0.34。早在2012年，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定，住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0，從操作層面限制審批別墅用地。雖然政府和開發(fā)商對(duì)外說(shuō)的整體規(guī)劃容積率不低于1.0，但從實(shí)際拿地情況來(lái)看，很明顯是政府聯(lián)合開發(fā)商，故意避開國(guó)家政策，拋出一個(gè)整體容積率的概念。但政府的地是整體賣給開發(fā)商的么？最后還是一塊一塊招拍掛給了開發(fā)商。不論是桃李春風(fēng)一期已拿住宅用地的容積率，還是一期算上商業(yè)用地整體的容積率，均低于1.0。

不僅是北京桃李春風(fēng)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的違規(guī)問(wèn)題，藍(lán)城的其他小鎮(zhèn)項(xiàng)目，大多也存在這樣的違規(guī)：杭州桃李春風(fēng)，容積率0.3；莫干山觀云小鎮(zhèn)，容積率0.4；藍(lán)城桃花源，容積率0.3；......

在限墅令逐漸趨嚴(yán)的政策形勢(shì)下，開發(fā)商多從雙拼、疊拼、聯(lián)排別墅尋找平衡，而產(chǎn)品大師宋衛(wèi)平不但打造出了江南合院這種現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，還讓這種產(chǎn)品能夠在各地都拿到低容積率地塊，真是不簡(jiǎn)單。關(guān)于藍(lán)城小鎮(zhèn)的院落產(chǎn)品操盤手法，青財(cái)會(huì)在后續(xù)《起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—院落篇》中詳細(xì)解讀。

北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)除了住宅用地，還有很多商業(yè)用地，但這些地塊，真正用于商業(yè)的體量非常小，大部分被規(guī)劃成了公寓。在即將推出的養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，就是緊鄰商業(yè)街的部分，后續(xù)還會(huì)有成片的商業(yè)公寓推出。這些公寓，從戶型到樣板間，都是居住屬性，置業(yè)顧問(wèn)也是按照住宅去賣。然而這又涉嫌開發(fā)商擅自改變土地用途，違規(guī)用地問(wèn)題，目前也未看到相關(guān)政府職能部門去糾正這個(gè)錯(cuò)誤。

北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)規(guī)劃中三期和五期有大農(nóng)莊項(xiàng)目，雖然還沒(méi)有推出具體的產(chǎn)品，但如果推出的產(chǎn)品有地面建筑，或者存在以租代賣的問(wèn)題，那就會(huì)再次考驗(yàn)下花園區(qū)政府是否存在無(wú)底線招商的問(wèn)題。

在北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)的規(guī)劃效果圖中，我們還看到了三期和五期有大量合院產(chǎn)品，但是所處位置在雞鳴山腳下，旅游景區(qū)用地是否可以蓋別墅，之前秦嶺別墅事件已經(jīng)給出了答案。

另外，經(jīng)過(guò)青財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)在一年左右的時(shí)間里，先后被張家口下花園區(qū)住建局下發(fā)了四次未批先建的處罰通知書。既然是一個(gè)經(jīng)常未批先建的項(xiàng)目，政府的監(jiān)管部門難道不能制止，而只能以罰代管么？

北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)整體規(guī)劃效果圖

北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)各期地塊示意圖

一場(chǎng)違背政策的狂歡

雖然我們看到了藍(lán)城小鎮(zhèn)存在或涉嫌存在很多違法違規(guī)之處，但這又是參與其中所有人的狂歡

作為地方政府，賣掉了不好賣的遠(yuǎn)郊地塊，獲得了一筆財(cái)政收入；房地產(chǎn)的稅收非常高，又獲得了一筆可觀的納稅；整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)周期5-10年，這期間能夠解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問(wèn)題、消費(fèi)問(wèn)題、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、吸引外來(lái)人口問(wèn)題；項(xiàng)目建成后，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等板塊，在政府工作報(bào)告中，又多了可圈可點(diǎn)的一筆政績(jī)。而不論是誰(shuí)將藍(lán)城小鎮(zhèn)引入當(dāng)?shù)兀冀o當(dāng)?shù)卣猩桃Y立了一件大功。

而藍(lán)城不論在哪拿地，都是超低綜合地價(jià)拿地，超高售價(jià)賣房，打造的現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品還容易被秒光，“快去化、高收益”成為了藍(lán)城不同于綠城的新標(biāo)簽，真是“藍(lán)出于綠，而勝于綠”。

作為大城市中高收入群體，不論是生活需求，還是身份象征，都需要一個(gè)低密度、高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品。隨著我國(guó)限墅令趨緊，符合這樣要求的項(xiàng)目越來(lái)越少。雖然藍(lán)城小鎮(zhèn)的產(chǎn)品價(jià)格偏高，性價(jià)比并不算好，但是對(duì)于有有錢人來(lái)說(shuō)，錢，只是一個(gè)數(shù)字。

后續(xù)，青財(cái)經(jīng)還會(huì)陸續(xù)推出關(guān)于藍(lán)城小鎮(zhèn)的相關(guān)解讀，敬請(qǐng)期待。

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