基建REITs破冰，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)影響幾何？

原標(biāo)題：基建REITs破冰，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)影響幾何？

REITs的全稱是房地產(chǎn)投資信托（即 Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs），是一種以發(fā)行收益信托憑證或股份的方式匯集多數(shù)投資者的資金，可以在證券交易所上市交易。

由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，主要以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的租金收入和升值為主要收入來源，并且將投資綜合收益按比例以分紅形式分配給投資者的金融產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的基本理念起源于 19 世紀(jì)的美國(guó)。在REITs尚未出現(xiàn)之前，商業(yè)房地產(chǎn)投資是一個(gè)被投資機(jī)構(gòu)和高凈值人群占據(jù)的行業(yè)。

方正財(cái)經(jīng)（公號(hào)ID：founderfinance）研究員了解到，2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

《通知》中提及，REITs能有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率。

同時(shí)，REITs作為中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融工具，具有流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于豐富資本市場(chǎng)投資品種，拓寬社會(huì)資本投資渠道。

REITs運(yùn)作方式主要包含下列步驟：

設(shè)立：REITs的設(shè)立主要有兩種方式，一是設(shè)立特殊目的載體公司（房地產(chǎn)信托基金公司），二是開發(fā)商將旗下全部或部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專門的REITs。

發(fā)行：向投資者發(fā)行收益憑證并募集資金，類似股票發(fā)行。

托管：委托獨(dú)立的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管和監(jiān)督，與一般基金類似。

投資：將募集資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常情況下大部分資金投向持有型物業(yè)以獲取持續(xù)現(xiàn)金流收益，只有小部分資金購(gòu)買投資型物業(yè)來獲取升值收益。

相比之下，商場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、停車場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)收入現(xiàn)金流比住宅地產(chǎn)更穩(wěn)定，因此REITs一般適用于商業(yè)地產(chǎn)。

經(jīng)營(yíng)管理：由資產(chǎn)管理人（通常是基金公司或者房企的專業(yè)團(tuán)隊(duì)）負(fù)責(zé)該REITS的資產(chǎn)管理，委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

分紅：將大部分收益以分紅形式分發(fā)給投資者，即為投資者的股利收益。

交易：投資者可以通過二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行 REITS 的買賣并獲得收益，即為投資者的資本利得。

REITs按資金投向，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型；按資金募集方式，可分為公募型和私募型；按組織形式，可分為公司型和契約型；按運(yùn)作方式，可分為封閉型和開放型。

REITs本身起源時(shí)其基礎(chǔ)物業(yè)即為房地產(chǎn)，供給端來看，我國(guó)一二線城市已有諸多現(xiàn)金流良好的商業(yè)物業(yè)供給，從之前推出的以商業(yè)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs，如鵬華前海萬科 REITs，也取得了較為穩(wěn)定和良好的收益。

需求端來看，房地產(chǎn)也一直是我國(guó)居民資產(chǎn)配置的主流方向，對(duì)于中小投資者，如果直接投資房地產(chǎn)，將面臨諸多的不利因素。

例如資金規(guī)模小、缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、以及沒有足夠的時(shí)間與精力進(jìn)行管理等等。

而通過建立REITs，由專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)投資，這樣不僅降低了投資門檻，使得個(gè)人投資者和小型機(jī)構(gòu)也可以參與房地產(chǎn)投資享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利。

同時(shí)也使投資者可以將資金分散投資于多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，起到了對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的作用。

但是，也應(yīng)當(dāng)看到，目前公募REITs若想推進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也面臨著諸多阻礙。

首先是如何與房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，REITs 運(yùn)作模式實(shí)際上為地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資機(jī)制。

地產(chǎn)企業(yè)首先以自有資金和信貸融資獲得的資金進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及前期培育，等商業(yè)地產(chǎn)培育成熟獲得穩(wěn)定的租金收入后將成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立或注入REITs并通過發(fā)行份額回籠資金。

本質(zhì)上是一種類住宅開發(fā)模式，提高了資金周轉(zhuǎn)率，縮短了投資回報(bào)周期，但也有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)加快拿地，使得土地市場(chǎng)升溫，也與目前大的調(diào)控基調(diào)不符。

其次，房地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目涉及稅收較多，推進(jìn)上存在一定程度障礙。

稅收優(yōu)惠是REITs產(chǎn)品的核心，推行REITs的國(guó)家均給予了REITs一定的稅收優(yōu)惠政策。

而在我國(guó)當(dāng)前稅收體制下，在商業(yè)物業(yè)REITs的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和終止中，可能涉及到多種稅收。

在REITs設(shè)立階段，物業(yè)所有者將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，可能涉及到土地增值稅、轉(zhuǎn)讓收入所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、城市建設(shè)稅等各類稅收。

在REITs運(yùn)營(yíng)階段，REITs可能面臨雙重征稅，也即在REITs層面征收企業(yè)所得稅，在投資者層面再征收所得稅，在REITs的中止階段，商業(yè)物業(yè)的處置也可能涉及到REITs設(shè)立階段的種種稅收。

而截至目前，我國(guó)還沒有針對(duì)REITs的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)，種類繁多的稅收將嚴(yán)重影響 REITs產(chǎn)品的收益率，降低其對(duì)投資者的吸引力，削弱REITs的競(jìng)爭(zhēng)力。

綜上所述，方正財(cái)經(jīng)（公號(hào)ID：founderfinance）研究員認(rèn)為，如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點(diǎn)較為順利的話，則未來是有希望放開到房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的。

不過在“房住不炒”的大背景下，公募REITs將大概率在房地產(chǎn)行業(yè)方面從長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域開始突破，延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)則可能尚需一定時(shí)日。

方正財(cái)經(jīng)（公號(hào)ID：founderfinance）根據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020年以來全國(guó)共新增房地產(chǎn)企業(yè)4.1萬家，較2019年同期減少了27.66%。

新增的房地產(chǎn)企業(yè)主要分布在江蘇、廣東和山東，而處于疫情中心的湖北省，僅新增了519家房地產(chǎn)企業(yè)。

目前，我國(guó)境內(nèi)尚無真正意義上的公募 REITs，但監(jiān)管層與各市場(chǎng)主體對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)證券化的探索一直沒有停止過。

一方面在境外市場(chǎng)嘗試發(fā)行以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)為投資標(biāo)的的REITs產(chǎn)品，另一方面在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有監(jiān)管法律框架下推出在功能上與成熟市場(chǎng)公募REITs具有一定相似性的“類 REITs”產(chǎn)品。

根據(jù)REITs研究中心統(tǒng)計(jì)，自2014年國(guó)內(nèi)首單類REITs產(chǎn)品“中信起航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”發(fā)行至2019年末，我國(guó)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品68支，累計(jì)發(fā)行金額1402.81億元。

REITs 成熟國(guó)家的物業(yè)類型豐富且較為分散。據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)，美國(guó)權(quán)益型REITs市值中，住宅類、基礎(chǔ)設(shè)施類、零售類、健康醫(yī)療類、工業(yè)類、寫字樓類、數(shù)據(jù)中心類、自助倉(cāng)儲(chǔ)類、多元化用途類、其他類、酒店/度假類、林場(chǎng)類分別占比15.6%、15.6%、13.0%、10.1%、9.8%、8.2%、7.2%、5.3%、5.1%、4.4%、3.3%、2.3%。

國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs則要求應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

不過，目前國(guó)內(nèi)類REITs持有物業(yè)類型排名前三的物業(yè)類型為購(gòu)物中心、寫字樓和零售門店，分別占比33%、25%和19%。

從行業(yè)影響看，此次REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。

對(duì)于基建行業(yè)，經(jīng)過地方政府近十年杠桿擴(kuò)張，2008年末至2020年一季度末，我國(guó)地方政府杠桿率從10.9%提高到 23.3%。

此次在基建領(lǐng)域引入REITs模式，具有多方面功能：

1、能夠盤活大量存量資產(chǎn)，完善退出機(jī)制，緩解地方政府債務(wù)壓力，實(shí)現(xiàn)中央防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的決策部署。

經(jīng)過改革開放40多年的發(fā)展，我國(guó)在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域形成了大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)北大光華學(xué)院測(cè)算，截至2017年我國(guó)基建存量規(guī)模高達(dá)113.7萬億。

2、改變以往基建融資方式，龐大的基建存量資產(chǎn)有望為增量投資提供有力支持，實(shí)現(xiàn)基建投資內(nèi)生循環(huán)。

在當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的情況下，要進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)中央穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的決策部署，更好滿足高質(zhì)量發(fā)展需要，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體面臨的最大問題正是資金來源。

按照 2017年末113.7萬億基建存量規(guī)模，若REITs發(fā)行占比 1%，則對(duì)應(yīng)萬億投資體量。

3、通過引進(jìn)市場(chǎng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域管理效率提升?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域長(zhǎng)期以來面臨諸多問題，包括市場(chǎng)化程度偏低、專業(yè)化程度不高、管理相對(duì)粗放、許多項(xiàng)目收益偏低等。

此次引進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有助于吸引更專業(yè)的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)來主導(dǎo)基建項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)，提高投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理效率。

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