物業(yè)扎堆上市,一個(gè)新時(shí)代來(lái)了?

原標(biāo)題:物業(yè)扎堆上市,一個(gè)新時(shí)代來(lái)了?

配圖來(lái)自Canva可畫

如果在幾年前說(shuō)起物業(yè)對(duì)日常生活的影響,人們的感受可能并不明顯,倒是會(huì)有不少居民和物業(yè)鬧矛盾的案例。但是疫情之中,很多物業(yè)在疫情的防控和管理上所展現(xiàn)的行動(dòng)力,讓不少居民看到了物業(yè)的重要性。

而近日,恒大物業(yè)以六十多天的速度再一次刷新了物業(yè)企業(yè)的上市速度,將于12月2日登陸港股。而在恒大之前,還有不少國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛拆分物業(yè)上市,比如世茂、華潤(rùn)、融創(chuàng)、越秀等。

拆分物業(yè)上市為哪般?

具體來(lái)看,目前“碧萬(wàn)恒融”四大房地產(chǎn)頭部公司中,除去萬(wàn)科物業(yè)還沒有上市動(dòng)作,其他的三家不是已經(jīng)上市,就是在上市的路上。比如11月8日華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過港交所上市聆訊,11月19日融創(chuàng)服務(wù)正式掛牌上市,還有即將掛牌的恒大物業(yè)。

不難看出,一眾知名房企開發(fā)商在拆分物業(yè)上市這件事情上,表現(xiàn)出高度統(tǒng)一。另外,高度統(tǒng)一的還有這些房企的急切心態(tài),而這從上市的速度就可以看出。從遞交招股書到通過聆訊,融創(chuàng)用了81天,世茂用了104天、華潤(rùn)用了74天,恒大更是時(shí)間縮短到了47天。

而這種高度統(tǒng)一的背后,自然有著一定的共同原因。

首先,“降負(fù)債”成了一眾房企如今關(guān)心的重點(diǎn)。“三道紅線”的出臺(tái),改變了房產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則,而拆分物業(yè)上市則成了房企逃離紅線的手段之一。

舉例來(lái)說(shuō),根據(jù)恒大2019年年報(bào)可知,紅線之一的凈負(fù)債率方面,紅線是100%,而恒大的凈負(fù)債率則高達(dá)159%,同樣踩在紅線之上的還有融創(chuàng)、綠地、富力等。而通過分拆恒大物業(yè)上市,恒大的凈負(fù)債率將會(huì)下滑19%。

其次,現(xiàn)階段的房產(chǎn)市場(chǎng)中,存量房和增量房同樣重要。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō),存量房的比重已經(jīng)超過增量房,這就需要配套的服務(wù)設(shè)施、物業(yè)設(shè)施得到提升。這也在一定程度上促使原本屬于附屬板塊的物業(yè)服務(wù),站出來(lái)獨(dú)當(dāng)一面。

也就是說(shuō),未來(lái)物業(yè)服務(wù)將成為房企的新增長(zhǎng)點(diǎn)以及新的看點(diǎn),并且伴隨著社會(huì)人口老齡化的加劇,未來(lái)人們對(duì)改善型房子的需求將會(huì)更高,這同樣也需要開發(fā)商提供更加專業(yè)的附屬物業(yè)服務(wù),加速房企從開發(fā)商向服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。

物業(yè)成為市場(chǎng)香餑餑

當(dāng)然,不只是房企拆分的物業(yè)在沖擊上市,有些專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣動(dòng)作不小。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)至少有10家物管企業(yè)登錄資本市場(chǎng),比如興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活、正榮服務(wù)、世貿(mào)服務(wù)等。另外根據(jù)中信證券預(yù)測(cè),2020年四季度物管公司IPO融資規(guī)模,將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2020年前三季度的總和。

另外從市值以及市盈率等方面也可以看出市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)的偏愛。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截止9月30號(hào),30家上市物業(yè)市值總額為4307億元,其中碧桂園服務(wù)經(jīng)過兩年多的時(shí)間,從上市時(shí)的250億港元,飆升到如今的一千多億港元。另外碧桂園服務(wù)的市盈率高達(dá)57.61倍,是母公司碧桂園的4.85倍。

碧桂園服務(wù)并不是個(gè)例,而是一種普遍的現(xiàn)象——相比于房企母公司,物管企業(yè)更受歡迎。而物管企業(yè)能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可的原因主要有三點(diǎn)。

其一,物管企業(yè)的輕資產(chǎn)模式有更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。物管企業(yè)的主要作用是提供服務(wù),除了必要的設(shè)施和人員投入之外,不用投入過大的成本,也具有很高的靈活度,可以根據(jù)不同情況彈性應(yīng)對(duì)不同的突發(fā)情況。

其二,服務(wù)類行業(yè)的重要性凸顯。因?yàn)槿藗儗?duì)美好生活的向往,導(dǎo)致很多服務(wù)行業(yè)的興起,各個(gè)平臺(tái)都在想方設(shè)法提高自身的服務(wù)水平,讓消費(fèi)者享受到更為便捷的生活。而物管企業(yè)涉及到生活的方方面面,可以在更貼近消費(fèi)者生活的層面提供高質(zhì)量服務(wù)。

其三,物管行業(yè)算得上一個(gè)新興行業(yè),還有很大的想象空間。在近幾年,人們才對(duì)物管的重要程度逐漸有了一定認(rèn)識(shí),而人們的重新認(rèn)識(shí)也就意味著物管行業(yè)吸引到了消費(fèi)者的注意力,也將會(huì)釋放更多的需求,進(jìn)一步擴(kuò)大整個(gè)行業(yè)的想象空間。

行業(yè)馬太難以避免

市場(chǎng)認(rèn)可,消費(fèi)者注意,想象空間巨大,這些要素放在一起,自然會(huì)讓物管行業(yè)成為一個(gè)新的火熱行業(yè),吸引眾多的消費(fèi)者進(jìn)入其中。

但是隨著入局者的增多,競(jìng)爭(zhēng)之中整個(gè)物管行業(yè)兩極分化的現(xiàn)象也十分明顯。

首先說(shuō)說(shuō)營(yíng)收方面。2020年上半年,碧桂園服務(wù)的營(yíng)收高達(dá)62.7億元,有望成為首家全年?duì)I收破百億元的上市物業(yè)公司,并且遠(yuǎn)超13.3億元的行業(yè)平均線。但是諸如正榮服務(wù)、濱江服務(wù)等物管企業(yè),上半年的營(yíng)收甚至在5億元以下。

再來(lái)看看市值方面。截止11月30日收盤,碧桂園服務(wù)的市值為1197.57億港元,雅生活服務(wù)的市值為435.33億港元,保利物業(yè)的市值為312.36億港元,彩生活的市值為54.41億港元,而興業(yè)物聯(lián)的市值只有5億港元。

另外,在營(yíng)收增速、毛利率等方面,都呈現(xiàn)出這種十分明顯的情況——極端的兩極分化。

這當(dāng)然是因?yàn)槊麣飧?、資歷更老的物管企業(yè)可以在消費(fèi)者層面收到更多的信任,從而讓企業(yè)吸納到更多的資源,進(jìn)一步促進(jìn)自身業(yè)績(jī)的發(fā)展。而反觀行業(yè)內(nèi)的小企業(yè),不論是在消費(fèi)者層面還是在資本市場(chǎng)層面,都很難有起色。

而且伴隨著更多的房企拆分物業(yè)上市,他們背后有更加充實(shí)的資源和資金,從最開始就能給物管企業(yè)很好的扶持和幫助。這同樣也加劇了行業(yè)中的馬太現(xiàn)象,最終讓這些頭部企業(yè)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。

大物業(yè)時(shí)代即將來(lái)臨

盡管行業(yè)中的馬太效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步加劇,但是也從一種層面提升了行業(yè)的整體水平。小型物管企業(yè)不論是在服務(wù)水平還是在技術(shù)能力上,都和大型物管企業(yè)有一定的距離,也很難給消費(fèi)者提供更好的物業(yè)服務(wù)。

但是頭部的物管企業(yè)卻有十足的技術(shù)支持和能力保證,讓消費(fèi)者感受到更好的服務(wù)。而且在社會(huì)的不斷發(fā)展之中,更加貼近生活居住場(chǎng)景的高質(zhì)量物管服務(wù),也將會(huì)成為未來(lái)居家生活的必需品。

一個(gè)小區(qū)也就是居民生活的社區(qū),其中包含了眾多的場(chǎng)景,比如教育、餐飲、休閑、社交等等,而這些場(chǎng)景之中也將會(huì)有十分巨大的商業(yè)潛力,這也是阿里、美團(tuán)不斷搶占本地化生活的原因,因?yàn)槠渲锌梢葬尫诺臐摿κ志薮蟆?/p>

而且隨著數(shù)字化管理、智能化服務(wù)的不斷推進(jìn),物管企業(yè)所能提供的并不僅僅是服務(wù)而已,還可以連接更大的需求,將消費(fèi)者的多元需求整合起來(lái),在一個(gè)社區(qū)之中盡可能多得完善需求,并對(duì)接供需關(guān)系,創(chuàng)造更多的價(jià)值。

也就是說(shuō),大物業(yè)將會(huì)是未來(lái)社區(qū)生活的重點(diǎn),也將是物管企業(yè)未來(lái)的發(fā)力重心。而大物業(yè)中不僅僅是居民服務(wù),還將包括教育、出行、商業(yè)、休閑等多元服務(wù)。以點(diǎn)帶面,幫助物管企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張邊界,構(gòu)建一個(gè)社區(qū)生活生態(tài),從而釋放更大的商業(yè)潛能。

文/劉曠公眾號(hào),ID:liukuang110

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2020-12-01
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