“坐不住”的融創(chuàng)集團，壓力已至

原標題：“坐不住”的融創(chuàng)集團，壓力已至

本文概要：近來，房地產(chǎn)商的日子都不太好過，前有恒大因債務危機而暴雷，后有寶能深陷現(xiàn)金流困境，而才放下豪言說“除了我們以外都有可能暴雷”的融創(chuàng)，卻轉身就單方撕毀和萬達的酒店合約?？瓷先?，融創(chuàng)也在并不像想象中那么輕松。

1、動作不斷，融創(chuàng)做了什么？

2、負債近萬億，融創(chuàng)面臨壓力？

3、“地產(chǎn)+”業(yè)務，或是未來？

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管調控持續(xù)收緊，房企負債率、拿地金額等都進入了監(jiān)管體系，這就導致房地產(chǎn)商的資金問題越發(fā)困難。

因此，我們可以看到，以往大多是自信發(fā)言的融創(chuàng)董事孫宏斌，也在近期頻頻提及“壓力”一詞。盡管融創(chuàng)交出的成績單可以劃進“優(yōu)等生”范疇

但不能否認的是，融創(chuàng)也正在面臨前所未有的壓力。而這，也讓融創(chuàng)不得不“動”起來了。

動作不斷，融創(chuàng)做了什么？

拋售股權、“撕毀”協(xié)議、募集百億、求助政府……融創(chuàng)的動作，越來越頻繁。

一、拋售股權，融創(chuàng)在在今年6-10月期間逐步出售貝殼股票，總價約為5.54億美元。

這個決定是出乎意外的，因為貝殼的股價從巔峰的80美元跌到如今的20美元不到，絕對不是一個出手的好時機。

但孫宏斌仍然選擇在這個時候賣出，也不是不賺錢的，畢竟從2017年入股貝殼算起來，其投資收益仍然會達到24.30億元，成功套現(xiàn)了35億元。

二、今年9月，融創(chuàng)哪怕是賠錢，也要與萬達提前終止酒店管理協(xié)議。

9月16日，萬達酒店方面發(fā)布公告稱，在9月10日收到融創(chuàng)的通知，因為戰(zhàn)略調整等原因，融創(chuàng)宣布與萬達的運作協(xié)議終止，即融創(chuàng)將收回酒店的經(jīng)營管理權。

而此前簽的合約條款是，這21家酒店由融創(chuàng)持有，萬達管理，到期時間應在2037年。算得上是融創(chuàng)單方面的毀約。

不過融創(chuàng)也敢作敢當，表示會在終止協(xié)議簽訂后，支付給萬達1.33億元作為補償，同時，還會支付6859萬元給萬達，付清經(jīng)營酒店的管理費用。

三、通過董事個人借款以及公開市場募資的方式，融創(chuàng)籌集了90億元的資金，

11月14日，融創(chuàng)中國在公告里表示，其獲得了合計14.02億美元的資金支持，有來自董事會主席孫宏斌“荷包”的，也有來自資本市場的，具體情況如下：

孫宏斌為了支持公司的發(fā)展，拿出4.50億美元，采取無息貸款的形式；

融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務，都通過配售股份的方式募集資金。其中融創(chuàng)中國合計籌資50.85億港元，折合6.53億美元；融創(chuàng)服務合計籌資23.31億港元，折合2.99億美元，三者匯總，共計14.02億美元，，約人民幣90億元。

四、網(wǎng)傳融創(chuàng)紹興公司，因陷入困境而向政府救助。

9月24日，關于融創(chuàng)紹興公司向政府求助房源售賣的文稿，被傳至紹興本地的一個房產(chǎn)交流群，進而傳遍互聯(lián)網(wǎng)，引發(fā)人們對于融創(chuàng)經(jīng)營不善的猜想。

因為求助信中，融創(chuàng)強調了由于紹興的樓市管控政策，融創(chuàng)的房產(chǎn)售賣有著較大的壓力，資金回籠困難。

盡管在不久后，融創(chuàng)便出面澄清，表示融創(chuàng)發(fā)展健康，該文稿并不打算發(fā)送給政府。但仍然讓市場對于融創(chuàng)的經(jīng)營發(fā)展，打上了一個問號。

畢竟融創(chuàng)的近來的動作實在太頻繁了，而這些動作背后都有著同樣的邏輯，那就是給融創(chuàng)輸血。

無論是董事孫宏斌的“自掏腰包”，還是賣出其他資產(chǎn)的“斷臂自救”，都說明，融創(chuàng)有了壓力，尤其是資金上的壓力。

負債近萬億，融創(chuàng)面臨壓力？

那么融創(chuàng)到底缺錢嗎？融創(chuàng)面臨的壓力，又來自幾個方面？

從融創(chuàng)的半年報，我們可以窺知一二。2021年融創(chuàng)半年報顯示，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債為9971.22億元，資產(chǎn)負債率82.72%，雖然比2020年末下降了1.24%，但還是居高不下。

同時要知道，2015的融創(chuàng)，其總負債還只是960億元，而在不到6年的時間里，融創(chuàng)的負債規(guī)模擴大了10倍。

并且從賬面上看，融創(chuàng)中國的借貸總額已經(jīng)高達3035.30億元，雖然較2019年壓降近200億元，其流動性貨幣資金也達到了1011億元，看起來還算充裕。

但由于融創(chuàng)中國的短期借款余額已經(jīng)超過900億元，再加上一些隱性債務如少數(shù)股東權益達到了799.44億元、應付賬款及票據(jù)達到2482.82億元，以及對外擔保的400多億元。

意味著，光是融創(chuàng)的短期債務和隱性債務加總，就超過了賬面上的可用現(xiàn)金流，資金問題，已經(jīng)是迫在眉睫。

更重要的是，未來房地產(chǎn)銷售前景并不樂觀。銷售市場對于房地產(chǎn)的風吹草動一向都是非常靈敏，尤其隨著各大房地產(chǎn)商的降價折價出售，使得消費者對于房價的預期價格一再調低。

就連孫宏斌也坦言，下半年銷售市場還是會比較慘烈的，哪怕是在上半年交出了成績尚可的答卷，對于下半年，融創(chuàng)也并沒有信心。

因為不僅是銷售市場難以為繼，在資本市場，融創(chuàng)也屢屢受挫。自2021年初以來，融創(chuàng)中國的股價已經(jīng)下跌近60%了，顯然，資本市場并不看好背負萬億債務、還未找到新的造血板塊的融創(chuàng)。

除此之外，來自監(jiān)管層面的壓力，也讓以往大刀闊斧，有“并購之王”的融創(chuàng)不得不停下來。

要知道，融創(chuàng)中國近些年來的并購，可以說是“瘋狂”，在2018年，更是創(chuàng)下了一年成功完成200起并購案的輝煌紀錄。

只是隨著房地產(chǎn)三條紅線政策的出臺，一眾房地產(chǎn)企業(yè)紛紛踩雷，其中，就包括在2019年底，三道紅線全踩的融創(chuàng)。

因此，為了讓融創(chuàng)的數(shù)據(jù)變得符合標準，符合發(fā)展的需要。融創(chuàng)不得不降低負債率，減少對于貸款的依賴，同時通過放緩拿地的腳步，降低并購頻率以及加緊售賣房產(chǎn)回款資金等舉措，讓慢下來的融創(chuàng)，交出一張合格的“答卷”。

只是這些不過是權宜之計，融創(chuàng)最本質的問題和困境仍然在，那就是，在房地產(chǎn)行業(yè)回落的大背景下，地產(chǎn)物業(yè)銷售板塊占營收的比例九成的融創(chuàng)，未來是什么？

“地產(chǎn)+”業(yè)務，或是未來？

提升多元化業(yè)務占比，是融創(chuàng)為未來發(fā)展蓄力的重要一環(huán)。

目前來看，雖然融創(chuàng)的業(yè)務不止有地產(chǎn)，同時也有物業(yè)管理、文創(chuàng)旅游等多個板塊，但融創(chuàng)對地產(chǎn)的依賴仍舊是非常大的。

從半年報披露的數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)中國上半年營收達958.20億元，在這其中，地產(chǎn)物業(yè)占比91.30%，營收達875億元，至于文創(chuàng)旅游和物業(yè)管理，一個占了2.70%、一個占了2.50%，再加上其他業(yè)務3.5%，三者匯總比起地產(chǎn)物業(yè)板塊，都還是實在少得可憐。

不能否認，地產(chǎn)業(yè)務板塊這樣的高比例在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，帶來的的確是高營收高利潤，但在沒落時期，融創(chuàng)在地產(chǎn)上的延伸業(yè)務，則需要負擔起更多的，在當下的責任。

因此，除了在地產(chǎn)主業(yè)上要保持穩(wěn)定之外，服務、文旅，作為“地產(chǎn)+”業(yè)務，更應被融創(chuàng)重視，其作為地產(chǎn)業(yè)務的延伸，有望成為新的造血板塊，造就融創(chuàng)第二條增長線。

事實上，融創(chuàng)也是這么做的，目前，融創(chuàng)對于“地產(chǎn)+”業(yè)務展開緊密布局，“地產(chǎn)+”業(yè)務也不負眾望，正在快速成長。

去年年底，融創(chuàng)旗下的物業(yè)板塊“融創(chuàng)服務”脫離融創(chuàng)中國，赴港上市，還創(chuàng)下了物管上市公司融資規(guī)模新高。

融創(chuàng)服務的成功上市，不僅鞏固了融創(chuàng)在物業(yè)服務領域的頭部優(yōu)勢，更為融創(chuàng)中國緩解了資金壓力。

2021年，融創(chuàng)服務發(fā)布的中期財報數(shù)據(jù)顯示，上半年的融創(chuàng)服務，營收達33.2億元，同比增長85%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。

收入規(guī)模發(fā)展向好，服務規(guī)模也同樣在增速。截止今年6月底，融創(chuàng)服務在管建筑面積達1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。

除此之外，在文創(chuàng)旅游領域，其營收和規(guī)模增速同樣迅速。半年報中，融創(chuàng)文旅鋪設的多個項目都成功開業(yè)，其中最為亮眼的是冰雪業(yè)務，不僅營收大幅增加，還覆蓋了35座城市，形成較為有利的戰(zhàn)略布局。

截至目前，融創(chuàng)文旅已經(jīng)擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，涵蓋旅游休閑、購物消費、文化娛樂、體育健身四大消費場景，打造起屬于融創(chuàng)文旅的特色護城河。

因此我們可以看到，截止上半年，融創(chuàng)文旅營收達到26.1億，同比增長166%，經(jīng)營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

值得一提的是，由于物業(yè)服務和文旅板塊的高速增長，融創(chuàng)的地產(chǎn)物業(yè)板塊占比正在逐年下降，非地產(chǎn)收入占比正在穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)上半年非地產(chǎn)收入占比已經(jīng)提升至8.7%，較上年末提升了3.2個百分點。

或許選擇將雞蛋放在不同的籃子里，共同“孵化”她們成長，已經(jīng)是融創(chuàng)目前想到的，能讓自己走得更遠的最好方法。

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