四論不批判 房價難真降

幾天前，在上海，萬科翡翠濱江工地的在建樓盤突發(fā)大火，給正在持續(xù)冰封的的樓市注入了火熱的溫度。但這場大火顯然無法將房地產(chǎn)開發(fā)商們從冰冷的世界中拯救出來。

據(jù)巴克萊的一份報告認為，由于2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，導致當前房市供需情況惡化。他們預計目前的房地產(chǎn)衰退趨勢將延續(xù)至2015年。

一篇投資銀行報告稱，中國最富有的1%的人口，擁有全國大約1/3的房產(chǎn)。在中央政府反腐的不斷深入，以及銀行信貸的收緊，地產(chǎn)商和地方政府資金狀況將不斷惡化，房地產(chǎn)崩潰則近在眼前。

野村報告指出，供應過剩、庫存累積、三四線城市低迷、居民購買能力降低、不利的人口趨勢、城鎮(zhèn)化速度放緩、生產(chǎn)率增長放緩、利率自由化、開放資本項目、房產(chǎn)稅、反腐敗、土地出讓金大幅增長等是我們擔憂中國樓市崩盤的12條原因。中國的不動產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)開始破裂，或拖累今年中國GDP增速放緩至6%以下。

4月末，美國彼得森研究所發(fā)布的研報非常樂觀，研報稱即使房價下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀前十年那樣維持相對常態(tài)化的運營。依據(jù)之一是，目前中國商業(yè)銀行不良貸款率為1%，即使房價下跌50%，不良貸款率也只是在6.6%。

如果你認為這些研究機構(gòu)的報告都是揭示了中國房地產(chǎn)泡沫的真相，那就有點武斷，因為，一是國際上有一股唱衰中國的聲音，屢屢認為中國經(jīng)濟將崩潰，而突破口就是房地產(chǎn)，二是大造房地產(chǎn)崩盤將導致中國經(jīng)濟崩潰的論調(diào)，實際上是倒逼中國政府救市的陽謀。

最近，房價出現(xiàn)了松動，房屋銷售數(shù)據(jù)大幅縮水，而各地方政府的救市傳言亦真亦假不斷出現(xiàn)，央行的政策也被解讀成催促銀行放房貸以救市，而開發(fā)商及其利益集團的專家官僚又開始演出苦肉計，最終的夢想就是政府出手救開發(fā)商于水火。

多年來，在中國房地產(chǎn)市場的輿論上存在四種核心論調(diào)，而這四種理論構(gòu)成了四條桌子腿，穩(wěn)穩(wěn)的抬起房地產(chǎn)價格的上漲和泡沫的積聚堅挺。

一是認為中國的房地產(chǎn)已經(jīng)將經(jīng)濟綁架，整個中國經(jīng)濟都必須依賴房地產(chǎn)的繁榮，只要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，中國經(jīng)濟將徹底失速，這就是所謂“綁架論”。

比如，有專家發(fā)文認為，如果房價大滑坡，將給中國帶來什么？銀行惜貸——購房者觀望——房價持續(xù)下跌——土地出讓收入縮水、抵押資產(chǎn)縮水——貸款人被迫拋售資產(chǎn)——資產(chǎn)價格下跌——銀行不良貸款率持續(xù)上升、資產(chǎn)負債表持續(xù)惡化——經(jīng)濟需求惡化——企業(yè)倒閉、居民成為負翁、金融危機——經(jīng)濟蕭條。

二是認為中國的房地產(chǎn)市場與國際市場不同，其他任何國家的房地產(chǎn)繁榮最終都導致了泡沫破裂，而中國的國情和經(jīng)濟發(fā)展特性將使中國的房地產(chǎn)擁有金剛不敗之身，中國的房地產(chǎn)即便有泡沫，也不會破，這就是所謂的“例外論”。

有經(jīng)濟學家表示，中國樓市已經(jīng)進入了一個轉(zhuǎn)折點，房價雖然會下降，但樓市不會崩盤。因為現(xiàn)在已經(jīng)有房子、持有房產(chǎn)的家庭，不會像美國人在金融危機之前那樣被迫拋售房產(chǎn)，因此中國樓市不會出現(xiàn)美國2007年、2008年那樣大規(guī)模的下降。

三是認為中國的房地產(chǎn)根本就沒有泡沫，現(xiàn)在的發(fā)展是正常的反應，隨著中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，房地產(chǎn)大發(fā)展的時代才剛剛到來，至少還能維持30-50年，所有的價格下降都是假摔，很快就會報復性反彈，這就是“趁早論”。

某所長表示，中國樓市目前只是階段性調(diào)整，中國的樓市還沒有到趨勢性下降的時候，是因為城市化還遠遠不夠。日本房價出現(xiàn)整體趨勢化下降的時候，城市化率約為60%到70%。而日前中國公布53.73%的城市化實則為勞動力的城市化率，按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴格來算，中國真正的城市化率大概在38%到39%左右，不超過40%。因此房價不會出現(xiàn)外界所說的暴跌風險。

四是認為中國的房地產(chǎn)有泡沫，而且還不小，但泡沫不會快速破裂，只會逐漸的隨著人口紅利的消失與中國經(jīng)濟的企穩(wěn)而逐漸縮小，指望房地產(chǎn)市場大漲大跌是癡心妄想，但政府需要采取政策保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是所謂的“調(diào)控論”。

巴克萊銀行認為，中國房地產(chǎn)市場“太重要而不能倒下”。該行表示，中國房地產(chǎn)對中國GDP所作的貢獻接近于20%，金融系統(tǒng)通過影子銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)的滲入也在不斷增加。該行稱，在未來兩年，中國房地產(chǎn)泡沫將會逐漸縮小，而不是出現(xiàn)意外的修正。

以上幾種論調(diào)都是房地產(chǎn)利益共同體的創(chuàng)作，而這些理論往往糾結(jié)在一起，在不同的時段發(fā)揮不同的作用，哪種論調(diào)高企主要決定于市場狀態(tài)。如果房價上漲很快，第二種“例外論”就會被宣揚，而各方面開始表現(xiàn)出擔憂的時候，第四種理論將出現(xiàn)，當房地賣不動了，第三種理論就會被傳播，一旦房地產(chǎn)市場下滑眼中，第一種聲音將集體發(fā)出，逼迫政府就范。

如果要真的駁斥這些理論，那往往需要鴻篇巨制，而且，人家這些理論根本就不怕你來駁斥，因為事實擺在眼前，大部分的中國人只見過房價上漲和更加快的上漲，而并沒有遇到過真正的房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)市場的成熟都是要通過資本市場的教育來實現(xiàn)的。

根據(jù)這些理論，我們倒是可以借過來用下，證明中國的房地產(chǎn)市場雖然重要，但還不足以撼動中國經(jīng)濟整體，有泡沫就一定會破，而且，早破比晚破要好。

1、例外論：中國經(jīng)濟的例外論，房地產(chǎn)市場崩潰在國外都造成了國家實體經(jīng)濟的大滑坡，而在中國卻不會，因為中國經(jīng)濟本質(zhì)與西方資本經(jīng)濟不一樣，中國的多個經(jīng)濟領域還沒有結(jié)合到天衣無縫，只要拆解到位，完全可以讓房地產(chǎn)市場和開發(fā)商及投機客自生自滅。

2、趁早論：既然房地產(chǎn)泡沫遲早要破滅，那早破滅比晚破滅要好，越晚對中國經(jīng)濟的負面影響越大，我們已經(jīng)錯過了2008年，就不要再錯過2014年這個可能是最后的軟著陸機會了。

3、調(diào)控論：國家的房地產(chǎn)調(diào)控早已經(jīng)被證明是越調(diào)越高，每一次都是調(diào)控使房價停留在一個階段性的位置，下一次從這個位置上上升，而2014年的房地產(chǎn)危機恰恰是政府毫無作為的情況下發(fā)生的，這也證明了“不調(diào)控才是最好的調(diào)控”。

4、綁架論：房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場想綁架中國經(jīng)濟是毫無疑問的，而且已經(jīng)確實的綁架了不少的地方政府，這種綁架對于經(jīng)濟和政治都是極其危險的，松綁才是大勢所趨，以中國經(jīng)濟的目前動能，房地產(chǎn)想綁架中國經(jīng)濟整體還沒有能力，要趕快從房地產(chǎn)綁架圈套中解脫出來。

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