樓市命懸“一線”，“剛需”去哪了？

剛需，一個(gè)被中國(guó)樓市創(chuàng)造出來(lái)的詞匯，終于落幕了。人們驚訝的發(fā)現(xiàn)，所謂的“剛需”根本不存在，需求仍然是要“有效需求”，脫離了購(gòu)買能力的需求都是癡心妄想，而曾經(jīng)看似無(wú)處不在的中國(guó)購(gòu)房人的需求不再剛性。

這次的供給側(cè)改革，等于是徹底拋棄了“剛需”理論，世界上本來(lái)就沒(méi)有什么剛性需求。大多數(shù)人都有住在北京王府井的需求，可一個(gè)月收入3000的人有這樣需求，如果不是祖上蔭功，就只能是癡心妄想。這樣的所謂“剛需”根本就不是需求。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年里，到處充斥著騙人的鬼話，什么丈母娘推高房?jī)r(jià)，什么買房就是愛(ài)國(guó)，什么有房才有青春，不管收入多少，不管條件怎樣，不管年齡多大，人人都要去買房，把這樣的本來(lái)不切實(shí)際需求催化成了不考慮現(xiàn)實(shí)和未來(lái)的盲目沖動(dòng)消費(fèi)，后果可想而知。

經(jīng)過(guò)多年的剛需忽悠之后，需求斷檔了，突然之間，開(kāi)發(fā)商、中介、房地產(chǎn)專家們都找不到“剛需”去哪了。

一線城市的剛需還存在嗎？

現(xiàn)在，全中國(guó)的開(kāi)發(fā)商都在緊盯著一線城市（也就是北上廣深）的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，因?yàn)橹挥羞@幾個(gè)城市還被認(rèn)為房?jī)r(jià)是堅(jiān)挺的，未來(lái)也不會(huì)差，只要這幾個(gè)城市有一個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)問(wèn)題，面臨的將是逃跑者的城門口踩踏。

數(shù)據(jù)表明，如今的北上廣深房?jī)r(jià)不僅僅是堅(jiān)挺，而且是“發(fā)燒”。2015年10月，深圳房?jī)r(jià)同比上漲39.9%，上海和北京房?jī)r(jià)分別同比上漲10.9%和6.5%。一線城市無(wú)一例外不是在大漲，而在全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市只有27個(gè)。

事實(shí)上，在2015年，一線城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了輪番上漲，要是在往年，政府一定會(huì)采取各種限制措施，現(xiàn)在卻基本都是偃旗息鼓的靜觀事態(tài)，只有北京市政府動(dòng)遷造成通州房?jī)r(jià)異常之后采取了局部的限制措施。

因?yàn)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，是30年來(lái)之最，這些一線城市也只在榨取樓市最后一點(diǎn)紅利而已，地方政府的想法是能榨出多少算多少，后市都不看好，也全部對(duì)所謂的“保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展”保持緘默。

現(xiàn)在在一線城市買房的，除了深圳那些根據(jù)一個(gè)虛無(wú)縹緲的直轄夢(mèng)編造的故事而盲目投機(jī)的，就主要是前幾年被大家定義的“剛需”，也就是此前因?yàn)楦鞣N限制無(wú)法買房終于等到解禁的人，可這些人之后呢？經(jīng)過(guò)最后一輪的炒作，一線城市的所謂剛需也基本榨干了。

中小城市的剛需還有嗎？

中小城市的房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重失衡，一方面是樓房空置，一方面是代售樓盤林立，更嚴(yán)重的是，這些城市以前創(chuàng)造剛需的手段不靈了。

以前，這些城市通過(guò)城市改造造就了大量的剛需購(gòu)房者，這些人雖然分到了回遷房，但因?yàn)榉孔釉跐q價(jià)，而這些人手中的錢也沒(méi)有其他的投資渠道，往往只能把錢再一次都投入到購(gòu)房中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)，很多城市已經(jīng)沒(méi)有能力繼續(xù)造城，大拆大建很難繼續(xù)，這些人的購(gòu)房剛需也就消失了。

中小城市還有一個(gè)寄托，那就是進(jìn)城打工的農(nóng)民工，可因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，農(nóng)民工的剛需并不是有效需求，很多老一點(diǎn)的農(nóng)民工希望的是在外掙錢然后回家造個(gè)大房子。更為嚴(yán)重的是，一些在一線城市打工的農(nóng)民工用辛辛苦苦積累的錢在老家的城市買房，一年也不住一次，造成了事實(shí)上的空置，連出租都出租不出去。

東部的城市人口還在增加，主要是人口遷移過(guò)來(lái)的，而東北、西部的一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象，不僅僅是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移殆盡，連中小城市的人口也在向外流失，未來(lái)房屋出售的情況比新購(gòu)的需求還多。

年輕人的剛需還存在嗎？

以前，房地產(chǎn)行業(yè)最經(jīng)常把年輕人結(jié)婚買房當(dāng)成最典型的“剛需”，還炒作出丈母娘的故事，后來(lái)，年輕人結(jié)婚就真的把買房當(dāng)成了必需品。這種剛需支撐了中國(guó)房地產(chǎn)十年的發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，得益于人口紅利，也得益于中國(guó)社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，一個(gè)一個(gè)大家庭的分開(kāi)居住大大提高了房屋銷售的套數(shù)。但是，隨著人口增長(zhǎng)放緩，中國(guó)的大家庭分蘗已經(jīng)結(jié)束，核心家庭早已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)的主體，這部分強(qiáng)烈的購(gòu)房需求也消失。

年輕人結(jié)婚需要婚房，這個(gè)社會(huì)風(fēng)氣已經(jīng)形成，短時(shí)間內(nèi)難以改變，但是，隨著老齡化的加速，正常的人口新陳代謝使得房屋已經(jīng)不再稀缺，很多家庭有多套住房，年齡小一點(diǎn)的年輕人結(jié)婚的時(shí)候，一些房子已經(jīng)空出來(lái)，即便這些年輕人不愿意住老房，可出售舊房產(chǎn)也會(huì)大大提升房屋的待售存量。和炒股一樣，大量的人需要賣股炒新，勢(shì)必造成股市價(jià)格的暴跌。

世上本無(wú)剛需，我們非要?jiǎng)?chuàng)造出這樣一個(gè)詞，這本來(lái)就是涸澤而漁，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的提前消費(fèi)。在我們把大量的非有效需求忽悠或逼迫成剛性需求的時(shí)候，就注定了將來(lái)要承受泡沫破裂之苦。當(dāng)然，我們還有最后的辦法，用教育和戶籍差異化措施催生新的剛需，可那就更是在走向滅亡之路了。

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