不賣房子！不賣房子！2018年必須關(guān)注這件大事！

2018才剛剛開篇，但特色小鎮(zhèn)這個詞，似乎注定要成為2018年的年度熱詞。

剛剛過去的一個月中，特色小鎮(zhèn)正受到前所未有的關(guān)注。從中央到各部委再到地方政府，一大波相關(guān)政策密集出臺。

其中最受矚目的是，12月18日至20日，中央經(jīng)濟工作會議在部署2018年經(jīng)濟工作中指出，要“引導(dǎo)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”?！疤厣℃?zhèn)”首次在中央經(jīng)濟工作會議中亮相。這一重要信號表明，特色小鎮(zhèn)建設(shè)將成為2018年的重點經(jīng)濟工作之一。

決定城鎮(zhèn)化建設(shè)成敗的關(guān)鍵是特色小鎮(zhèn)

“3~5年內(nèi)建設(shè)100個特色小鎮(zhèn)”，“2020年之前培育100個特色小鎮(zhèn)”……各級地方政府都在規(guī)劃自己的特色小鎮(zhèn)藍圖，據(jù)統(tǒng)計，目前全國特色小鎮(zhèn)總計劃數(shù)量已經(jīng)超過1500個，加上住建部此前公布的兩批全國特色小鎮(zhèn)名單中的403個，全國至少將會出現(xiàn)2000多個特色小鎮(zhèn)。事實上，這已經(jīng)是最保守的估計，2000家特色小鎮(zhèn)只是試點，一旦全面鋪開，全國特色小鎮(zhèn)的數(shù)量可能超過一萬家。

很多人想不明白，為什么短短一年時間特色小鎮(zhèn)遍地開花，儼然成為解決中國經(jīng)濟痼疾的一貼良方?對此，各路專家有著不同的解讀， 中國從深圳特區(qū)到浦東新區(qū)，再到上海自貿(mào)區(qū)，到如今打造特色小鎮(zhèn) ，歸根結(jié)底，都是中國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展到特定歷史階段的必然選擇。

只有把特色小鎮(zhèn)建設(shè)好，才能真正解決中國新型城鎮(zhèn)化的重大命題。

2017年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%。從數(shù)據(jù)來看，中國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過了從小城鎮(zhèn)向大城市集中的上半場，城鎮(zhèn)化率不斷攀升，隨之而來的城市問題也越來越多。

比如，人口高度向一線城市集中，造成交通擁堵、空氣污染、房價不斷攀升;這樣的城鎮(zhèn)化發(fā)展顯然是不可持續(xù)的。

十九大報告中明確指出，要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。寥寥數(shù)語已經(jīng)明確了我國未來城鎮(zhèn)化的路徑和方向，那就是以大城市為核心，以特色小鎮(zhèn)為重點，協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群建設(shè)開始起步，同時也宣告，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)步入下半場。

從某種意義上來說，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)不單是一個經(jīng)濟問題，也是民生問題、政治問題，更是決定中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成敗的戰(zhàn)略問題。

打造特色小鎮(zhèn)絕非賣房子

當我們認清特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略地位之后，就不難理解為什么特色小鎮(zhèn)會在2017年掀起熱潮。

過去幾個月里，各路產(chǎn)業(yè)資本、房地產(chǎn)商等紛紛開啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，特別是地產(chǎn)商，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，表現(xiàn)尤為積極。各路地產(chǎn)巨頭，從央企到民企，幾乎都打起了特色小鎮(zhèn)的大旗，各種主題的特色小鎮(zhèn)層出不窮。

房地產(chǎn)商熱衷于此的邏輯很簡單，特色小鎮(zhèn)的建立將吸納城市化進程中從農(nóng)村走出來的大量人口，開辟出新的住房需求市場，帶來房產(chǎn)的增值，開發(fā)商借特色小鎮(zhèn)的名義低價拿地，再從房產(chǎn)的增值中獲益。

打造特色小鎮(zhèn)絕不是這樣簡單粗暴的賣房子，作為最早開始參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)，并將之作為核心商業(yè)模式的金誠集團，如今已經(jīng)簽約、開建了59個特色小鎮(zhèn)項目。對于打造特色小鎮(zhèn)，金誠很有發(fā)言權(quán)，金誠集團董事長韋杰直言不諱，讓地產(chǎn)商來做特色小鎮(zhèn)，十有八九要失敗，因為他們再也無法像以前那樣快速盈利了，以往百試百靈的“拿地、建筑、銷售、再拿地”的房地產(chǎn)基礎(chǔ)運作模式在“特色小鎮(zhèn)”的建設(shè)中肯定會不靈。

真正打磨一個特色小鎮(zhèn)需要花費5到10年的時間，這需要長遠的規(guī)劃，內(nèi)容相當復(fù)雜，而且成本也高，用韋杰的話來說，“就是一個車庫，而且是電瓶車的車庫，都要反復(fù)論證規(guī)劃?！边@對于習慣了高杠桿的房企來說，肯定難以適應(yīng)。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)肯定可以為企業(yè)帶來盈利，但這種盈利是通過對小鎮(zhèn)的長期運營所帶來的細水長流的盈利模式，如果沒有長期作戰(zhàn)的實力以及心理準備，盲目進入市場，只會適得其反。

2017年12月，國家發(fā)改委、國土資源部、環(huán)境保護部、住建部等四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》(簡稱《意見》)，再次強調(diào)從嚴控制特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項目，防止“新瓶裝舊酒”“穿新鞋走老路”。

小鎮(zhèn)房子是拿來住的

建特色小鎮(zhèn)不能靠賣房子，但并不意味著特色小鎮(zhèn)不需要房子。

什么是小鎮(zhèn)?是城市群體系中最基礎(chǔ)的那一層。通過打造特色小鎮(zhèn)，一方面小鎮(zhèn)將受益于大城市的資源外溢效應(yīng)，吸納大量人口;一方面小鎮(zhèn)自身產(chǎn)業(yè)生態(tài)的完善，教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等配套體系的逐步成型，也將使得人口持續(xù)導(dǎo)入。

應(yīng)該說，并不是每一個小鎮(zhèn)都可以打造成特色小鎮(zhèn)的，相反每一個成功特色小鎮(zhèn)的形成，勢必都會形成強大的人口吸納效應(yīng)。

我們可以設(shè)想一下，一個小鎮(zhèn)起碼安排兩三萬人居住、生活，一萬個特色小鎮(zhèn)就是兩三億人的工作、生活，這時候我們會發(fā)現(xiàn)原來中國城鎮(zhèn)化需要解決的人口問題已經(jīng)迎刃而解。

兩、三億人在哪里工作、生活?勢必需要大量的房子，但小鎮(zhèn)的房子是拿來住的，絕不能讓其成為某些開發(fā)商的金礦，道理很簡單，房地產(chǎn)先行，一定會托高小城鎮(zhèn)的各項成本，在房價高漲的形勢下，對其他各種特色產(chǎn)業(yè)只會形成擠出效應(yīng)，而難以實現(xiàn)吸聚效果。

為此，各部委連續(xù)出臺相關(guān)政策，抑制特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向?！蛾P(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》明確提出，“對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達到有關(guān)要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。縣政府駐地鎮(zhèn)不推薦。”

就在快要成稿之時，屏幕上又跳出了最新的新聞，京津冀協(xié)同發(fā)展工作會議在京召開，討論審議河北雄安新區(qū)規(guī)劃框架等有關(guān)文件，雄安總體規(guī)劃已經(jīng)呼之欲出。

雄安新區(qū)是千年大計，規(guī)劃建成世界最智慧、最生態(tài)、最漂亮的城市。雄安官方表示，新區(qū)的城市發(fā)展新思路是：變土地平衡為城市平衡;變政府爭利為讓市民獲利;變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會共有。也就是說雄安新區(qū)的房子很可能只租不售，這也意味著，國家要在雄安新區(qū)這片白紙上，實現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”，讓房屋回歸居住的本質(zhì)。

這不禁令人聯(lián)想到新加坡的政府公租房模式，85%的人口居住在政府公屋，而只有少數(shù)人住在私人公寓或是別墅區(qū)，雄安的只租不售似乎也有異曲同工之妙。

只租不售、政府公租房，讓房屋回歸居住屬性，這將減少人們多大的生活成本，從而間接降低多少企業(yè)的運營成本，讓企業(yè)更多投入創(chuàng)新研發(fā)。

再大膽試想一下，如果一萬家特色小鎮(zhèn)的房產(chǎn)也可以只租不售，或是實行政府公租房的模式，那么將給小鎮(zhèn)帶來多么巨大的經(jīng)濟潛能和活力。這是一盤大棋，一盤事關(guān)中國城鎮(zhèn)化能否順利完成的大棋，愿終有一日居者有其屋，居者樂其屋。

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