特色小鎮(zhèn)建設(shè)日趨理性 四部委出臺(tái)《意見(jiàn)》防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”

近年來(lái)，政府調(diào)控力度加大，在出臺(tái)一系列“組合拳”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“嚴(yán)冬”。

隨著“特色小鎮(zhèn)”概念迅速鋪開(kāi)，從“403個(gè)特色小鎮(zhèn)名單公布”到“在全國(guó)啟動(dòng)1000個(gè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)”，各大房企躍躍欲試，試圖從這新興的開(kāi)發(fā)模式下尋求新出路。

特色小鎮(zhèn)，能否成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新機(jī)遇？事實(shí)證明，特色小鎮(zhèn)的地價(jià)優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)集群所帶來(lái)的便利，或助推房地產(chǎn)回歸“住”的本質(zhì)；而脫離產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，過(guò)度房地產(chǎn)化，使不少特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目背離初衷，毫無(wú)生機(jī)。

特色小鎮(zhèn)成部分房企“掘金點(diǎn)”

在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略與多種政策的驅(qū)動(dòng)下，各地掀起開(kāi)發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)的熱潮，其影響不亞于前30年的中國(guó)城市化。

自國(guó)家三部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，不到半年時(shí)間內(nèi)，多家房企發(fā)布小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。特色小鎮(zhèn)“房地產(chǎn)化”日趨明顯，成為部分房地產(chǎn)企業(yè)新的“掘金點(diǎn)”。在珠三角地區(qū)，有房企借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；在長(zhǎng)三角地區(qū)，有房企憑借“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”概念開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)…

特色小鎮(zhèn)的核心不在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。由于開(kāi)發(fā)商缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，急功近利追求樓市經(jīng)濟(jì)，不少特色小鎮(zhèn)變得毫無(wú)“特色”可言，甚至逐漸成為空城、死城。

國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企追捧，主要是因?yàn)榻鉀Q了拿地貴的問(wèn)題。特色小鎮(zhèn)的占地面積往往要十幾平方公里乃至更多，以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地，成本相對(duì)較低，但這與特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷背道而馳。

“當(dāng)下的特色小鎮(zhèn)發(fā)展，一定要區(qū)別兩大模式。一是特色小鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)別于地方債；二是區(qū)別于房地產(chǎn)，不能依托房地產(chǎn)銷(xiāo)售作為整體的資金回收和回報(bào)。”

新型城鎮(zhèn)先驅(qū)者、金誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng)韋杰表示，特色小鎮(zhèn)不是地方債，不是變相房地產(chǎn)，而是以核心產(chǎn)業(yè)為發(fā)展基礎(chǔ)，同時(shí)提供豐富的配套產(chǎn)業(yè)，為特色小鎮(zhèn)發(fā)展注入生命力。

//金誠(chéng)盱眙龍蝦小鎮(zhèn)效果圖//

出臺(tái)《意見(jiàn)》防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”

專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)比前兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)，2018年特色小鎮(zhèn)發(fā)展會(huì)有所降溫，更為平穩(wěn)?！盁o(wú)地產(chǎn)、不小鎮(zhèn)”的亂象之下，政策已經(jīng)開(kāi)始設(shè)防。

2017年12月初，針對(duì)此前特色小鎮(zhèn)建設(shè)中出現(xiàn)的典型亂象，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），規(guī)范推進(jìn)各地區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

《意見(jiàn)》指出，特色小鎮(zhèn)要堅(jiān)持因地制宜，防止盲目發(fā)展、一哄而上。立足各地區(qū)要素稟賦和優(yōu)勢(shì)，挖掘最有基礎(chǔ)、最具潛力的特色產(chǎn)業(yè)，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展特征的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)生態(tài)，防止千鎮(zhèn)一面和房地產(chǎn)化。

國(guó)家城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵表示，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一旦過(guò)度引入房地產(chǎn)，就會(huì)拉高土地成本，特色產(chǎn)業(yè)則難以實(shí)現(xiàn)，最后會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)一業(yè)獨(dú)大，最終導(dǎo)致大量庫(kù)存。

從鼓勵(lì)到嚴(yán)控，2017年下半年，如火如荼的小鎮(zhèn)建設(shè)增添了幾分“理性”色彩。

特色小鎮(zhèn)助推房地產(chǎn)回歸“住”的本質(zhì)

防范特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，并不等于全面杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?；诘貎r(jià)優(yōu)勢(shì)，以及產(chǎn)業(yè)集群帶來(lái)的便利，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在特色小鎮(zhèn)中將更大程度地得以建設(shè)，讓中低收入人群“住有所居”。

80年代，福利分房制消滅房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房條件變差；90年代，商品房進(jìn)入大眾視野，市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上漲甚至暴漲。韋杰認(rèn)為，任何一種極端手段都不利于房地產(chǎn)發(fā)展。

“整個(gè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，要以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資為主線，同時(shí)考慮配套產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行。”金誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng)韋杰表示，特色小鎮(zhèn)應(yīng)充分體現(xiàn)包括核心產(chǎn)業(yè)以及配套產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的完整性，以金誠(chéng)特色小鎮(zhèn)為例，房地產(chǎn)板塊整體占比不應(yīng)高于15%—20%。

前不久，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗地塊,“土地用途”明確標(biāo)注為“租賃住房”。這兩塊租賃住房用地所在的區(qū)域，地理位置堪稱(chēng)優(yōu)越，從更高層面考量，租售并舉將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所趨。

作為新型城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要突破口,特色小鎮(zhèn)建設(shè)的熱潮席卷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。截至目前，住建部已公布兩批、共403個(gè)特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段，讓“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”成為現(xiàn)實(shí)。

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