破除客流少、收租難魔咒，商業(yè)地產(chǎn)須走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

新零售浪潮下,“人”和“貨”相繼數(shù)字化,“場(chǎng)”終于也來(lái)到了數(shù)字化的前夜。商場(chǎng)悶聲收商戶租金賺錢的滋潤(rùn)日子一去不復(fù)返。走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng),已是商業(yè)地產(chǎn)往后發(fā)展的必然方向。

在以“場(chǎng)”為商業(yè)核心的年代,商場(chǎng)主要靠租金盈利,租金占據(jù)了其收益的80%。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),商場(chǎng)的租金價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是空間的價(jià)值,空間越大、配套設(shè)施越齊全,租金就越高;二是客流的價(jià)值,人流量大的商場(chǎng),租金自然也更高。

但近年來(lái),商場(chǎng)的日子漸漸變得不好過(guò)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年全國(guó)計(jì)劃開業(yè)購(gòu)物中心970家,實(shí)際開業(yè)504家,購(gòu)物中心整體開業(yè)率下降至52%。一方面,電商的崛起狠狠地撞了下商場(chǎng)的腰,使其地位有所動(dòng)搖。另一方面,商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。商場(chǎng)同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重?？土鞑煌?、租戶難求,粗放運(yùn)營(yíng)模式下的租金收入已經(jīng)觸頂。另外一個(gè)至關(guān)重要的因素是中國(guó)消費(fèi)者升級(jí)和實(shí)體零售業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,現(xiàn)在的消費(fèi)者更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)買單。

過(guò)去,商場(chǎng)對(duì)于流量的運(yùn)營(yíng)比較簡(jiǎn)單,主要是通過(guò)選址和招商初步圈定目標(biāo)消費(fèi)人群,然后通過(guò)不同品牌和業(yè)態(tài)的組合布局帶動(dòng)客流在場(chǎng)內(nèi)的流動(dòng)。這種運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)是商場(chǎng)的專業(yè)知識(shí)和對(duì)消費(fèi)心理的宏觀把控,缺少對(duì)單個(gè)消費(fèi)者的洞察。

面對(duì)這樣的情形,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需向下游延伸,通過(guò)研究消費(fèi)者需求推動(dòng)商業(yè)調(diào)改,以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)?？土鹘y(tǒng)計(jì)是指導(dǎo)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。早期應(yīng)用的客流統(tǒng)計(jì)方式包括三輥閘、紅外線感應(yīng)、重力感應(yīng)、WiFi探針等。如今基于人臉識(shí)別的攝像頭識(shí)別方式因準(zhǔn)確率和分析維度上的優(yōu)勢(shì),逐漸受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。

天佑城率先引入人臉識(shí)別客流統(tǒng)計(jì)來(lái)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:”天佑城的目標(biāo)是打造國(guó)內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購(gòu)物中心,這離不開對(duì)消費(fèi)人群的觀察。我們一向注重利用科技手段實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),之前是通過(guò)WiFi探針的方式,但是圖普科技的人臉識(shí)別訪客數(shù)據(jù)化解決方案,能統(tǒng)計(jì)更多關(guān)于消費(fèi)者年齡、性別相關(guān)的信息,把顧客從一個(gè)個(gè)數(shù)字ID變成了更加生動(dòng)的人物圖像,因此我們能更加了解消費(fèi)者,對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的各商區(qū)熱度分布也有了更加直觀的感受,在調(diào)整業(yè)態(tài)分布方面能夠起到積極的作用。”

當(dāng)粗放式開發(fā)為王階段結(jié)束,商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代正式來(lái)臨。“調(diào)整”、“創(chuàng)新”、“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”正成為市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與時(shí)下開發(fā)商們共同思考的主題。

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