優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)⒃诿绹?guó)紐交所大展宏圖

優(yōu)客工場(chǎng)，這個(gè)聯(lián)合辦公平臺(tái)內(nèi)的領(lǐng)軍者。一直以來(lái)專注于研究并設(shè)計(jì)適合所有辦公者的辦公場(chǎng)景，為入駐會(huì)員提供了一個(gè)配備完善、即時(shí)入駐的辦公平臺(tái)，協(xié)助入駐會(huì)員更好的沉浸于辦公環(huán)境之中。前幾日，優(yōu)客工場(chǎng)向美國(guó)SEC遞交招股書，準(zhǔn)備要在紐交所上市了。

創(chuàng)業(yè)5年，美股上市，這一切來(lái)得如此迅速，超出了5年前那場(chǎng)飯局參與各方的預(yù)期。運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率大幅改善，規(guī)模效應(yīng)正在顯現(xiàn)。據(jù)招股書顯示，優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收三年來(lái)在不斷增長(zhǎng)。2017年、2018年?duì)I收分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元，2019年前9個(gè)月?tīng)I(yíng)收人民幣8.75億元，折合美金約1.24億元，而上年同期還只有人民幣2.82億元。

營(yíng)收增速方面，這三年也是加速期。比如今年第三季度單季營(yíng)收為人民幣3.88億元，較第二季度的季度的人民幣2.92億元增長(zhǎng)33%，較上年同期的人民幣1.35億元增長(zhǎng)186%。

規(guī)模效應(yīng)主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用占比下降上。其中，一般管理費(fèi)用占比由2017年的56%下降至2019年前9個(gè)月的15%，市場(chǎng)銷售費(fèi)用占比則由2017年的15%下降為2019年前9個(gè)月的6%。

優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)⒊晒Φ顷懠~交所

凈收入數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)2017全年、2018全年、2019年前9個(gè)月凈收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元、人民幣8.75億元;2018全年、2019年前9個(gè)月同比增長(zhǎng)分別為168%、210%。

據(jù)招股書披露，優(yōu)客工場(chǎng)自2015年9月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)以來(lái)，已經(jīng)陸續(xù)布局197個(gè)聯(lián)合辦公空間，覆蓋了中國(guó)的41個(gè)城市以及海外的新加坡，其中171個(gè)空間已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)之中。優(yōu)客工場(chǎng)共提供72700個(gè)工位，整體出租率79%。出租率79%這個(gè)數(shù)據(jù)，在當(dāng)下的中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)里，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)好于絕大多數(shù)同行了。

優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)⑴c美國(guó)紐交所碰撞出火花

空間業(yè)務(wù)主要包括直營(yíng)和輕資產(chǎn)兩種模式。直營(yíng)模式目前依然是主流，但輕資產(chǎn)模式發(fā)展速度也很快，截至2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)有39個(gè)輕資產(chǎn)模式的空間，管理面積約為138700㎡，約占總面積的23%(總管理面積608600㎡)。

除了這些之外，優(yōu)客工場(chǎng)在中國(guó)的4個(gè)城市和美國(guó)的紐約還有7個(gè)聯(lián)營(yíng)的聯(lián)合辦公空間，不過(guò)由于股權(quán)較少，它們對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)的收入幾乎沒(méi)有什么貢獻(xiàn)。

非空間業(yè)務(wù)主要是一些增值服務(wù)，其意義在于提高物理空間的坪效。優(yōu)客工場(chǎng)利用數(shù)據(jù)系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)累積下來(lái)用戶數(shù)據(jù)，分析用戶需求，提供諸如設(shè)計(jì)工程一體化服務(wù)、精準(zhǔn)營(yíng)銷、企業(yè)財(cái)稅法務(wù)、社區(qū)電商、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等多方面的服務(wù)。

優(yōu)客工場(chǎng)或?qū)⒃诿绹?guó)紐交所大展宏圖

據(jù)其招股書披露，截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)生態(tài)上已聚集大約700個(gè)業(yè)務(wù)合作伙伴，聯(lián)合30多個(gè)優(yōu)客工場(chǎng)投資企業(yè)，為客戶提供非空間業(yè)務(wù);會(huì)員數(shù)量為609,600，其中企業(yè)會(huì)員25000家，個(gè)人會(huì)員584600人。

另外，優(yōu)客工場(chǎng)今年8月新推出了社區(qū)電商業(yè)務(wù)，上線兩個(gè)月的GMV已達(dá)人民幣880萬(wàn)元。而2017年至2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)的非空間業(yè)務(wù)凈收入累計(jì)達(dá)到人民幣5.22億元。

在優(yōu)客工場(chǎng)的凈收入構(gòu)成上，空間業(yè)務(wù)凈收入在2017年、2018年、2019年前9個(gè)月分別為人民幣1.54億元、人民幣3.94億元、人民幣4.20億元，2018年、2019年前9個(gè)月同比增長(zhǎng)分別為155%、59%;非空間業(yè)務(wù)中，市場(chǎng)品牌業(yè)務(wù)凈收入2018年、2019年前9個(gè)月分別為人民幣2461.70萬(wàn)元、人民幣4.03億元，占總凈收入的比分別為5%、46%。由此可見(jiàn)，空間業(yè)務(wù)早期占比較大，而非空間業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較快，已經(jīng)漸漸有趕上空間業(yè)務(wù)的勢(shì)頭。

此前市場(chǎng)一般認(rèn)為，聯(lián)合辦公行業(yè)與二房東類似，盈利模式主要靠轉(zhuǎn)租帶來(lái)的差價(jià)，但優(yōu)客工場(chǎng)的非空間業(yè)務(wù)則有望給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)新的期待。

優(yōu)客工場(chǎng)作為一家成功登上了聯(lián)合辦公領(lǐng)域的金字塔并有望上市的企業(yè)，在為入駐會(huì)員服務(wù)方面營(yíng)造出了一種具有舒適度的辦公社區(qū)，依靠著完善的空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系及創(chuàng)新業(yè)務(wù)體系，優(yōu)客工場(chǎng)勢(shì)必會(huì)越走越好與美國(guó)紐交所碰撞出火花。

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