京東產(chǎn)發(fā)向港交所遞交A1招股書 京東供應(yīng)鏈的價(jià)值正在被市場(chǎng)發(fā)掘

3月30日，京東產(chǎn)發(fā)（京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.）正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請(qǐng)文件(A1 Application Proof)，首次披露其業(yè)務(wù)構(gòu)成、營收概況及未來規(guī)劃。

作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，京東產(chǎn)發(fā)以“智能產(chǎn)業(yè)賦能城市發(fā)展”為使命，通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營的綜合解決方案。

招股文件顯示出，京東產(chǎn)發(fā)2020年的收入為5.82億元，2021年以37.2%的增速達(dá)到7.987億元，2022年進(jìn)一步以190.3%的增速發(fā)展到23.2億元。受到業(yè)績(jī)期每年錄得已完工與在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益影響，京東產(chǎn)發(fā)凈利潤高于收入，在業(yè)績(jī)期經(jīng)調(diào)整凈利潤28.8億元、22.4億元和31.1億元。

京東產(chǎn)發(fā)根植于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，立足于“智能產(chǎn)業(yè)賦能城市發(fā)展”，伴隨中國的產(chǎn)業(yè)升級(jí)一路成長(zhǎng)，通過持續(xù)投入供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，不僅有效地幫助實(shí)體產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

以“基礎(chǔ)設(shè)施+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”為發(fā)展策略 總建筑面積年復(fù)合增長(zhǎng)率超40% 

資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)伴隨京東的自建物流體系戰(zhàn)略與供應(yīng)鏈生態(tài)體系一同成長(zhǎng)，快速實(shí)現(xiàn)了廣泛高效的全國現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。自2018年獨(dú)立運(yùn)營以來，京東產(chǎn)發(fā)通過特有的“基礎(chǔ)設(shè)施+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”發(fā)展策略，打造具備產(chǎn)品能力、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和網(wǎng)絡(luò)協(xié)同的“超級(jí)節(jié)點(diǎn)”，并已全面實(shí)現(xiàn)了從內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張到服務(wù)社會(huì)的一體化開放，形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)整合與服務(wù)能力。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)已積累了廣泛的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，覆蓋國內(nèi)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)以及海外4個(gè)國家，總資產(chǎn)管理規(guī)模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，按建筑面積計(jì)，在亞洲及中國的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中分別排名第三及第二。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，京東產(chǎn)發(fā)自2018年初至2022年底，總建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率超40%，于同行業(yè)中實(shí)現(xiàn)最快增長(zhǎng)。

招股文件顯示，京東產(chǎn)發(fā)依托于京東的生態(tài)資源，通過提高商品銷售及流通效率，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。京東產(chǎn)發(fā)通過四大核心能力，即規(guī)模龐大且優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的開發(fā)專長(zhǎng)、客戶為先的項(xiàng)目全生命周期的服務(wù)能力、切實(shí)可行的洞察力，在業(yè)績(jī)記錄期每年新增建筑面積平均為280萬平方米，每年新開工建筑面積平均為350萬平米，每年竣工建筑面積平均為240萬平米，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的快速增長(zhǎng)。截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)旗下近90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)位于國內(nèi)一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市，并已覆蓋國內(nèi)所有核心流通節(jié)點(diǎn)，同時(shí)于業(yè)績(jī)期全國范圍內(nèi)獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準(zhǔn)用地。

第三方客戶收入占比快速提升至51.5% 將可持續(xù)發(fā)展融入每一個(gè)細(xì)節(jié)

通過為客戶提供定制化、全面且智能的基礎(chǔ)設(shè)施解決方案，以及現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)與端到端的全域服務(wù)能力，京東產(chǎn)發(fā)服務(wù)的客戶逐步從物流服務(wù)商延伸到寶馬等制造商、本來生活等電商、良品鋪?zhàn)雍陀垒x超市等零售商，服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化覆蓋。截至2022年12月31日，已竣工園區(qū)的平均出租率超90%，且多數(shù)的租賃合同租期超過5年，均顯著優(yōu)于同行業(yè)；來自第三方客戶的收入占比從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

京東產(chǎn)發(fā)通過智能化平臺(tái)持續(xù)精耕并提高項(xiàng)目運(yùn)營效率，依托專有的數(shù)字化信息追蹤系統(tǒng)、智能管理中心，打通開發(fā)建設(shè)到資產(chǎn)運(yùn)營的全流程數(shù)字化遠(yuǎn)程管控與服務(wù)，提升實(shí)時(shí)響應(yīng)能力、減少人工成本并提升資產(chǎn)價(jià)值。截至2022年12 月31日，京東產(chǎn)發(fā)每位員工的在管建筑面積約為4.1萬平方米，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平?，F(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施是具有典型規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)的行業(yè)，京東產(chǎn)發(fā)通過集約化管理降低運(yùn)營成本，有效提升效率、降低成本，進(jìn)而幫助產(chǎn)業(yè)合作伙伴降本增效。

可持續(xù)發(fā)展理念已經(jīng)融入到京東產(chǎn)發(fā)的每個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)細(xì)節(jié)。憑借布局廣泛的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，京東產(chǎn)發(fā)加快構(gòu)建清潔低碳、安全高效的能源體系，全面推廣、布局和應(yīng)用以光伏發(fā)電為主的清潔能源，使用綠色電力。2022年，京東“亞洲一號(hào)”西安智能物流園成為我國首個(gè)碳中和物流園區(qū)；位于青島的物流園區(qū)光伏裝機(jī)量達(dá)到18兆瓦，光伏設(shè)施覆蓋園區(qū)全屋頂并已全部完成并網(wǎng)發(fā)電，預(yù)計(jì)每年可節(jié)約標(biāo)煤約5400噸，減少碳排放近1.5萬噸；在為寶馬華中零件配送中心打造成為其在華第一個(gè)“綠色”之后，2022年建成的寶馬華北零件配送中心也超越客戶預(yù)期獲得LEED金級(jí)認(rèn)證。截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)已完成23座現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的光伏發(fā)電系統(tǒng)安裝，未來計(jì)劃將光伏發(fā)電能力逐步提升至1000兆瓦，為85%的京東智能產(chǎn)業(yè)園提供綠色能源。

持續(xù)投入供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施 促經(jīng)濟(jì)穩(wěn)就業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基所在。京東產(chǎn)發(fā)從建設(shè)第一座“亞洲一號(hào)”開始，就希望發(fā)揮新型實(shí)體企業(yè)“以實(shí)助實(shí)”的帶動(dòng)作用，不僅幫助更多的品牌和商家提升倉儲(chǔ)物流設(shè)施的運(yùn)營效率，改善客戶體驗(yàn)，同時(shí)在面對(duì)突發(fā)事件時(shí)，也能夠保障供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性與可靠性。

隨著現(xiàn)代物流對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用日益凸顯，倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有利于幫助區(qū)域加速構(gòu)建現(xiàn)代化供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施體系，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的步伐，構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大物流，大物流促進(jìn)大產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)格局。同時(shí)優(yōu)化當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，與周邊高新制造業(yè)形成互動(dòng)，節(jié)約商貿(mào)和流通成本，促進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)體系的不斷完善。

同時(shí)，京東的“亞洲一號(hào)”等智能產(chǎn)業(yè)園多數(shù)都建設(shè)在交通便利的城郊，所建之處往往能帶動(dòng)周邊數(shù)千人的就業(yè)，收入穩(wěn)定、離家不遠(yuǎn)，讓亞洲一號(hào)智能產(chǎn)業(yè)園成為很多當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)的第一選擇，從而也在當(dāng)?shù)匦纬闪撕芏唷皝喴痪蜆I(yè)村”。

京東產(chǎn)發(fā)是從實(shí)體中來，到實(shí)體中去。根據(jù)招股文件顯示，京東產(chǎn)發(fā)未來募集資金將用于進(jìn)一步拓展國內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)關(guān)注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點(diǎn)；同時(shí)進(jìn)一步拓展在海外市場(chǎng)的影響力；此外還用于客戶解決方案及服務(wù)能力，并持續(xù)建設(shè)屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)等再生能源管理等方面。

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