京東上線“賣房”會是一門好生意嗎？

極客網(wǎng)·極客觀察6月1日（文/石頭） 踩著618的節(jié)奏，京東把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一并拉到了自己的業(yè)務(wù)范疇之內(nèi)。

5月22日京東打出“自營房產(chǎn)業(yè)務(wù)”，上線1000套京城房源。這天不過是發(fā)個通告、周知四海，真正發(fā)力的日子還要從6月1日開始。

京東賣房“二進宮”

要說涉及房產(chǎn)業(yè)務(wù)，這并不是京東的第一次。之所以這樣說關(guān)鍵就在于“自營”兩個字。

早在2017年，京東就把觸角伸向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如租房、賣房，只不過從形式上屬于引入第三方房產(chǎn)機構(gòu)入駐平臺。其引入第三方之后，收效平平。

當(dāng)時，京東涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)，其實連中介的角色都算不上，充其量是幫這些機構(gòu)做做引流、打打廣告。

而這次則直接上手“自營房產(chǎn)”，成了房企的代理商，從策劃宣傳、銷售、售后等各個環(huán)節(jié)一把抓。

作為電商頭部，京東的最大特點就是“自營”，這樣做的目的在于對流程、細節(jié)、質(zhì)量的全面把控，這也是京東提升平臺品質(zhì)和效率的一貫做法，包括自建物流。

但是，這樣做也有不利的一面，自營模式包括物流都屬于重資產(chǎn)投入，回本盈利周期較長，尤其是電商這類行業(yè)，再加上同業(yè)競爭，大概率會造成較長時期內(nèi)的資金承壓。

其次，相比其他平臺型電商，京東的毛利水平始終處于同行業(yè)下風(fēng)。

另外根據(jù)以往京東財報顯示，京東自營業(yè)務(wù)收入比重開始逐年下降，從2017年一季度的92.8%下降到2019年三季度的88.1%，京東向平臺化傾斜的跡象會越來越明顯，但京東并不會“去自營化”，因為自營是京東的戰(zhàn)略根基，這一點不會輕易動搖。只是會找到一個合適的平衡點，平抑成本費用。

憑借電商優(yōu)勢切入“后房產(chǎn)時代”

既然自營比重出現(xiàn)弱化現(xiàn)象，為什么還要上線自營房產(chǎn)，親自操刀呢？

這里就必須提到一個大的前提背景。2020年的疫情，打亂了所有的生產(chǎn)生活計劃，經(jīng)濟增長受限、消費緊縮，除了餐飲娛樂遭受重創(chuàng)以外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)核心似乎也是風(fēng)雨飄搖，行業(yè)形勢更為緊迫，上有限炒政策施壓，也有疫情從中阻擊，下到居民消費收緊，所有表現(xiàn)讓房企不得不轉(zhuǎn)變思路設(shè)法脫困。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企到期債務(wù)接近1.5萬億，年中更是一波還債高峰期，例如此前恒大作為房企頭部竟然打出8折、9折甚至7折的降價銷售策略，一是清庫存；二是回籠資金，三是調(diào)轉(zhuǎn)船頭。那么對比其他體量不如恒大的中小房企來說，恐怕處境更加為難。

從今年2019年開始購房需求已大不如前，但不可否認的是從年初到現(xiàn)在，由于疫情防控措施的必要，確實積壓了一部分剛性購房需求，那么這部分需求該如何釋放，既要解決低成本銷售還要解決線下看房的臨時“桎梏”，很顯然房企“觸網(wǎng)”就成了最佳路徑。

在居民消費領(lǐng)域，房產(chǎn)稱得上是大宗商品之最，所涉銷售環(huán)節(jié)極為嚴(yán)格，對賣方平臺也是高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，而京東覆蓋的用戶群體，多以一二線消費者為主，消費能力相比較高，這與京東的品牌定位關(guān)系密切，所以房企也容易同京東達成合作。

同時，基于京東自營長期以來嚴(yán)于律己的品質(zhì)輸出，這相當(dāng)于京東本身無論對房企端還是消費者端都具有一定的品牌信任背書。

另外京東方面也表示，上線“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，首先京東對上架的房源要進行評估，確保房源具有獨家優(yōu)惠、線上鎖房、無理由退訂、價格保護等特點；同時平臺與開發(fā)商進行對接，打通房源數(shù)據(jù)庫、銷控、置業(yè)顧問以及財務(wù)系統(tǒng)等。

所以，如果不是采取自營模式，很多細節(jié)是無法全面打通的，而且這也向外界傳遞了一個重要的信號，京東首次上線自營房產(chǎn)業(yè)務(wù)將會作為今后其平臺在各區(qū)域、城市大規(guī)模復(fù)制的一個試點，由此也會引發(fā)其他平臺參與到這塊市場的競爭中。

線上賣房能走多遠？

據(jù)京東對外信息顯示，京東為用戶提供在線看房、選房等房產(chǎn)信息，包含京東甄選房源、自營特惠政策、線上鎖房、無理由退還意向金等服務(wù)，而開發(fā)商則是向用戶提供線下看房等服務(wù)，并與用戶簽署房屋買賣合同，由開發(fā)商商承擔(dān)賣方責(zé)任義務(wù)。

所以就目前的情況來看，線上賣房并不能取代線下，至少支付環(huán)節(jié)必須要在線下完成，當(dāng)前最大的意義在于引流，利用平臺流量優(yōu)勢，廣撒網(wǎng)繼而從中獲取精準(zhǔn)客戶，當(dāng)然未來線上賣房所涉環(huán)節(jié)也會一步步滲透，重新調(diào)配線上線下所占的比重，這也是電商走雙渠道融合的必然趨勢。

除此之外，“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)同樣會為京東導(dǎo)入更多高端消費群體，賦能其他家電、3C等商品的銷售，這一點對京東可謂“一石二鳥”。

綜合上述觀點，京東開辟“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，短期內(nèi)并不會有太多收益，在這個時間段上線，更多的還是為其年中618造造聲勢、敲敲邊鼓，但這并不等于線上賣房此路不通，要想形成規(guī)模優(yōu)勢，完全成熟，還需要行業(yè)參與及時間進行調(diào)劑。

另外，隨著房子從投資工具向自住型商品角色的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會出現(xiàn)很大程度上的萎縮，但不是完全消失，因為剛需永遠存在，市場規(guī)模也會趨于穩(wěn)定，所以留給電商行業(yè)的“賣房市場”也不會很大，但電商行業(yè)在這一細分商品領(lǐng)域的競爭卻會越來越激烈。

圖片來源：（京東商城app）

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