老虎證券社區(qū)熱帖：不到一年股價(jià)大漲400% 融創(chuàng)還能買(mǎi)嗎？

2017年至今地產(chǎn)股融創(chuàng)中國(guó)01918的漲幅已超過(guò)400%，年初曾說(shuō)融創(chuàng)太便宜的孫宏斌是不是心里美滋滋?；⒂褌兗娂娫诶匣⒆C券社區(qū)里發(fā)帖表達(dá)自己的看法，我整理的這篇文章就帶老虎證券社區(qū)的朋友們一起了解一下融創(chuàng)這只股票的基本面，看看值不值得買(mǎi)？

行情截圖來(lái)源于老虎證券交易APP

融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司

融創(chuàng)是一家于香港聯(lián)交所上市的專(zhuān)業(yè)從事住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略。聚焦于北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域和一線、環(huán)一線及核心城市，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售高端精品物業(yè)，擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)類(lèi)型。

業(yè)務(wù)分析

在2007-2009年期間融創(chuàng)曾涉及租賃業(yè)務(wù)，之后則主要涉及物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)管理。從2007年到2016年融創(chuàng)的收入構(gòu)成來(lái)看，目前來(lái)看融創(chuàng)集團(tuán)的97%以上的收入來(lái)源于物業(yè)銷(xiāo)售（也就是銷(xiāo)售住宅及商業(yè)物業(yè)），3%的收入來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)。

全國(guó)區(qū)域項(xiàng)目分部及土地儲(chǔ)備

截止到2016年12月，融創(chuàng)正在進(jìn)行合共239個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，融創(chuàng)集團(tuán)主要分8個(gè)區(qū)域，分別是北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、廣深區(qū)域、華中區(qū)域以及海南區(qū)域。

而每個(gè)區(qū)域有多個(gè)子公司，不過(guò)就項(xiàng)目分布來(lái)看，融創(chuàng)的項(xiàng)目主要集中北京、天津、上海、杭州和重慶這五個(gè)城市。下圖來(lái)融創(chuàng)不同區(qū)域的土地儲(chǔ)備情況，它的產(chǎn)品涵蓋高端住宅、別墅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種物業(yè)類(lèi)型。

融創(chuàng)是在天津起家的，有天津一哥之稱(chēng)，在天津有融創(chuàng)中心。全運(yùn)村、北辰等17個(gè)項(xiàng)目，在北京地區(qū)廣為人所熟知的就是西山壹號(hào)院、北京壹號(hào)院等12個(gè)項(xiàng)目。在上海地區(qū)，融創(chuàng)借助綠城，深耕長(zhǎng)三角，開(kāi)發(fā)了13個(gè)項(xiàng)目。另外融創(chuàng)杭州和重慶分別有16、12個(gè)項(xiàng)目。這些地區(qū)的土地是融創(chuàng)在土地、房?jī)r(jià)大漲之前投資的土地儲(chǔ)備，從房子的銷(xiāo)售情況來(lái)看，無(wú)論當(dāng)時(shí)拿地的價(jià)格多貴，再后來(lái)都會(huì)帶來(lái)高額的利潤(rùn)，融創(chuàng)是現(xiàn)在主流房地產(chǎn)公司中，對(duì)土地市場(chǎng)判斷最準(zhǔn)確的一家公司。

地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)

縱觀2009年至今的季度交易量數(shù)據(jù)，大概經(jīng)歷了三次較大的“升溫—降溫”周期和六個(gè)較為明顯的市場(chǎng)階段，其中3次高點(diǎn)分別為：2009年四季度，2013年一季度，以及2016年三季度，每個(gè)階段交易量的走勢(shì)與樓市政策的變化密切相關(guān)。

2009年1季度—2009年4季度：交易量井噴

國(guó)家出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)的政策，除了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的四萬(wàn)億救市外，還有下調(diào)購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅稅率、營(yíng)業(yè)稅5改2、暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和土地增值稅、降低購(gòu)房首付比和個(gè)貸利率等等利好政策出臺(tái)。

2010年1季度-2011年1季度：政策收緊，交易量下滑

國(guó)家開(kāi)始逐步收緊樓市政策，營(yíng)業(yè)稅2改5，“國(guó)四條”出臺(tái);進(jìn)入2010年，調(diào)控進(jìn)一步加碼，全國(guó)46個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)措施，二套首付比例和利率持續(xù)提高

2011年2季度-2012年1季度：政策加碼，交易量再度下滑

“新國(guó)八條”出爐，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革隨后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，限購(gòu)城市進(jìn)一步增多，各項(xiàng)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，全國(guó)樓市進(jìn)一步降溫。

2012年2季度-2013年1季度：貨幣政策放松，交易量回升

除北上廣深外，大部分城市還對(duì)政策實(shí)施了微調(diào)，以刺激市場(chǎng)需求。另外央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率開(kāi)始，貨幣政策開(kāi)始放松，2012年多次降準(zhǔn)降息。

2013年2季度-2015年1季度：政策從緊，交易量整體低迷

政府就又開(kāi)始收緊樓市調(diào)控，“新國(guó)五條”出臺(tái)，樓市政策再次加碼收緊，隨后，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，全國(guó)樓市降溫

2015年2季度-2016年3季度：政策持續(xù)利好，交易量爆發(fā)

國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市利好政策，央行也連續(xù)降準(zhǔn)降息，全國(guó)樓市出現(xiàn)明顯回溫。

2016年四季度：政策大幅收緊，交易量回落

北京930新政為標(biāo)志，2016年四季度全國(guó)再次掀起樓市調(diào)控風(fēng)暴。

受2002年到2017年的貸款利率影響，可以說(shuō)房產(chǎn)市場(chǎng)受政策因素的影響非常大，而中國(guó)的房?jī)r(jià)一直是震蕩上行，政策的方向一直是擠壓房產(chǎn)的泡沫，也就是長(zhǎng)期是看漲的，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是屬于受政策周期影響較為明顯的行業(yè)。

根據(jù)過(guò)往的政策周期來(lái)看，本輪樓市調(diào)控收緊的周期如果從2016年9月份開(kāi)始算起的話，預(yù)計(jì)將持續(xù)至2018年。而2017年下半年信貸環(huán)境偏緊的情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，市場(chǎng)上的中小房企將陷入資金困境，而對(duì)于像融創(chuàng)這樣的大房企來(lái)說(shuō)，則是一個(gè)借助并購(gòu)?fù)瓿尚袠I(yè)整合的好機(jī)會(huì)，也就是常說(shuō)的強(qiáng)者衡強(qiáng)。

房產(chǎn)行業(yè)集中

下面就來(lái)介紹下房產(chǎn)行業(yè)的排行，在業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的刺激下，2016年百億企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生較大變化：131家百億房企的銷(xiāo)售額可分為五個(gè)梯隊(duì)（3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元）。

3000億元以上的超級(jí)陣營(yíng)為恒大、萬(wàn)科、碧桂園，3家房企占市場(chǎng)份額達(dá)10%，這一陣營(yíng)具體表現(xiàn)為覆蓋面布局廣、產(chǎn)品豐富。

1000-3000億元分別為綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤(rùn)、金地9家企業(yè)，在布局、產(chǎn)品等方面定位相對(duì)集中，保利、中海受益于國(guó)企整合；融創(chuàng)、綠城、華潤(rùn)主要布局核心城市并以高端產(chǎn)品定位為主；而綠地、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福則著重商業(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，在住宅領(lǐng)域與一二線核心市場(chǎng)的發(fā)展力度相對(duì)較弱。

在2017年下半年信貸環(huán)境偏緊的情況下，第一、第二梯隊(duì)融資、并購(gòu)能力較強(qiáng)，更能夠應(yīng)對(duì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，屬于較好的標(biāo)的。而以高端產(chǎn)品定位為主的融創(chuàng)因?yàn)樽陨淼耐恋貎?chǔ)備，運(yùn)營(yíng)效率則更具備競(jìng)爭(zhēng)力。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

下圖為融創(chuàng)的物業(yè)銷(xiāo)售收入與增速表，可以看出融創(chuàng)的營(yíng)收屢創(chuàng)新高，僅在2014年、2015年出現(xiàn)短暫的下滑，其他年份即使受到政策影響，也僅是出現(xiàn)增速下滑，但營(yíng)收并沒(méi)有收到較大的影響。

而根據(jù)5月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)在行業(yè)整合周期時(shí)，仍實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷(xiāo)售金額人民幣203.3億元，同比增長(zhǎng)83%。合同銷(xiāo)售金額人民幣206.1億元，同比增長(zhǎng)91%，合同銷(xiāo)售面積約105.0萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約人民幣1.96萬(wàn)元/平方米。

此外，截至2017年5月底，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額人民幣833.3億元，同比增長(zhǎng)81%。其中，合同銷(xiāo)售金額為人民幣803.1億元，預(yù)訂銷(xiāo)售金額為人民幣30.2億元。合約銷(xiāo)售面積約445.7萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約人民幣1.87萬(wàn)元/平方米。

順馳模式與融創(chuàng)模式

而在銷(xiāo)售金額增快的情況下，融創(chuàng)的一大優(yōu)勢(shì)是旗下樓盤(pán)的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率高，了解融創(chuàng)孫宏斌的人應(yīng)該知道順馳模式（“現(xiàn)金—現(xiàn)金”模式或者“地產(chǎn)戴爾”模式），這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目，迅速轉(zhuǎn)入土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程，然后以銷(xiāo)售回款支撐后期建設(shè)與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啟動(dòng)新項(xiàng)目，如此循環(huán)，極速滾動(dòng)。在運(yùn)作上即為高價(jià)拿地，打折出售，加快運(yùn)營(yíng)效率，縮短開(kāi)發(fā)周期，這一模式打破了房地產(chǎn)平均開(kāi)發(fā)周期18個(gè)月的慣例，將其縮短到7個(gè)月。

但這一模式也有弊病，管理成本占總成本也高達(dá)8%～9%，遠(yuǎn)高于2%～3%的行業(yè)平均水平，凈利潤(rùn)率僅有3%，遠(yuǎn)低于同期萬(wàn)科的15%。2004年受到房地地產(chǎn)調(diào)控的影響，這一模式對(duì)于資金鏈過(guò)于緊繃，孫宏斌最終將順馳的控股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給路勁，而此次失敗的教訓(xùn)使得融創(chuàng)更加重視現(xiàn)金流管理，融資的資金成本不能超過(guò)13%，毛利率的紅線最低不能低于30%。以北京的幾處項(xiàng)目為例，融創(chuàng)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率平均在25%左右，其中紫禁壹號(hào)院、使館壹號(hào)院、望京金茂府、融創(chuàng)橄欖城更是在30%以上。

估值

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看出融創(chuàng)2017的預(yù)測(cè)市盈率在16.13，市凈率在2.1左右，這兩個(gè)指標(biāo)均是高于行業(yè)平均值，主要是跟它的高速成長(zhǎng)與有關(guān)，高市盈率反映的是高速成長(zhǎng)過(guò)程中大家對(duì)未來(lái)的判斷，會(huì)給予比較高的估值，而當(dāng)企業(yè)增速放緩時(shí)，估值則會(huì)更接近公司本身的價(jià)值，這時(shí)上漲空間同樣會(huì)縮小。

分紅

另外融創(chuàng)除了增速快、土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，凈利潤(rùn)率高以外，它的股東回饋同樣不菲，從2012年至2017年融創(chuàng)一直在做現(xiàn)金派息，且股息金額在上漲，對(duì)于長(zhǎng)線的投資者，時(shí)間的價(jià)值可以很好地體現(xiàn)出來(lái)。

最后給老虎證券的“港股狂歡季”活動(dòng)點(diǎn)贊，港股萬(wàn)三超低傭金的優(yōu)惠和免費(fèi)港股LV2 行情對(duì)港股投資者很貼心。

老虎證券提示：證券投資是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，投資者需要根據(jù)多方信息綜合分析制定投資決策，本文只為投資者提供投資知識(shí)學(xué)習(xí)資料，并不構(gòu)成任何投資建議。

生成海報(bào)

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來(lái)自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁(yè)或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書(shū)面權(quán)利通知或不實(shí)情況說(shuō)明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開(kāi)相關(guān)鏈接。