政策性住房或成調(diào)控首選 市場(chǎng)“買單”意愿仍待觀察

自去年“3.17”，北上廣深等一線城市出臺(tái)新一輪限購(gòu)政策。這輪被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”，涵蓋限購(gòu)、限貸、限商等多個(gè)層面。貝殼研究院發(fā)布的《職業(yè)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，經(jīng)紀(jì)人預(yù)期后期調(diào)控政策將以限購(gòu)限貸、增加政策性住房供應(yīng)為主。全國(guó)86.1%的經(jīng)紀(jì)人預(yù)期第三季度調(diào)控政策會(huì)持續(xù)，并將以限購(gòu)限貸為主，輔以增加共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房供應(yīng)，但是購(gòu)房人對(duì)政策性住房的購(gòu)買熱情卻仍有待觀察。

據(jù)悉，《職業(yè)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》是貝殼研究院定期發(fā)起的基于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反饋得出的數(shù)據(jù)報(bào)告，通過(guò)一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最近距離的市場(chǎng)觀察與洞悉，貝殼研究院將呈現(xiàn)出最為客觀、貼近真實(shí)的市場(chǎng)聲音。此次調(diào)研共回收覆蓋32個(gè)城市的有效問(wèn)卷29730份。未來(lái)，貝殼研究院還將開(kāi)展定期調(diào)研。

政策性住房平抑房?jī)r(jià)效果顯現(xiàn)

此輪新政已將部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資屬性全部“剔除”，未來(lái)“加碼”大概率在供應(yīng)端?！秷?bào)告》顯示，北京、深圳兩城經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為第三季度的主要調(diào)控方式是增加政策性住房供應(yīng);在南京、上海及武漢等七個(gè)城市經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，未來(lái)主要調(diào)控政策中也有政策性住房供應(yīng)增加。

近日，深圳、北京前后出臺(tái)的土地供應(yīng)計(jì)劃，也證實(shí)這一觀點(diǎn)。6月5日，深圳出臺(tái)的深化住房改革的《意見(jiàn)稿》中指出，未來(lái)普通商品住宅供應(yīng)占比為40%，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房供應(yīng)各占20%。而在北京2018年計(jì)劃供應(yīng)1200公頃住宅用地中，共有產(chǎn)權(quán)房用地200公頃，普通商品住宅用地僅450公頃。

實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)住房等政策類住房，在北京新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大，平抑房?jī)r(jià)效果已開(kāi)始顯現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市新房成交均價(jià)為43198元/平方米，比去年下半年降了5.84%，成交量也較去年下半年跌了23.34%。共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大，拉低了新房成交價(jià)格。

對(duì)此，貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從上半年北京共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年依然會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)，加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性安居用房的供應(yīng)。

購(gòu)房者購(gòu)買意愿暫不強(qiáng)烈

雖然增加政策性住房供應(yīng)是未來(lái)調(diào)控的主要趨勢(shì)之一，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，不少購(gòu)房者對(duì)政策性住房的購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈。

此次貝殼研究院發(fā)布的《職業(yè)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》稱，在鏈家全國(guó)經(jīng)紀(jì)人所接觸的客戶中愿意購(gòu)買政策性住房的比例僅為39.5%。在15城調(diào)研中，北京、上海和天津的購(gòu)房者購(gòu)買政策性住房的意愿最低，不足35%，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因不一而足。

以共有產(chǎn)權(quán)房為例，這類房產(chǎn)致力于解決“夾心層”群體的居住需求，但各個(gè)城市的具體做法不同，讓共有產(chǎn)權(quán)房的投資屬性和升值空間出現(xiàn)差異，北京甚至出現(xiàn)了一定的棄購(gòu)現(xiàn)象。日前，海淀區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中鐵碧桂園正式開(kāi)盤。據(jù)了解，在現(xiàn)場(chǎng)選房進(jìn)行到一半的時(shí)候，到場(chǎng)的家庭代表有近六成選擇了放棄共有產(chǎn)權(quán)房選擇;到下午六點(diǎn)結(jié)束時(shí)，輪到1600號(hào)，這431套待選房源才全部售罄。也就是說(shuō)，有近70%的家庭放棄了這次選房。

究其原因，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的共產(chǎn)房購(gòu)買規(guī)則有所變化，刪去了原來(lái)最重要的第三條，即房主五年后可以以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場(chǎng)公開(kāi)流通。

現(xiàn)在的房子交房五年后、實(shí)際也就是七年后，才只能按政府指定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，賣回給政府或轉(zhuǎn)賣給其他共產(chǎn)房輪候者。除此之外別無(wú)他法。即使以后兒女繼承，也需要兒女有共產(chǎn)房購(gòu)買資格，否則還是由政府回購(gòu)。這也令大多數(shù)家庭對(duì)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房并不強(qiáng)烈。

除此之外，上述業(yè)內(nèi)人士還表示，市場(chǎng)中還有開(kāi)發(fā)商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺(tái)推出的人才房、公租房，租賃房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的長(zhǎng)租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應(yīng)正在形成，降低了居民對(duì)政策性住房的購(gòu)買熱情。

貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，共有產(chǎn)權(quán)房豐富了住房供應(yīng)體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環(huán)節(jié)。然而，政策性住房供應(yīng)的增加擠壓了普通商品住房的供應(yīng)，會(huì)使需求較大的商品住房更加稀缺，帶來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期。

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