權(quán)威解讀：資本在長(zhǎng)租市場(chǎng)中究竟扮演了什么角色？

近日，關(guān)于機(jī)構(gòu)化租賃模式、一線城市租金水平、資本在長(zhǎng)租市場(chǎng)中扮演的角色等話題討論甚囂塵上。關(guān)于長(zhǎng)租市場(chǎng)“資本推高房租”等結(jié)論的自媒體文章點(diǎn)擊量頻頻10萬+;長(zhǎng)租公寓代表偶有發(fā)聲，但大多語焉不詳;各地政府部門雖尚未見權(quán)威發(fā)聲，但已有查處行動(dòng)，不過信息公開又不足夠充分，一時(shí)引發(fā)市場(chǎng)種種猜疑。本文根據(jù)中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇在有關(guān)會(huì)議上的發(fā)言整理，系與柯春欣、范熙武、劉洋、張煜等討論得出，主要從維護(hù)行業(yè)發(fā)展良好局面的角度，對(duì)相關(guān)熱點(diǎn)問題進(jìn)行“正本清源”的一些闡釋。

近日，關(guān)于機(jī)構(gòu)化租賃模式、一線城市租金水平、資本在長(zhǎng)租市場(chǎng)中扮演的角色等話題討論甚囂塵上。關(guān)于長(zhǎng)租市場(chǎng)“資本推高房租”、“P2P式爆倉”、“販毒似的暴利”等結(jié)論的自媒體文章點(diǎn)擊量頻頻10萬+;長(zhǎng)租公寓代表偶有發(fā)聲，但大多語焉不詳;各地政府部門雖尚未見權(quán)威發(fā)聲，但已有查處行動(dòng)，不過信息公開又不足夠充分，一時(shí)引發(fā)市場(chǎng)種種猜疑。

在中國(guó)，租房問題一點(diǎn)都不比購房問題簡(jiǎn)單，可以想見，今后我們?cè)儆懻摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)，再言及房地產(chǎn)調(diào)控，租賃、租金顯然是和交易、房?jī)r(jià)同等重要的內(nèi)容。作為一名房地產(chǎn)金融從業(yè)者，實(shí)在不希望行業(yè)發(fā)展的良好局面被“別有用心”者誤導(dǎo)，被“不明真相”者誤會(huì)。

租賃消費(fèi)貸款及其發(fā)行ABS問題

先說第一個(gè)話題：這兩天市場(chǎng)討論最熱烈的租賃消費(fèi)貸款及其發(fā)行ABS問題。

一家企業(yè)(A公司)開展二房東租賃經(jīng)營(yíng)，與業(yè)主簽訂5年長(zhǎng)租合同，約定每3個(gè)月付一次租金，經(jīng)裝修改造，提升品質(zhì)、規(guī)范管理后，向租客出租。在出租端，租金繳納一般存在三種情形：

1.0模式：押一付三，享受市場(chǎng)化租金水平，租客一次性支出四個(gè)月房租。

2.0模式：租客手頭寬裕，一次性躉繳一年房租，享受一定折扣的租金水平。

3.0模式：租客手頭不寬裕，但仍想享受躉繳房租帶來的租金折扣，這時(shí)消費(fèi)貸出現(xiàn)了，借給租客一年的租金，租客一次性交給A公司。而此時(shí)，A公司向業(yè)主支付房租的節(jié)奏自然是3個(gè)月一付，這樣依然就形成了在A公司賬上的資金沉淀。

五個(gè)方面的著重分析

這兩天討論較多的就是這個(gè)租金消費(fèi)貸帶來的“期限錯(cuò)配”和“資金沉淀”。對(duì)此，我們應(yīng)著重分析幾個(gè)問題：

第一，拋開消費(fèi)貸，簡(jiǎn)化處理，假設(shè)今天采用消費(fèi)貸的租戶都有支付能力一次性躉繳一年租金，是不是依然存在所謂的“期限錯(cuò)配”和“資金沉淀”?我們是不是允許這種躉繳行為的存在?這兩個(gè)問題，答案是顯然的。所以，“期限錯(cuò)配”和“資金沉淀”情形是二房東經(jīng)營(yíng)模式下必然存在的，這就像零售行業(yè)中批發(fā)端與零售端賬期不同形成的鋪底資金相似，而與是否有消費(fèi)貸無關(guān)。

第二，“期限錯(cuò)配”與“資金沉淀”是否存在風(fēng)險(xiǎn)?答案是肯定的。特別是兩種情形，一是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不足，二是沉淀資金挪做他用后投資失敗。這兩種情況，都將導(dǎo)致一次性收取租客租金后，卻無力支付業(yè)主租金，導(dǎo)致至少有一方受損。

第三，消費(fèi)貸是否加大了“資金沉淀”?答案是肯定的?，F(xiàn)金流相對(duì)緊張的年輕人，一般不會(huì)選擇一次性躉繳房租，除非這個(gè)錢來的容易，還能帶來一些好處。消費(fèi)貸讓更多的年輕人一下子具備了躉繳房租的能力，同時(shí)，租賃企業(yè)為了獲得更多的“資金沉淀”，可能會(huì)在躉繳折扣上加大力度，使得租客在計(jì)算貸款利息后的實(shí)際支出要比原來押一付三時(shí)更優(yōu)惠、更便宜，這樣年輕人就既有動(dòng)力、也有能力進(jìn)行躉繳了。因?yàn)?，?duì)于租賃企業(yè)，獲得低成本資金盡快擴(kuò)張要比租金多幾個(gè)點(diǎn)更重要。

第四，消費(fèi)貸中是否存在不規(guī)范行為?答案是肯定的。主要存在三種情形：一是與租客的租約是一年躉繳的，但消費(fèi)貸卻是兩年甚至三年的。二是租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式，刻意引導(dǎo)甚至隱瞞欺詐租客，誘使其采取消費(fèi)貸方式。三是租賃企業(yè)獲得“沉淀資金”后，不進(jìn)行主業(yè)擴(kuò)張，挪做他用。

第五，消費(fèi)貸是否促進(jìn)了行業(yè)發(fā)展，是否有存在必要?答案是肯定的。很多人認(rèn)為二房東模式是輕資產(chǎn)模式，其實(shí)所謂輕重要視對(duì)誰而言。該模式下企業(yè)雖不持有房產(chǎn)，但需裝修經(jīng)營(yíng)改造，投入資金規(guī)模不小，回收期不短，也是不輕的投資，且因無房產(chǎn)抵押，無法獲得傳統(tǒng)融資支持，企業(yè)擴(kuò)張難度大，行業(yè)發(fā)展慢，也不利于形成市場(chǎng)供應(yīng)。消費(fèi)貸促進(jìn)了更多“沉淀資金”的形成，為企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展提供了傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)無法提供的資金支持;同時(shí)，企業(yè)使用了租客信用實(shí)現(xiàn)了自身融資，也降低了租客的房租負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說，在規(guī)范發(fā)展的前提下，消費(fèi)貸是對(duì)雙方都有利的金融工具，值得支持、發(fā)展。當(dāng)然，如果出現(xiàn)了上述的不規(guī)范行為，那是另外一回事。

規(guī)范發(fā)展租賃消費(fèi)貸的四點(diǎn)建議

總體來看，資金沉淀是經(jīng)營(yíng)模式帶來的實(shí)際情況，與消費(fèi)貸無必然關(guān)系。消費(fèi)貸模式支持了行業(yè)規(guī)范企業(yè)和龍頭企業(yè)的發(fā)展，幫助企業(yè)和市場(chǎng)快速形成規(guī)模，也給租客帶來了實(shí)惠，是“好金融”。但發(fā)展過程中，確實(shí)存在違法違規(guī)行為，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)暴露(比如今天爆出的杭州事件)，有的即使是合法合規(guī)的，也存在使用消費(fèi)貸過度的情況或趨勢(shì)。但早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早規(guī)范、早受益，規(guī)范發(fā)展好租賃消費(fèi)貸，不僅不會(huì)出現(xiàn)“爆倉”、“暴利”，更會(huì)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

建議一是確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配。二是必須充分披露貸款行為，不得通過刻意引導(dǎo)、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費(fèi)貸。三是應(yīng)適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產(chǎn)掛鉤比例，畢竟是一個(gè)負(fù)債融資行為;另一方面也可以適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸交房租占全部租賃行為的比例。四是適當(dāng)監(jiān)管躉繳租金的使用，應(yīng)主要用于主業(yè)擴(kuò)張，防止挪用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我國(guó)銀行沒有賬戶管理職能，任何經(jīng)營(yíng)模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現(xiàn)金管理問題，資金性質(zhì)和使用的監(jiān)管是一個(gè)挑戰(zhàn)。

充分發(fā)揮ABS公開產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，倒逼督促行業(yè)企業(yè)合規(guī)有序發(fā)展

最后說說消費(fèi)貸資金來源。從實(shí)踐情況看，目前的主要來源有商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、消費(fèi)金融公司、ABS等。各種資金來源中，ABS產(chǎn)品數(shù)據(jù)公開，目前總量為15.64億元，是各類資金中占比最小的。這點(diǎn)規(guī)模，有自媒體認(rèn)為，租賃企業(yè)利用ABS工具獲取“暴利”的觀點(diǎn)，有點(diǎn)自作多情了。

恰恰相反，ABS作為一種公開市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，與其它資金來源相比，具有透明、公開、信息披露完善、監(jiān)管措施充分等特點(diǎn)。在眾多專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與項(xiàng)目盡職調(diào)查、申報(bào)等流程下，ABS項(xiàng)目底層資產(chǎn)的合法、合規(guī)性更能夠得到保障。目前租賃消費(fèi)貸ABS規(guī)模有限，很重要原因就是滿足監(jiān)管要求的合格企業(yè)和資產(chǎn)不足。因此，在未來的租賃消費(fèi)貸資金結(jié)構(gòu)中，應(yīng)進(jìn)一步鼓勵(lì)A(yù)BS發(fā)展，以充分發(fā)揮其公開產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，一方面降低企業(yè)融資成本，更重要的是借助公開透明機(jī)制、信息披露要求、監(jiān)管和專業(yè)機(jī)構(gòu)力量，倒逼和督促行業(yè)、企業(yè)合規(guī)有序發(fā)展。

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