總編輯之選：那些關于房租的假話和蠢話

【推薦語】

從經(jīng)濟學的角度，如何看被輿論熱炒的房租上漲?

今天推薦的就是這樣一篇文章。

在對待類似于房租上漲這種社會話題，也就是自己可能有體會，或者即使沒有碰到，也會觸發(fā)同理心這樣的話題，人很容易會陷入到單純的情緒反應。然后，迅速切換到譴責模式。

憤怒總是容易的。更難的，是去思考：長租公寓公司在這個社會中的分工是什么?它們能創(chuàng)造價值嗎?為什么有人愿意通過它們?nèi)プ夥孔?，既然它們代表了貪婪的資本?少數(shù)幾家公司有可能壟斷市場上的房源嗎?

當然，你不一定非要贊同這篇文章中的觀點;但是你很有必要了解下這種思維方式。

——得到APP總編輯 李翔

如何在網(wǎng)絡上迅速鑒別思維病毒感染者？

首先告訴大家一個規(guī)律，凡是在經(jīng)濟和社會評論中看到以下詞語：資本貪婪、市場失靈、政府管一管，其作者基本可以鑒定為還沒有入門，其言論可以大體判斷為思維病毒入侵大腦之后的囈語。

在當今中國的房地產(chǎn)投資者中，經(jīng)常流傳著一句話：不要覺得你不買房，就可以一輩子租房。如果你不趕緊買房，以后你就連租房都租不起了。最近人們果然驚訝地發(fā)現(xiàn)，這句話成真了。最近，一線城市房租價格的迅速上漲。

隨著房租的上漲，人們開始憤怒，開始尋找替罪羊。有一些關于房租的假話和蠢話也開始充斥媒體。我本來是不想說這種經(jīng)濟學的ABC，老生常談的話題。但是如果不持續(xù)地給世界傳播正確的思想，那么愚蠢的謬論就會大行其道，占領人們的頭腦。所以我覺得有必要站出來說一說了。

長租公寓推高了房租嗎？

這幾年，一些中介公司開始涉足長租房。他們在資本市場拿到了很多投資，并且在市面上尋找長租房源。人們驚訝地發(fā)現(xiàn)，這些長租公寓專業(yè)公司在房源方面的競爭非常激烈，競相給房東漲價，同時，大城市的房租也在拼命上漲。這些人于是得出了一個愚蠢的結(jié)論：長租公寓公司推高了房租。

是這樣的嗎?當然不是。長租公寓公司不僅沒有推高房租，還降低了房租。為什么這樣說?我們來看一看長租公寓公司的利潤來源。

長租公寓公司的利潤來自于哪里？

租過房的人都了解一個事實：大多數(shù)房東并不適合做房東，因為他們不專業(yè)。就不用說北京這種接地氣型城市，就是上海這個略微洋氣一點的城市，有很多小區(qū)都是破破爛爛，慘不忍睹。這些小區(qū)中用來出租的房子，大多數(shù)也都是簡陋不堪，有的甚至骯臟混亂。很多在陸家嘴上班的白領精英，大學畢業(yè)后往往會在這種臟亂的“老公房”小區(qū)里住上好幾年。

這種房子被長租公寓公司拿下來之后，他們會做什么?他們會把這些80年代的裝修統(tǒng)統(tǒng)鏟掉，90年代的家具統(tǒng)統(tǒng)扔掉，重新裝修，配新家具。那些比大多數(shù)租房客年齡還大的老公房，雖然外表還是很破舊，但內(nèi)部在長租公寓公司的修整下，最起碼做到了干凈，敞亮，家具新。在房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，這種做法叫“鳳變冰”。

他們這樣做，是想趁機漲價賺錢嗎?如果你這樣想，說明你還不具備現(xiàn)代社會的思維方式。任何的商品，都是為了滿足消費者的需求才生產(chǎn)出來。長租公寓公司這樣做，是因為80后，90后大學畢業(yè)的消費者不再滿足于臟亂的房子，而是對居住環(huán)境有更高的需求。賺你的錢是為你好。賺你錢的人是在幫你。不想賺你錢的人，才是不想幫你的人。

北京上海的房東，很多都是60歲的大爺，50歲的大媽，本身就沒文化，也不懂市場，更沒精力去照顧出租房。你讓他們?nèi)ヌ娣靠脱b修，買年輕人覺得審美還算過得去的家具，什么北歐小清新風，日本性冷淡風，想都不要想。所以在“鳳變冰”二房東包租流和長租公寓公司出現(xiàn)之前，大學畢業(yè)生剛落腳在這些城市，只能租到很差的房子。所以長租公寓公司利潤的來源之一，就是替房東改造了房子，滿足了消費者的需求。

專業(yè)性的問題還有其他很重要的方面。很多房東并不專業(yè)，體現(xiàn)在他們精力有限，很難及時處理房客在居住過程中提出的要求和問題。另外如果和房客發(fā)生了糾紛，對房東來說也是非常頭疼的事情。當然了，反過來說，房客也面臨這些問題。所以房東和房客這兩邊都是“業(yè)余選手”，需要專業(yè)的中介機構(gòu)來對接，才能最大程度降低損耗，實現(xiàn)共贏。

更令外行驚訝的，是有的專業(yè)的二房東，在遇見客戶之前，就根據(jù)這個區(qū)域的客戶的喜好，對房屋進行了專業(yè)改造。例如在上海市中心前“法租界”，就有一批專門給老外改造房屋的專業(yè)二房東。他們租下中國人破舊的老宅子，把它由內(nèi)到外，從地暖到窗，從廚房到床，都改造成老外喜歡的方式。這種專業(yè)水平的改造，不管是從設計、工期、成本、用料和審美風格上，都是普通的房東無法達到的水平。更不要說他們還有專門的合作營銷渠道，來給老外推銷這種房子。

以上是長租公寓公司的第一個利潤來源：他們利用自身的專業(yè)性，為租房的雙方提供更好的服務。

能夠為租賃雙方處理一些問題，也能對本身條件較差的房子進行裝修改造，滿足消費者消費升級的需求。所以正因為這個專業(yè)性，它使得房東出租房產(chǎn)的麻煩更少，收益更穩(wěn)定，所以他們可以讓那些因為房東沒有精力管理，例如老年人行動不便的，長期在國外的，工作忙沒時間打理的，這些房東的閑置房產(chǎn)加入租房供應的行列中來。客觀地擴大了租房供應，降低了租房價格。

第二個利潤來源，可能很多人都想不到。

在大城市里，你去租一套房，只想租一個月的話，你幾乎是租不到的。99%的房東都要求至少一年的租期。只想租一個月，房東連談都不會和你談?？墒侨绻阋驗楣ぷ餍枰拖朐谝粋€城市里住幾個月，怎么辦呢?

長租公寓公司的優(yōu)勢就體現(xiàn)在這里。據(jù)我所知，很多長租公寓都可以是一個月起租。那么這就給很多房客解決了問題。租一個月，每個月房租會比租一年要貴一些，但是總好過找不到房，也比住酒店旅館便宜多了。長租公寓公司和房東簽的合同至少是一年，有可能是好幾年的，拿到的價格比較低。他們租給房客是按月的，價格比較高。這就是他們的利潤來源之一。

這是長租公寓公司的另一個利潤來源：賺批發(fā)(長期)與零售(短期)之間的差價。

就像冷飲廠和消費者之間的關系：在夏天，冰淇淋很容易融化，如果賣不出去也很容易過期。消費者想吃冰淇淋的時候，難道要去生產(chǎn)冰淇淋的工廠排隊購買嗎?當然不是。冰淇淋的零售商從上級經(jīng)銷商或者廠家批發(fā)了冰淇淋，放在街邊的冷柜里售賣。他們的毛利就是批發(fā)價與零售價之間的差價。如果我們把長租公寓公司看成是房東的零售商，經(jīng)銷商，就很容易理解這部分的利潤。

第三個利潤來源，是來自期貨的利潤。

大部分的經(jīng)銷商賺錢，靠的是不同地域的差價。但是有些經(jīng)銷商賺的差價，是時間的差價，也就是玩期貨。長租公寓公司的重要利潤來源之一，就是來自期貨的利潤。

期貨怎么理解?例如說炒房，賺的就是期貨的錢。房子本身不能挪地方，但是持有房產(chǎn)一定時間以后，房產(chǎn)也許能升值。這樣就帶來了利潤。房租也有期貨市場。如果我們預測房租能夠上漲，我們就可以和房東簽訂一個長期的租房合同。舉個例子：

我們觀察到北京某區(qū)域2室1廳的房租，目前是在1萬元/月。我們預測它之后每年將會漲價3千元/月。那么我們用一個比較長期的合同來鎖定這個租房的價格，例如說1萬元/月，并且每年漲價2千元/月。這樣就可以鎖定利潤如下：

可以看出，這種利潤完全來自于對未來的準確預測。任何人，包括長租公寓公司，準確預測了這個價格，并且用自己的真金白銀去建了倉，他賺錢就是應該的。

以上三點總結(jié)一下，長租公寓公司之所以賺錢，是因為：

1，長租公寓公司用專業(yè)的精神，解決了房東和房客難以解決，或者不愿解決的問題;

2，長租公寓公司用長期的價格，鎖定了房源，再短期出租，賺取批發(fā)和零售的差價;

3，長租公寓公司用準確的預測，在當期鎖定低價房源，在未來高價出租，獲得利潤。

邊際成本遞增與供給定律

有人說，長租公寓公司給房東漲價，在未來也給房客漲價，難道不是推高了房價嗎?這樣說話的人完全不懂什么是市場。市場的價格不是你想推高就能推高的。再厲害的公司，只要它用的是合同的手段鎖定房源，都無法左右未來市場的價格。

我們設想一下，在未來，大量的人因為拿不到一線城市的戶口而去二三線城市就業(yè)，或者一線城市出了什么新的趕人政策，把人像牲口一樣趕走(這種事情不是沒做過)，或者國家大量興建廉租房，并且用行政手段控制租房價格，租房的價格就有可能降下來。你不能說房租一定會上漲，租房一定能賺錢。因為任何的商業(yè)決策都有可能失敗。你要用真金白銀在市場中鎖定資源，才能認為你真的這樣認為。否則你口說無憑，信口雌黃，憑什么相信你?

很多人說長租公寓公司搶占了市場上大部分房源之后，壟斷了資源，就能控制房租價格。真是想多了。首先，除了政府之外，任何人都不可能壟斷某一個城市的所有的房屋。很簡單的道理，你買一個蘋果很容易，買1噸蘋果也很容易，可是你想買1億噸蘋果，就是難上加難。為什么?這在經(jīng)濟學上叫做：邊際成本遞增。

沒聽說過邊際成本遞增?只聽過遞減對吧?我是經(jīng)濟學專業(yè)的，我來給你講講。

邊際成本遞增指的是，當你在市場上獲取資源超過一定的限度，你取得最后一單位資源的成本就不是更低，而是更高。你去買1個蘋果，單價一定比你買1噸蘋果的最后一單位的單價要貴。但是你想買1億噸蘋果，最后一單位的單價一定要比買1萬噸蘋果單價貴。為什么呢?因為全世界每年只能生產(chǎn)7600多萬噸蘋果。當你買過一定的限度之后，你的每次購買行為，都會造成整體市場價格的上漲。我們假設除了一只蘋果以外，你擁有全世界所有的蘋果。那么這最后一只蘋果的所有者將會任意喊價，造成你根本就買不起。

所以沒有誰會愚蠢到買光全世界所有的蘋果，也沒有哪個長租公寓公司會愚蠢到租完這個城市所有的房屋。因為你在掃貨的過程中，一旦逼近某個界限，你的成本就會接近你的未來的售價，造成你無利可圖。我們假設某個公司不計成本地打算租下這個城市所有的房子，可是他會驚訝地發(fā)現(xiàn)，在掃貨的過程中，不管他怎么統(tǒng)計，這個城市的出租房產(chǎn)都是在不停地增加。好。這就又要用到經(jīng)濟學了。

任何的供給量，都是在一定的價格水平下的供給量。如果價格水平發(fā)生變動，供給量將會增加。這叫什么定律?供給定律。大家一般只說需求定律，供給定律很少被提及。

你打算每套2萬元租下北京所有的房產(chǎn)，和你打算每套3萬元租下北京所有的房產(chǎn)，這兩種價格情況下房產(chǎn)的供給量完全不同。換句話說，在給定預算的情況下，“租完這個城市所有的房屋”這個目標是不可能實現(xiàn)的。

我們退一萬步說，設想某公司不惜一切代價租下了市場上所有的可以出租房子，并且打算加價20%出租，你會發(fā)現(xiàn)他租不出去那么多的房子，空置率會非常高，以至于虧本。因為租房者能夠每月付多少租金，并不是靈活可變的，而是有一個硬頂。不惜一切代價掃來的房子，很可能會砸在自己手里。就像你不惜一切代價買來的蘋果，賣的時候很可能會虧本。所以沒有人會“不惜一切代價”去租光所有的房。

如果你看到某一個公司，拿著融來的錢在租房市場上掃貨，那是因為他們認為現(xiàn)在的房租還很便宜。但是他們最后能不能賺錢，這要看他們的客戶愿意不愿意出這么多錢，這個不是他們能夠決定的。所以不管他們出多少錢掃貨，他們?nèi)匀幻媾R客戶預算的約束。

對市場一知半解的愚人，總是把市場理解成為搶劫。我搶來的，就不能分給你，所以我搶得越多越好。持有這種思維的人適合生活在原始社會，而不是現(xiàn)代社會?，F(xiàn)代社會講的是合作共贏。任何人買來的資產(chǎn)，價格太高都會虧本。長租公寓公司再怎么掃貨，他們的貨還是要拿出去賣的。資產(chǎn)的購入價格，取決于客戶的預算，和資產(chǎn)增值的可能。

那些關于資本和市場的人云亦云

上面這種商業(yè)的ABC還要拿出來正兒八經(jīng)地講，真是這個時代的一種悲哀。更可惡的，是那些說什么“資本貪婪”的。資本是為人服務的。資本是來幫你的。資本這么無辜，為什么要吃它?

為什么哪里有暴利，哪里就有資本沖進來賺取暴利?因為暴利就意味著人們非常需要這種商品。資本沖進來賺取暴利，就是來提供這種商品的。資本進入某個行業(yè)，就會降低這個行業(yè)的價格，同時增加這個行業(yè)的供應商和從業(yè)者的收入。

降低這個行業(yè)的價格，就能使得更多的人享受到商品，增加這個行業(yè)的供應商和從業(yè)者的收入，就能使得更多的人想要成為這個行業(yè)的供應商和從業(yè)者，從另一方面增加了這個行業(yè)的商品供應。所以哪里有暴利，就意味著這里有沒有被滿足的迫切需求。資本沖進來，滿足了這個行業(yè)的客戶、供應商和員工，所以它才賺取了“暴利”。那么這個“暴利”難道不是它應得的嗎?

“市場失靈”是個什么東西?市場什么時候失靈過呢?一邊是長租公寓大量增加，一邊是房租極速上漲，就是“市場失靈”嗎?上面說過，任何參與某個行業(yè)的資本，都是來幫助這個行業(yè)增加產(chǎn)量，降低價格的。長租公寓大量增加的同時，房租極速上漲，就說明加入這個行業(yè)的資本還是不夠多。需要更多的資本，雇傭更多的從業(yè)者來做這件事。

在這里不得不說到價格的作用。如果把市場比喻成一個城市的交通網(wǎng)絡，價格就是交通擁堵情況示意圖。那些紅色的擁擠路段，為什么擁擠?因為車太多了。正如那些利潤低的行業(yè)，為什么利潤低?因為資本太多了，造成誰也賺不了錢。所以汽車應該怎么走?選擇“躲避擁堵”的路線，走那些綠色的，通常的路，對吧?資本也應該像汽車一樣，去那些跑得快的路，也就是賺錢快的(暴利)行業(yè)。

所以“資本逐利”怎么會成為一個壞詞?資本逐利明明是一件好事。資本不逐利，那些暴利行業(yè)的暴利，誰去給降下來?

市場怎么會失靈?我們知道，有的時候堵車并不是因為某一條路上車太多了，而是有攔路搶劫的匪徒設置路障，敲詐來往車輛，所以才造成了擁堵。我們剛才說了，市場上的價格，就像是交通擁堵情況示意圖。我們看到一條路堵成了深紅色，并不一定是因為那里車滿為患，而是因為有車匪路霸。但是我們作為資本，只能選擇繞開那里。因為我們出來是來賺錢，來求財?shù)摹?/p>

在我們的社會，哪些領域有嚴重的社會問題的?令人頭疼的行業(yè)?有很多。例如教育、醫(yī)療、住房等行業(yè)。教育、醫(yī)療和住房，是壓在老百姓身上的三座大山。那么為什么社會這么需要，卻仍然沒有資本去“賺取暴利”?因為有人在這幾條道路上人為地設置了障礙。就這么簡單。

我們放眼望向全社會，有哪個資本隨意進入的行業(yè)，是造成了嚴重的供需矛盾的?我們說服裝，玩具，家電，這些行業(yè)資本都是大量的，產(chǎn)量都是天量的，可為什么商品的價格很低，資本也沒賺到什么暴利?為什么資本不能隨便進入的行業(yè)，例如教育、醫(yī)療、住房，卻存在問題，存在暴利?那么資本追逐暴利，到底是好事呢，還是壞事?

上面說到的交通擁堵情況示意圖，為什么有的時候會“失靈”?為什么明明知道某一條街車很少，有嚴重的供需矛盾，其他車卻不能開過去?因為有人在路上設置了障礙。所以真正“失靈”的，是不是市場?不是。“失靈”的是那個使用暴力手段干預市場的群體。他們的手到哪里，哪里就會造成無法解決的問題。

所以你想要解決某個行業(yè)的問題，就要反對“政府管一管”。你想要某個行業(yè)出問題，想要節(jié)外生枝，怨聲載道，你就號召“政府管一管”。

租房管制能解決問題嗎？

有一個餿主意，就是租房管制。所謂租房管制，就是認為房東是邪惡的，總是想漲價，盤剝房客。房客不漲價，就會被趕到大街上，所以要對邪惡的房東進行管制。這是對市場經(jīng)濟最愚昧的理解之一。

房東給某個房客漲價，是因為什么?

A 她看這個房客不順眼 B 她想趕走這個房客，然后讓房子空置 C 她相信，在現(xiàn)有的市場價格水平下，有另外一個出更多錢的房客會來租她的房子 D 已經(jīng)有一個打算出更多錢的房客要來租她的房子了

這個愚蠢的政策以為是A或者B。實際上的情況則很可能是C或者D。道理很簡單：不是房東要給房客漲價，把房客趕走，而是另一個房客要給房東漲價，要把房客趕走。所以房東憑什么要留著那個出不起房租的房客呢?

這個政策的假設，就是一個“黑心房東”。而實際上呢，出不起房租，賴著不走的那個房客，才是黑心房客吧?

相信我，租房管制非但不能解決問題，反而會制造更多的問題。如果中國沿用西方的租房管制政策，無疑是對房屋所有權的一次宣戰(zhàn)。在美國一些城市，租房管制實行了很多年，它造成了房源緊張，房子就更難租了。

在我們熟悉的美劇《Friends》里面，有一集Ross就去了大樓對面的“ugly naked guy”那邊，脫掉衣服，和他一起get naked，去取悅這個人。Ross是一個博士，博物館研究員，在美國有不錯的社會階層，他為什么要去取悅一個社會底層的無所事事的人?很簡單。因為紐約實行了租房管制。不是你有錢就能租到房，要拉關系走后門才行。當然，憑著Ross的玉體，他后來成功了。

市場經(jīng)濟買賣雙方是合作方，而不是敵對方。打擊一方，就是打擊另一方。打擊房東，就是打擊房客。道理很簡單，如果房租達不到房東預期的價格，很多房東就寧可空關著，也不愿出租房子了。如果空關著也要罰款，很多房東就寧可賣掉房子，也不會出租房子了。用來出租的房子少了，倒霉的還是房客。所以說租房管制是一個殺人不見血的餿招。

房租到底是怎么上漲的？

說了這么半天，已經(jīng)5000多字了，還是沒回答“房租到底是怎么上漲的?”這個問題。其實也很簡單。任何價格的上漲，都是因為：

或者供給減少了，或者需求增加了，或者兩者皆有。

大城市的租房供給是怎么減少的?很簡單：限購。限購使得本來可以購買第三、第四、第五套房的有錢人無法購入房產(chǎn)，減少了租房供應量。

換句話說，那些北京、上海的本地人，他們出租房子，難道是自己睡在大街上，把房子租給外地人嗎?當然不是。幾乎所有的本地人房東，都是自己家住一兩套，其他的拿來出租。限購就意味著，他的所有的房產(chǎn)，很可能只能夠自己住的，拿什么來租給外地人呢?

外地人不許購房的規(guī)定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活，他買了幾套房產(chǎn)，除了自住的，都可以用來出租。限購政策特別規(guī)定了不在本地工作的外地人不可以買房。這就更荒謬了!一個外地人，他不在本地上班，反而要在本地買房，他買了以后幾乎一定是要出租的啊!

限購政策精準打壓了房東的數(shù)量，造成了住房供給量(相對需求量的)減少。

需求就更別提了。三四五六線城市已經(jīng)不適合新人類生存?，F(xiàn)在全國90后，95后很多都希望去大城市生活。他們到了大城市，就面臨激烈的競爭。從工作到租房，沒有一件事是輕松的。

但是我想說的其實是另一件事。我們看到的價格上漲，也許并不是價格上漲。因為價格有“名義”和“實際”的區(qū)分。什么意思呢?我們假設在上海的市中心，2008年租一間一室一廳需要4000元，2018年租一間同樣的一室一廳需要8000元?？雌饋韮r格上漲了嗎?名義上上漲了，其實可能沒有。因為2008年，就在這套房子的樓下，同樣的小飯館，同樣的上海老板和安徽女工，做的一碗蔥油拌面，2008年需要5元，2018年則需要10元。

2008年，一個月的房租能買800碗蔥油拌面。2018年，還是800碗。租房價格上漲了嗎?也許沒有。那為什么會從4000到8000，價格反而沒上漲?因為貨幣濫發(fā)了，名義上價格上漲了，而并不是因為實際上價格上漲了。

那誰這么壞，造成了名義價格的上漲呢?又是資本家?當然不是。資本家進入哪個領域，哪個領域的價格就會下降。別忘了我前面說的。那么是誰呢?

我們剛才說了，有的人一遇到自己看不慣的事情，就要求“政府管一管”。這樣做的結(jié)果，就是政府管的事情越來越多。政府做的事情多，開支就多。稅收不夠，錢不夠花了怎么辦?借債呀。借的債還不起怎么辦?印錢呀。所以通貨膨脹，歸根結(jié)底，是政府管得太多導致的。

有人說了：那政府應該廉潔高效呀，節(jié)約資源呀。怎么說呢?想法是很美好的。但是任何政府都不能同時做到廉潔和高效兼顧。好了，這已經(jīng)超出今天的話題范圍了。我下次再說。

總結(jié)一下：

是誰造成了房租上漲?也許是專業(yè)的長租公寓還不夠多，也許是涌入大城市的外地人太多，也許是因為限購造成了可租房源減少，也許是因為政府濫發(fā)貨幣造成了名義價格上升。但是無論如何，我們都必須相信：市場是解決供應問題最好的方法。任何自鳴得意，夜郎自大，覺得政府比市場高明的政策，都會遭遇市場規(guī)律無情的懲罰。

我們生活在人世間，離不開別人的幫助，也需要去幫助別人。市場是人與人之間和平互助的行為的總稱，所以市場才是解決問題最好的方式。以上就是我對那些關于房租的假話和蠢話的反駁。

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