租金上漲的根源和打錯(cuò)的板子

導(dǎo)讀：北京租賃市場(chǎng)租金跳漲的根源是市場(chǎng)壟斷所致，不應(yīng)將板子打在長(zhǎng)租公寓這一發(fā)展模式以及相關(guān)的金融手段上。租售并舉是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，長(zhǎng)租公寓依然是應(yīng)該堅(jiān)持發(fā)展的方向;對(duì)于市場(chǎng)壟斷導(dǎo)致的問題，應(yīng)采取相關(guān)的管制措施。

轉(zhuǎn)載自財(cái)新網(wǎng)

文︱蔡真(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所副研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融中心主任)

關(guān)于租金上漲的四個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

(一)租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲

對(duì)于當(dāng)前住房租金的快速上漲，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲”。支撐這一觀點(diǎn)的依據(jù)之一：從機(jī)會(huì)成本的角度看，租金收益率低于貸款利率，住宅投資者是虧本的，所以租金有補(bǔ)漲的內(nèi)在要求。

這一論據(jù)的錯(cuò)誤之處在于：住宅投資的收益除了來自于租金，還有一部分來自于房?jī)r(jià)上漲的資本利得。實(shí)際上，住宅投資者近年來不僅沒有虧損，而且賺得盆滿缽滿，這其中主要來自后者。

支撐這一觀點(diǎn)的另一依據(jù)是將住房與股票類比：房?jī)r(jià)是租金的未來貼現(xiàn)，股價(jià)是公司盈利的的未來貼現(xiàn);當(dāng)股價(jià)不漲時(shí)公司會(huì)增加分紅從而使得人們對(duì)公司未來預(yù)期看好，從而導(dǎo)致股價(jià)上漲;房?jī)r(jià)也是同樣道理。

這一論述的前半部分沒錯(cuò)，房?jī)r(jià)確實(shí)是租金的未來貼現(xiàn);但是后半部分租房租金和公司分紅不可類比。租金是住房的直接消費(fèi)，分紅是公司盈利的一部分，而盈利又是公司生產(chǎn)行為的結(jié)果。前者在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下需要租戶和房東協(xié)商決定租金，不是說漲就能漲的;后者可以通過應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變盈利，還可以增加分紅在盈利中的比例，從而達(dá)到影響股價(jià)的目的。

綜上，租賃市場(chǎng)相對(duì)于買賣市場(chǎng)是一個(gè)比較獨(dú)立的市場(chǎng)，租金收益率低并不會(huì)內(nèi)在地要求租金上漲;相反，在當(dāng)前房?jī)r(jià)被管控的條件下，那些將住房空置的投資者會(huì)將其拿出來出租以彌補(bǔ)投資收益，這一過程會(huì)使租金下降，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)更大幅度的下降，從而使得租金收益率上升。

持有“租金收益率低，租金就該補(bǔ)漲”的觀點(diǎn)不僅是錯(cuò)誤的，而且是危險(xiǎn)的。如果依照論據(jù)一，難道應(yīng)該降低貸款利率至租金收益率以下嗎?姑且不論會(huì)不會(huì)帶來租賃市場(chǎng)的繁榮，恐怕在繁榮之前房?jī)r(jià)就要先漲起來。持有論據(jù)二的大部分是開發(fā)商，恐怕他們希望現(xiàn)在分子漲起來后，再以分?jǐn)?shù)值回歸歷史水平為理由，證明房?jī)r(jià)更大程度上漲是合理的。

(二)資本推動(dòng)租金價(jià)格上漲

“資本推動(dòng)租金價(jià)格上漲”這一觀點(diǎn)主要針對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及租客的租金消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。

認(rèn)為“資產(chǎn)證券化(ABS)推高租金”的理由是：資產(chǎn)證券化是一種融資手段，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商拿著融資資金大肆收購房源，從而導(dǎo)致租金上漲。

證券化是一種融資手段沒錯(cuò)，但應(yīng)注意它與資本化有本質(zhì)區(qū)別：資本化過程是企業(yè)拿到資本市場(chǎng)的融資進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，產(chǎn)生更多的剩余價(jià)值，融資的利息則是對(duì)剩余價(jià)值的分割。證券化是以取得資產(chǎn)未來受益權(quán)為前提，并將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)到當(dāng)期進(jìn)行融資的過程。長(zhǎng)租公寓ABS在發(fā)行前，運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)取得原始房東的出租權(quán)，同時(shí)也相應(yīng)地和房東約定了收益支付方式;運(yùn)營(yíng)商將住房出租給租客在后，同時(shí)將租客未來租金現(xiàn)金流證券化。理論上講這一過程沒有資本擴(kuò)張，所以證券化的最初產(chǎn)品被稱為“過手證券”，資金融出方要求的利息實(shí)際上是提供期限錯(cuò)配所要求的服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償。證券化過程既然沒有資本擴(kuò)張，也就無從談起“資本推高租金”。

當(dāng)然，如果證券化產(chǎn)品進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化處理，運(yùn)營(yíng)商是有推高租金動(dòng)機(jī)的，其原因是：運(yùn)營(yíng)商持有的是劣后檔，它承擔(dān)著租客不支付房租的風(fēng)險(xiǎn)，而提升房租是減少風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)手段之一。

認(rèn)為“租金消費(fèi)貸款推高租金”的理由是：消費(fèi)貸款存在利息和服務(wù)費(fèi)，這部分費(fèi)用最終還是要轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。這種說法的邏輯沒錯(cuò)，但利息及服務(wù)費(fèi)的存在是合理的：因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)商希望從租客收取的現(xiàn)金流與付給房東的現(xiàn)金流在期限和規(guī)模上匹配，而租客不能提供年付租金的情況大量存在，于是銀行或網(wǎng)貸平臺(tái)基于租客的信用提供了分期服務(wù)，對(duì)這種服務(wù)收取利息及費(fèi)用自然是合理的。

問題的關(guān)鍵在于這一過程是否存在掠奪性貸款的情況，從金融消費(fèi)者保護(hù)的角度看包括兩個(gè)核心要素：第一，利率是否過高，超過了政策規(guī)定和租客的可承受水平，目前行業(yè)利率(包括服務(wù)費(fèi))在5%-15%之間，這一水平基本合理;第二，是否進(jìn)行信息披露并與租客充分協(xié)商，從目前來看這是問題的主要癥結(jié)，大部分租客是在不知情或者是在被誘導(dǎo)的情況下產(chǎn)生了租金消費(fèi)貸款。

(三)長(zhǎng)租公寓是租金上漲主謀

此次房租大幅上漲長(zhǎng)租公寓被認(rèn)為是主謀。在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下這一命題并不成立：

首先，租客面對(duì)不止一家的運(yùn)營(yíng)商和眾多的散戶房東有選擇權(quán)，租金不是說漲就能漲的;其次，在運(yùn)營(yíng)商并沒有囤房的動(dòng)力，它面臨三方面的成本：其一，房東的租金不能斷，如果空置時(shí)間越長(zhǎng)則成本越高;其二，運(yùn)營(yíng)商投入的裝修成本和人工成本需要盡快收回;其三，如果發(fā)行了證券化產(chǎn)品還需支付利息成本。

在現(xiàn)實(shí)中，一些中介利用租金收益權(quán)轉(zhuǎn)移不清晰，租金消費(fèi)貸款缺乏賬戶監(jiān)管的漏洞，大肆收購房源擴(kuò)張業(yè)務(wù)，甚至出現(xiàn)空置與租金倒掛等現(xiàn)象。這不可避免地助推了租金上漲，當(dāng)然自己也難免覆滅的命運(yùn)。

(四)供需失衡所致

這一觀點(diǎn)包括兩個(gè)論據(jù)：一是從長(zhǎng)期看北京作為特大城市存在人口凈流入壓力，租賃缺口導(dǎo)致房租上漲;二是大學(xué)生畢業(yè)的季節(jié)性因素導(dǎo)致租金上漲。

支撐第一種觀點(diǎn)的論據(jù)是：北京全市住宅存量約750萬套，共計(jì)1600萬間，對(duì)應(yīng)于接近2200萬的常住人口，缺口顯著。這里須特別注意的是：經(jīng)濟(jì)學(xué)的大量分析都是在邊際上展開的，缺口擴(kuò)大，租金價(jià)格上漲;缺口縮小，租金價(jià)格下降。實(shí)際上，北京租賃市場(chǎng)的缺口過往就一直存在，而當(dāng)時(shí)的租金價(jià)格就是對(duì)缺口的反映。再觀察北京缺口的變化：2017年北京市常住人口減少2.3萬人，從需求角度看缺口是縮小的，因此租金并無上升動(dòng)力;有人提出人口減少是拆除違章建筑所致，即供給縮小導(dǎo)致缺口擴(kuò)大。對(duì)此，我們可以將北京和上海進(jìn)行比較靜態(tài)分析：從供給方看，2017年北京市和上海市拆除違章建筑都在5000萬平方米的水平;從需求方看，上海2017年常住人口減少1.7萬人，比北京下降要少，這也就意味著上海相對(duì)缺口更大，但上海的租金漲幅不如北京明顯。所以這一論據(jù)并不成立。

每年7月和8月確實(shí)是季節(jié)性上漲的時(shí)點(diǎn)，但今年來看似乎缺乏數(shù)據(jù)支撐：北京近年來高校畢業(yè)生人數(shù)在16萬人左右，中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)約3萬人，累計(jì)19萬人左右;根據(jù)人力資源部的統(tǒng)計(jì)，近年來在北京登記求職人數(shù)在7萬人左右，考慮統(tǒng)計(jì)遺漏，假定在北京求職(包括北京和外地高校畢業(yè))的人占畢業(yè)人數(shù)的一半，那么這部分需求也僅僅10萬間左右。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的測(cè)算，北京可租房源在150萬間左右，供給完全能夠滿足需求。

一個(gè)可能的正確判斷：市場(chǎng)壟斷所致

有三點(diǎn)理由支撐市場(chǎng)壟斷的判斷：

第一，對(duì)市場(chǎng)支配地位的推定。根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)反壟斷法》(以下簡(jiǎn)稱《反壟斷法》)第十九條第一款的規(guī)定，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一的。從北京住建委的數(shù)據(jù)看，過往一年頭部中介在存量房交易上的市場(chǎng)份額有數(shù)月超過法律規(guī)定。盡管租賃市場(chǎng)和存量房買賣市場(chǎng)存在差異，但兩者明顯相關(guān)，本質(zhì)上都可歸為信息行業(yè)。

第二，對(duì)市場(chǎng)支配地位相關(guān)因素的考量，《反壟斷法》第十八條第四款其他經(jīng)營(yíng)者對(duì)該經(jīng)營(yíng)者在交易上的依賴。目前散戶房東在生活類平臺(tái)發(fā)布租賃房源信息幾乎很快被淹沒，或者受到中介不停的電話騷擾，進(jìn)而不得不轉(zhuǎn)向依靠中介委托出租。

第三，《反壟斷法》第十八條第二款該經(jīng)營(yíng)者控制銷售市場(chǎng)或原材料市場(chǎng)的能力。目前許多長(zhǎng)租公寓脫胎于房產(chǎn)中介公司，委托租賃房源信息和自持房源信息都在一個(gè)平臺(tái)，它們會(huì)以沒有鑰匙、房東不在等借口屏蔽委托房源的信息，從而形成信息壟斷。許多房東都經(jīng)歷過委托數(shù)月房子租不出去的情況，最后無奈轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)租公寓?；谝陨舷右桑虅?wù)部應(yīng)會(huì)同住建部展開反壟斷方面的調(diào)查。

此外，對(duì)于存量房買賣和租賃市場(chǎng)的壟斷認(rèn)定應(yīng)縮小到小區(qū)或社區(qū)范圍內(nèi)。因?yàn)樽≌堑湫偷漠愘|(zhì)產(chǎn)品，某一小區(qū)的住宅共享相同的區(qū)位因素和鄰里因素，只是建筑因素不同;區(qū)位和鄰里因素又是租金價(jià)格中的貢獻(xiàn)最大的部分，而某一中介完全壟斷一個(gè)小區(qū)的租賃市場(chǎng)是有很大可能的;當(dāng)一個(gè)小區(qū)被壟斷提價(jià)后，其他小區(qū)通過交通位置和配套環(huán)境的對(duì)比，也會(huì)產(chǎn)生提價(jià)連鎖反應(yīng)。

結(jié)論和對(duì)策建議

(一)長(zhǎng)租公寓依然是堅(jiān)持的發(fā)展方向

租售并舉是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，長(zhǎng)租公寓依然是應(yīng)該堅(jiān)持的發(fā)展方向。

從國(guó)外情況來看，日本包租模式(即長(zhǎng)租公寓)在租賃市場(chǎng)中的比例高達(dá)65%，美國(guó)企業(yè)、非盈利機(jī)構(gòu)以及REITs在整個(gè)租賃市場(chǎng)的份額達(dá)到24%，盡管這一比例低于日本，但大都市區(qū)的多住戶住房租賃依然是機(jī)構(gòu)提供為主。

長(zhǎng)租公寓之所以是發(fā)展方向，原因包括三點(diǎn)：第一，有效利用資源，N+1模式將過去難以出租的大戶型利用起來，在一定程度上增加了供給，緩解了缺口，在不產(chǎn)生消防安全的前提下這一模式應(yīng)給予肯定。第二，裝修改造、家電配備以及人工服務(wù)改善了租戶體驗(yàn)，使得消費(fèi)升級(jí)。第三，規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)不僅增加了租戶體驗(yàn)，還減少了房東麻煩，從而降低了空置時(shí)間，提升了出租率。

(二)管制經(jīng)濟(jì)學(xué)在租賃市場(chǎng)的應(yīng)用

目前許多人反對(duì)管制，認(rèn)為這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)效率低下。注意，這一論斷的前提是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。西方也有管制經(jīng)濟(jì)學(xué)，針對(duì)的對(duì)象是壟斷，因?yàn)閴艛鄮硐M(fèi)者剩余的損失。如果租賃市場(chǎng)存在壟斷，就應(yīng)該進(jìn)行管制。

具體管制原則包括三條：第一，關(guān)于市場(chǎng)支配地位的范圍認(rèn)定應(yīng)限定在小區(qū)或社區(qū)范圍內(nèi)，其理由上文已述。第二，采取“補(bǔ)人頭”的補(bǔ)貼政策。“補(bǔ)磚頭”政策有利于增加供給，這一政策在總量缺口的條件下應(yīng)用適當(dāng)，當(dāng)租金上漲來自市場(chǎng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的失衡時(shí)，“補(bǔ)人頭”政策就尤為必要。第三，設(shè)定租金上漲限制，考慮到租金是對(duì)剩余價(jià)值的分割，可參照GDP設(shè)定。注意租金漲幅限制應(yīng)高于GDP增長(zhǎng)率，這是為了防止管制可能產(chǎn)生的效率損失。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的初心是房?jī)r(jià)穩(wěn)定，租金管制可以創(chuàng)造更大的租賃需求，甚至購房需求也會(huì)被吸引到租賃市場(chǎng)，從而使得高企的房?jī)r(jià)有所回落。分母房?jī)r(jià)下降才是租金收益率上升的正解，分子租金上升是租金收益率上升的歪解。

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