回顧2018 澳洲房市風(fēng)云, 2019投資澳房該如何抉擇？

2019年已經(jīng)拉開(kāi)了序幕。

剛過(guò)去的2018年, 對(duì)于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的一年。相比較于2012至2017年之間近五年的瘋狂增長(zhǎng)，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性，并向悉尼、墨爾本周邊地區(qū)以及其他次級(jí)城市呈現(xiàn)彈性多元化發(fā)展。

在該房市背景下，購(gòu)房投資者們也更應(yīng)理性地分析、謹(jǐn)慎地選擇投資對(duì)象。下面就讓我們回顧一下2018年的澳洲房市有哪些重大影響決策與主要市場(chǎng)表現(xiàn)。

重大決策

根據(jù)The Australian 11月5日?qǐng)?bào)道，從2019年中開(kāi)始將有房產(chǎn)交易稅的巨大改革。決定印花稅的居住類(lèi)購(gòu)置房產(chǎn)價(jià)格區(qū)間，將根據(jù)通貨膨脹進(jìn)行調(diào)整。此后每一個(gè)買(mǎi)家在每筆平均值房產(chǎn)交易中可節(jié)省500澳元。

在悉尼，一名普通買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)需要支付約40000澳幣的印花稅，而大部分的購(gòu)房者都是比較年輕的購(gòu)房者。

新州將是全國(guó)第一個(gè)宣布印花稅區(qū)間與消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)掛鉤的州。

新南威爾士州財(cái)政部長(zhǎng)Dominic Perrottet表示，如果印花稅價(jià)格區(qū)間根據(jù)15年前的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)核算，那么在今天購(gòu)置一棟50萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)只需支付2000澳幣印花稅，而一棟價(jià)值150萬(wàn)的房產(chǎn)只需6400澳幣的印花稅甚至更低。

　　Dominic Perrottet/ 來(lái)源： The Urban Developer

此前 9月，根據(jù)9 NEWS報(bào)道，澳洲政府還提出了一項(xiàng)改革印花稅制度的重大計(jì)劃。該計(jì)劃旨在給予購(gòu)房者多元化的選擇：

買(mǎi)家可選擇在買(mǎi)房時(shí)直接付印花稅;也可選擇另一替代方案——在接下來(lái)的15-20年期間分期繳納土地稅 。

　　來(lái)源：9 NEWS

這樣一來(lái)，那些暫時(shí)無(wú)法負(fù)擔(dān)印花稅的買(mǎi)家們?cè)谫?gòu)置房產(chǎn)時(shí)便有了備用方案，以減輕在購(gòu)房時(shí)支付數(shù)萬(wàn)澳元的壓力。

新州印花稅的最近一次改革早在1986年，而當(dāng)時(shí)悉尼的住宅價(jià)格中位數(shù)僅僅為8萬(wàn)澳幣。至今，房?jī)r(jià)中位數(shù)已攀至100萬(wàn)澳幣，比當(dāng)年上漲了約1000%。

　　來(lái)源：PE Capital

12月4日，澳大利亞聯(lián)儲(chǔ)(RBA)會(huì)議報(bào)告公布12月現(xiàn)金利率，仍維持原來(lái)的1.5%不變。這是澳聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)第24個(gè)月保持利率穩(wěn)定不變。

現(xiàn)金利率(Cash rate)主要是一種宏觀政策。澳聯(lián)儲(chǔ)將此作為貨幣政策的工具，并通過(guò)其金融市場(chǎng)運(yùn)作影響現(xiàn)金利率、控制宏觀經(jīng)濟(jì)。

會(huì)議報(bào)告還指出，低利率水平會(huì)繼續(xù)支持澳大利亞經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。雖然低利率帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)效果并非一蹴而就，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，低利率在減少失業(yè)和實(shí)現(xiàn)通貨膨脹目標(biāo)方面具有良好期望。

對(duì)于比較年輕、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)置房產(chǎn)中最大的顧慮之一就是購(gòu)房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　來(lái)源：Mark Nolan/Getty Images

5月8日，聯(lián)邦政府發(fā)布預(yù)算案，預(yù)算中政府承諾，將通過(guò)“開(kāi)放聯(lián)邦土地”措施來(lái)緩解住房的可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題。

措施包括，政府將開(kāi)放昆州Redland City地區(qū)幾百套住房的土地，而這些土地原本由澳洲通信和媒體管理局在該地區(qū)所持有。根據(jù)預(yù)算，這塊地將提供多達(dá)400套住房，同時(shí)還將增加布里斯班市區(qū)的土地供應(yīng)。

本次預(yù)算還擴(kuò)大了養(yǎng)老金貸款計(jì)劃。政府在此項(xiàng)措施上撥款1100萬(wàn)，將允許所有澳洲老人使用抵押他們的房產(chǎn)所獲得的貸款獲取固定收入，每?jī)芍艿氖杖胂喈?dāng)于保障金給付的150%。此外，政府還鼓勵(lì)購(gòu)房者可以把積蓄免稅放入退休金，將其作為購(gòu)房首付。

　　來(lái)源：The Guardian

根據(jù)The Sydney Morning Gerald報(bào)道， 工黨(Labor)在近日提出用660億補(bǔ)貼在未來(lái)十年的房產(chǎn)交易中，預(yù)計(jì)將惠及25萬(wàn)新房的建設(shè)和交易。

對(duì)于那些建造新住房、并以較低租金向有需要的人提供住房的投資者而言，工黨承諾將取代上文提到的莫里森政府的住房可負(fù)擔(dān)性計(jì)劃，15年內(nèi)每年直接補(bǔ)貼8500澳元。

這對(duì)于投資人以及那些負(fù)擔(dān)不起昂貴房租的租客們來(lái)說(shuō)，都無(wú)疑將是一個(gè)利好消息。

據(jù)The Australian 1月4日?qǐng)?bào)道，財(cái)政部長(zhǎng)喬什·弗萊登堡(Josh Frydenberg)日前呼吁銀行重新啟動(dòng)“負(fù)擔(dān)得起且及時(shí)”的貸款，以扭轉(zhuǎn)銀行對(duì)潛在購(gòu)房者貸款政策收緊的局面。

　　Josh Frydenberg /來(lái)源：Kym Smith

弗萊登堡先生說(shuō)，“根據(jù)澳聯(lián)儲(chǔ)(RBA)的數(shù)據(jù)，澳大利亞審慎監(jiān)管局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有針對(duì)性的短期干預(yù)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)對(duì)未來(lái)沖擊的彈性。”

財(cái)長(zhǎng)補(bǔ)充，在這些干預(yù)措施已經(jīng)被撤回之后，銀行繼續(xù)提供負(fù)擔(dān)得起和及時(shí)的信貸至關(guān)重要。向借款人開(kāi)放貸款賬戶將有助于保持澳大利亞經(jīng)濟(jì)的實(shí)力。

市場(chǎng)表現(xiàn)與發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)匯豐銀行的研究，澳大利亞房?jī)r(jià)從2012年到2017年上漲了45%。其中悉尼和墨爾本推動(dòng)了大部分的房市繁榮，悉尼的價(jià)格上漲了75%，墨爾本的價(jià)格上漲了58%。

而終于當(dāng)悉尼與墨爾本的房市從之前持續(xù)了近五年的瘋漲中恢復(fù)了平靜，悉尼墨爾本的邊緣城區(qū)、以及布里斯班、阿德萊德等地區(qū)的房市，正在悄無(wú)聲息地萌發(fā)著新芽。

　　來(lái)源：Realestate

據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)站Realestate報(bào)道，雖然在2018年悉尼地區(qū)許多較高價(jià)位的房產(chǎn)有所縮水，但在悉尼的一些邊緣城區(qū)房?jī)r(jià)較低的區(qū)域，房市仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。其中中央海岸 (Central Coast)、悉尼外西南部、Pittwater區(qū)域表現(xiàn)尤其亮眼。

其中，悉尼漲幅最大的地區(qū)為CBD西南部85公里處的奧克戴爾(Oakdale)，該區(qū)中位房?jī)r(jià)701,547澳元，增長(zhǎng)了18.1%。 悉尼公寓市場(chǎng)表現(xiàn)最好的區(qū)則為東南部的東園 (Eastgardens)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)22.8%。

根據(jù)研究分析機(jī)構(gòu)Moody’s 近日提供的報(bào)告，布里斯班的房屋和公寓價(jià)值也可能會(huì)上漲，分析師預(yù)計(jì)2019年其房屋市場(chǎng)將增長(zhǎng)1.2%。他們預(yù)計(jì)，今年布里斯班公寓價(jià)格將上漲2.8%，而2020年將增長(zhǎng)6.5%。而阿德萊德的房?jī)r(jià)在2018年獲得預(yù)期1.9%的增長(zhǎng)后，2019年可能上漲2.6%。

根據(jù)CoreLogic的研究報(bào)告， 澳大利亞的房租已高達(dá)平均429澳元/ 周。其中悉尼、墨爾本、堪培拉等首府城市的房租在上一個(gè)財(cái)政年度普遍增長(zhǎng)了1.4%， 而其他地區(qū)為3.1%。

　　來(lái)源：CoreLogic

據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局ABS報(bào)告，目前有超過(guò)200萬(wàn)的澳大利亞人住在租來(lái)的房子中。而四分之一的澳洲房主們，則選擇了把房子租出去，以租金作為生活收入的一部分。

在2006年至2016年的10年之間，澳洲的私人租房收益增值38%，是房產(chǎn)增值的兩倍。

商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣而空置，但不論何時(shí)，人們永遠(yuǎn)都需要一個(gè)遮風(fēng)避雨的屋檐。

高額的租金收益，使得越來(lái)越多的投資人愿意“買(mǎi)了房做地主”，再把房子租出去。這樣一來(lái)，穩(wěn)定的租金會(huì)成為被動(dòng)收入(不需要?jiǎng)趧?dòng)就可以獲得的收入)，這部分收入可以幫助償還掉大部分甚至全部的貸款，并且會(huì)隨著時(shí)間的推移和租金的上漲，帶來(lái)越來(lái)越多的回報(bào)。

據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局(ABS) 2018年公布的數(shù)據(jù)，澳大利亞每1分鐘42秒就有一名嬰兒出生、每3分鐘16秒就有一人死亡、每1分鐘1秒就有一人從海外來(lái)澳，每1分鐘51秒就有一人出國(guó)。

因此，澳大利亞人口每1分鐘23秒就增加一人。

澳洲是發(fā)達(dá)國(guó)家人口增長(zhǎng)率最高的國(guó)家之一。在2017財(cái)政年度，僅僅悉尼和墨爾本就各增加了超過(guò)10萬(wàn)人口。澳洲的年均人口增長(zhǎng)率為1.6%，這也意味著三年后澳大利亞人口將達(dá)到2600萬(wàn)，如果增長(zhǎng)率繼續(xù)保持，在本世紀(jì)中葉就達(dá)到4000萬(wàn)。

其中在澳洲的外國(guó)人中，中國(guó)人最多，占16%，并占澳洲總?cè)丝诘?.2% ，且數(shù)字仍在上升。

澳洲人口的激增，預(yù)示著未來(lái)澳洲房市的旺盛需求與房?jī)r(jià)的彈性上漲空間，這更是澳洲房市進(jìn)一步繁榮的前奏。對(duì)于著眼全球的高凈值人士來(lái)說(shuō)，把握住當(dāng)下的機(jī)遇，才能迎來(lái)更好的明天。

澳洲房產(chǎn)，高凈值人士的選擇

近年來(lái)，中國(guó)越來(lái)越多的高凈值人士開(kāi)始選擇境外投資且呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。

根據(jù)New World Wealth公布的2018年全球財(cái)富移民分析報(bào)告，澳大利亞自2017年起連續(xù)第三年成為全球最受富豪歡迎的國(guó)家。

　　來(lái)源： New World Wealth

其中，富豪們偏愛(ài)的居住地是悉尼、墨爾本、黃金海岸、陽(yáng)光海岸、珀斯和布里斯班。根據(jù)該份報(bào)告，澳大利亞在2017年一共吸引了1萬(wàn)名高凈值移民，流入凈資產(chǎn)達(dá)100萬(wàn)美元(約125萬(wàn)澳元)。

劉強(qiáng)東曾以章澤天名義買(mǎi)下悉尼The Rocks 1620 萬(wàn)澳元公寓

依據(jù)Common Reporting Standard(CRS)的國(guó)際協(xié)定，作為國(guó)際經(jīng)合組織OECD成員國(guó)，對(duì)于中澳而言，國(guó)家稅務(wù)總局的發(fā)言人表示2018年9月是第一批情報(bào)交換的時(shí)間，之后每年將交換一次。

CRS規(guī)定信息交換的內(nèi)容包括：

帳戶及帳戶余額;

相關(guān)賬戶的利息收入、股息收入、保險(xiǎn)產(chǎn)品收入、相關(guān)金融資產(chǎn)的交易所得;

帳戶 基本信息：姓名、出生日期、國(guó)別等;

年度付至或記入該賬戶的總額。

值得注意的是海外房產(chǎn)、游艇、跑車(chē)、古董字畫(huà)、珠寶等非金融類(lèi)資產(chǎn)不在CRS的調(diào)查范圍內(nèi) 。因其不屬于金融資產(chǎn)中，海外房產(chǎn)作為規(guī)避CRS的重要資產(chǎn)，越來(lái)越受到中國(guó)高凈值客戶青睞。

專(zhuān)業(yè)的事，交給專(zhuān)業(yè)人士

許多有房產(chǎn)投資意向的人往往會(huì)花費(fèi)很多時(shí)間來(lái)回奔波，看房看到心力交瘁，可到最后卻往往一無(wú)所獲。這浪費(fèi)的不僅是可貴的時(shí)間和精力，還有機(jī)會(huì)成本。

即便他們最后買(mǎi)下了房子，也常常由于缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與理性判斷，錯(cuò)誤估計(jì)行情趨勢(shì)便急急拋售了那些原本可以升值幾倍甚至幾十倍的房產(chǎn)，以致白白損失了那些原本可以屬于自己的財(cái)富。

但是如果你請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做專(zhuān)業(yè)的事情，那么一切都會(huì)變得非常省心。

比如在Ironfish鐵魚(yú)置業(yè)，一個(gè)投資者可以輕松地利用的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資策略師的時(shí)間和知識(shí)，讓策略師去為你尋找合適的投資房產(chǎn)、制定合理的投資計(jì)劃，再為你組建一支優(yōu)秀的投資團(tuán)隊(duì)，最終成功地幫助你建立起4-10套房產(chǎn)的投資組合。

作為一家跨越澳中兩國(guó)的房產(chǎn)投資服務(wù)平臺(tái)，Ironfish鐵魚(yú)置業(yè)一直以來(lái)都致力于為客戶提供全方位的澳洲房地產(chǎn)投資服務(wù)，幫助了許多中國(guó)高凈值客戶，實(shí)現(xiàn)了他們投資澳大利亞房地產(chǎn)的夢(mèng)想，也已經(jīng)為不少客戶建立起了多套房產(chǎn)的投資組合。

　　2018年5月鐵魚(yú)置業(yè)入圍2018西太銀行“澳中商業(yè)企業(yè)卓越獎(jiǎng)”

為唯一一家入選的跨境海外房產(chǎn)置業(yè)投資公司

　　2018年3月榮獲莫納什大學(xué)評(píng)選的“澳大利亞品牌在中國(guó)”

唯一上榜的地產(chǎn)投資服務(wù)平臺(tái)

鐵魚(yú)置業(yè)始終鼓勵(lì)投資者建立多樣化的房產(chǎn)投資組合：通過(guò)十余年來(lái)服務(wù)投資者的一線經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)于過(guò)去數(shù)十年間澳洲地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)研究，確保使投資者享受到不同城市、不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類(lèi)型的上漲周期。

自鐵魚(yú)置業(yè)2012年來(lái)到中國(guó)，在這六年里，通過(guò)鐵魚(yú)置業(yè)無(wú)微不至的支持服務(wù)，平均99%以上的鐵魚(yú)投資者都能夠成功地完成房產(chǎn)交付，獲得屬于自己的投資房產(chǎn)。這份佳績(jī)離不開(kāi)鐵魚(yú)團(tuán)隊(duì)的充分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研與專(zhuān)業(yè)貼心的服務(wù)，從而為投資者成功地鎖定了這些寶貴的投資機(jī)會(huì)，用實(shí)踐履行了自己“無(wú)憂投資”(fuss-free investment)的承諾。

鐵魚(yú)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)客服提供一站式服務(wù)，服務(wù)包括售前、售中、售后服務(wù)，從簽約到貸款、交房，以及交房后續(xù)的出租管理、報(bào)稅全部都在客戶身邊協(xié)助以及支持。鐵魚(yú)服務(wù)是延續(xù)性的，長(zhǎng)久性的，在任何節(jié)點(diǎn)客人都可以聯(lián)系到客服部要求協(xié)助。

　　鐵魚(yú)置業(yè)(中國(guó))五周年慶客戶答謝晚宴

“退潮的時(shí)候，你才能看出誰(shuí)在裸泳。”

在今年這樣的大環(huán)境下，某些市場(chǎng)上的其他項(xiàng)目面臨著20%乃至30%的估價(jià)縮水，而Ironfish向許多客戶推薦的絕大部分房產(chǎn)仍然能夠估出100%的價(jià)格 —— 這讓Ironfish始終維持著傲視業(yè)界的極高交房率，也直接證明了選擇完全可以經(jīng)得住市場(chǎng)的考驗(yàn)，無(wú)論漲潮退潮，Ironfish認(rèn)可的房產(chǎn)始終屹立不倒。

鐵魚(yú)置業(yè)(中國(guó))致力于向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)與全面支持，將向客戶定期發(fā)送項(xiàng)目進(jìn)展信息。如果您想加入我們或需要任何幫助，請(qǐng)隨時(shí)撥打4009-911-110或聯(lián)系各地鐵魚(yú)分公司咨詢?cè)斍椤?/p>

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