回顧2018 澳洲房市風(fēng)云, 2019投資澳房該如何抉擇？

2019年已經(jīng)拉開了序幕。

剛過去的2018年, 對于澳洲房地產(chǎn)市場來說是風(fēng)險與機遇并存的一年。相比較于2012至2017年之間近五年的瘋狂增長，澳洲房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，并向悉尼、墨爾本周邊地區(qū)以及其他次級城市呈現(xiàn)彈性多元化發(fā)展。

在該房市背景下，購房投資者們也更應(yīng)理性地分析、謹慎地選擇投資對象。下面就讓我們回顧一下2018年的澳洲房市有哪些重大影響決策與主要市場表現(xiàn)。

重大決策

根據(jù)The Australian 11月5日報道，從2019年中開始將有房產(chǎn)交易稅的巨大改革。決定印花稅的居住類購置房產(chǎn)價格區(qū)間，將根據(jù)通貨膨脹進行調(diào)整。此后每一個買家在每筆平均值房產(chǎn)交易中可節(jié)省500澳元。

在悉尼，一名普通買家在購買房屋時需要支付約40000澳幣的印花稅，而大部分的購房者都是比較年輕的購房者。

新州將是全國第一個宣布印花稅區(qū)間與消費者物價指數(shù)掛鉤的州。

新南威爾士州財政部長Dominic Perrottet表示，如果印花稅價格區(qū)間根據(jù)15年前的消費者物價指數(shù)(CPI)核算，那么在今天購置一棟50萬價值的房產(chǎn)只需支付2000澳幣印花稅，而一棟價值150萬的房產(chǎn)只需6400澳幣的印花稅甚至更低。

　　Dominic Perrottet/ 來源： The Urban Developer

此前 9月，根據(jù)9 NEWS報道，澳洲政府還提出了一項改革印花稅制度的重大計劃。該計劃旨在給予購房者多元化的選擇：

買家可選擇在買房時直接付印花稅;也可選擇另一替代方案——在接下來的15-20年期間分期繳納土地稅 。

　　來源：9 NEWS

這樣一來，那些暫時無法負擔(dān)印花稅的買家們在購置房產(chǎn)時便有了備用方案，以減輕在購房時支付數(shù)萬澳元的壓力。

新州印花稅的最近一次改革早在1986年，而當時悉尼的住宅價格中位數(shù)僅僅為8萬澳幣。至今，房價中位數(shù)已攀至100萬澳幣，比當年上漲了約1000%。

　　來源：PE Capital

12月4日，澳大利亞聯(lián)儲(RBA)會議報告公布12月現(xiàn)金利率，仍維持原來的1.5%不變。這是澳聯(lián)儲連續(xù)第24個月保持利率穩(wěn)定不變。

現(xiàn)金利率(Cash rate)主要是一種宏觀政策。澳聯(lián)儲將此作為貨幣政策的工具，并通過其金融市場運作影響現(xiàn)金利率、控制宏觀經(jīng)濟。

會議報告還指出，低利率水平會繼續(xù)支持澳大利亞經(jīng)濟的穩(wěn)定。雖然低利率帶來的經(jīng)濟促進效果并非一蹴而就，但從長遠考慮，低利率在減少失業(yè)和實現(xiàn)通貨膨脹目標方面具有良好期望。

對于比較年輕、經(jīng)濟實力相對有限的購房者來說，在購置房產(chǎn)中最大的顧慮之一就是購房帶來的經(jīng)濟負擔(dān)。

　　來源：Mark Nolan/Getty Images

5月8日，聯(lián)邦政府發(fā)布預(yù)算案，預(yù)算中政府承諾，將通過“開放聯(lián)邦土地”措施來緩解住房的可負擔(dān)性問題。

措施包括，政府將開放昆州Redland City地區(qū)幾百套住房的土地，而這些土地原本由澳洲通信和媒體管理局在該地區(qū)所持有。根據(jù)預(yù)算，這塊地將提供多達400套住房，同時還將增加布里斯班市區(qū)的土地供應(yīng)。

本次預(yù)算還擴大了養(yǎng)老金貸款計劃。政府在此項措施上撥款1100萬，將允許所有澳洲老人使用抵押他們的房產(chǎn)所獲得的貸款獲取固定收入，每兩周的收入相當于保障金給付的150%。此外，政府還鼓勵購房者可以把積蓄免稅放入退休金，將其作為購房首付。

　　來源：The Guardian

根據(jù)The Sydney Morning Gerald報道， 工黨(Labor)在近日提出用660億補貼在未來十年的房產(chǎn)交易中，預(yù)計將惠及25萬新房的建設(shè)和交易。

對于那些建造新住房、并以較低租金向有需要的人提供住房的投資者而言，工黨承諾將取代上文提到的莫里森政府的住房可負擔(dān)性計劃，15年內(nèi)每年直接補貼8500澳元。

這對于投資人以及那些負擔(dān)不起昂貴房租的租客們來說，都無疑將是一個利好消息。

據(jù)The Australian 1月4日報道，財政部長喬什·弗萊登堡(Josh Frydenberg)日前呼吁銀行重新啟動“負擔(dān)得起且及時”的貸款，以扭轉(zhuǎn)銀行對潛在購房者貸款政策收緊的局面。

　　Josh Frydenberg /來源：Kym Smith

弗萊登堡先生說，“根據(jù)澳聯(lián)儲(RBA)的數(shù)據(jù)，澳大利亞審慎監(jiān)管局對房地產(chǎn)市場進行有針對性的短期干預(yù)，增強了經(jīng)濟對未來沖擊的彈性。”

財長補充，在這些干預(yù)措施已經(jīng)被撤回之后，銀行繼續(xù)提供負擔(dān)得起和及時的信貸至關(guān)重要。向借款人開放貸款賬戶將有助于保持澳大利亞經(jīng)濟的實力。

市場表現(xiàn)與發(fā)展趨勢

根據(jù)匯豐銀行的研究，澳大利亞房價從2012年到2017年上漲了45%。其中悉尼和墨爾本推動了大部分的房市繁榮，悉尼的價格上漲了75%，墨爾本的價格上漲了58%。

而終于當悉尼與墨爾本的房市從之前持續(xù)了近五年的瘋漲中恢復(fù)了平靜，悉尼墨爾本的邊緣城區(qū)、以及布里斯班、阿德萊德等地區(qū)的房市，正在悄無聲息地萌發(fā)著新芽。

　　來源：Realestate

據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)站Realestate報道，雖然在2018年悉尼地區(qū)許多較高價位的房產(chǎn)有所縮水，但在悉尼的一些邊緣城區(qū)房價較低的區(qū)域，房市仍在強勁增長。其中中央海岸 (Central Coast)、悉尼外西南部、Pittwater區(qū)域表現(xiàn)尤其亮眼。

其中，悉尼漲幅最大的地區(qū)為CBD西南部85公里處的奧克戴爾(Oakdale)，該區(qū)中位房價701,547澳元，增長了18.1%。 悉尼公寓市場表現(xiàn)最好的區(qū)則為東南部的東園 (Eastgardens)，房價增長22.8%。

根據(jù)研究分析機構(gòu)Moody’s 近日提供的報告，布里斯班的房屋和公寓價值也可能會上漲，分析師預(yù)計2019年其房屋市場將增長1.2%。他們預(yù)計，今年布里斯班公寓價格將上漲2.8%，而2020年將增長6.5%。而阿德萊德的房價在2018年獲得預(yù)期1.9%的增長后，2019年可能上漲2.6%。

根據(jù)CoreLogic的研究報告， 澳大利亞的房租已高達平均429澳元/ 周。其中悉尼、墨爾本、堪培拉等首府城市的房租在上一個財政年度普遍增長了1.4%， 而其他地區(qū)為3.1%。

　　來源：CoreLogic

據(jù)澳洲統(tǒng)計局ABS報告，目前有超過200萬的澳大利亞人住在租來的房子中。而四分之一的澳洲房主們，則選擇了把房子租出去，以租金作為生活收入的一部分。

在2006年至2016年的10年之間，澳洲的私人租房收益增值38%，是房產(chǎn)增值的兩倍。

商業(yè)地產(chǎn)或許會因為經(jīng)濟不景氣而空置，但不論何時，人們永遠都需要一個遮風(fēng)避雨的屋檐。

高額的租金收益，使得越來越多的投資人愿意“買了房做地主”，再把房子租出去。這樣一來，穩(wěn)定的租金會成為被動收入(不需要勞動就可以獲得的收入)，這部分收入可以幫助償還掉大部分甚至全部的貸款，并且會隨著時間的推移和租金的上漲，帶來越來越多的回報。

據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局(ABS) 2018年公布的數(shù)據(jù)，澳大利亞每1分鐘42秒就有一名嬰兒出生、每3分鐘16秒就有一人死亡、每1分鐘1秒就有一人從海外來澳，每1分鐘51秒就有一人出國。

因此，澳大利亞人口每1分鐘23秒就增加一人。

澳洲是發(fā)達國家人口增長率最高的國家之一。在2017財政年度，僅僅悉尼和墨爾本就各增加了超過10萬人口。澳洲的年均人口增長率為1.6%，這也意味著三年后澳大利亞人口將達到2600萬，如果增長率繼續(xù)保持，在本世紀中葉就達到4000萬。

其中在澳洲的外國人中，中國人最多，占16%，并占澳洲總?cè)丝诘?.2% ，且數(shù)字仍在上升。

澳洲人口的激增，預(yù)示著未來澳洲房市的旺盛需求與房價的彈性上漲空間，這更是澳洲房市進一步繁榮的前奏。對于著眼全球的高凈值人士來說，把握住當下的機遇，才能迎來更好的明天。

澳洲房產(chǎn)，高凈值人士的選擇

近年來，中國越來越多的高凈值人士開始選擇境外投資且呈穩(wěn)定增長趨勢。

根據(jù)New World Wealth公布的2018年全球財富移民分析報告，澳大利亞自2017年起連續(xù)第三年成為全球最受富豪歡迎的國家。

　　來源： New World Wealth

其中，富豪們偏愛的居住地是悉尼、墨爾本、黃金海岸、陽光海岸、珀斯和布里斯班。根據(jù)該份報告，澳大利亞在2017年一共吸引了1萬名高凈值移民，流入凈資產(chǎn)達100萬美元(約125萬澳元)。

劉強東曾以章澤天名義買下悉尼The Rocks 1620 萬澳元公寓

依據(jù)Common Reporting Standard(CRS)的國際協(xié)定，作為國際經(jīng)合組織OECD成員國，對于中澳而言，國家稅務(wù)總局的發(fā)言人表示2018年9月是第一批情報交換的時間，之后每年將交換一次。

CRS規(guī)定信息交換的內(nèi)容包括：

帳戶及帳戶余額;

相關(guān)賬戶的利息收入、股息收入、保險產(chǎn)品收入、相關(guān)金融資產(chǎn)的交易所得;

帳戶 基本信息：姓名、出生日期、國別等;

年度付至或記入該賬戶的總額。

值得注意的是海外房產(chǎn)、游艇、跑車、古董字畫、珠寶等非金融類資產(chǎn)不在CRS的調(diào)查范圍內(nèi) 。因其不屬于金融資產(chǎn)中，海外房產(chǎn)作為規(guī)避CRS的重要資產(chǎn)，越來越受到中國高凈值客戶青睞。

專業(yè)的事，交給專業(yè)人士

許多有房產(chǎn)投資意向的人往往會花費很多時間來回奔波，看房看到心力交瘁，可到最后卻往往一無所獲。這浪費的不僅是可貴的時間和精力，還有機會成本。

即便他們最后買下了房子，也常常由于缺乏長遠規(guī)劃與理性判斷，錯誤估計行情趨勢便急急拋售了那些原本可以升值幾倍甚至幾十倍的房產(chǎn)，以致白白損失了那些原本可以屬于自己的財富。

但是如果你請專業(yè)的人來做專業(yè)的事情，那么一切都會變得非常省心。

比如在Ironfish鐵魚置業(yè)，一個投資者可以輕松地利用的專業(yè)房產(chǎn)投資策略師的時間和知識，讓策略師去為你尋找合適的投資房產(chǎn)、制定合理的投資計劃，再為你組建一支優(yōu)秀的投資團隊，最終成功地幫助你建立起4-10套房產(chǎn)的投資組合。

作為一家跨越澳中兩國的房產(chǎn)投資服務(wù)平臺，Ironfish鐵魚置業(yè)一直以來都致力于為客戶提供全方位的澳洲房地產(chǎn)投資服務(wù)，幫助了許多中國高凈值客戶，實現(xiàn)了他們投資澳大利亞房地產(chǎn)的夢想，也已經(jīng)為不少客戶建立起了多套房產(chǎn)的投資組合。

　　2018年5月鐵魚置業(yè)入圍2018西太銀行“澳中商業(yè)企業(yè)卓越獎”

為唯一一家入選的跨境海外房產(chǎn)置業(yè)投資公司

　　2018年3月榮獲莫納什大學(xué)評選的“澳大利亞品牌在中國”

唯一上榜的地產(chǎn)投資服務(wù)平臺

鐵魚置業(yè)始終鼓勵投資者建立多樣化的房產(chǎn)投資組合：通過十余年來服務(wù)投資者的一線經(jīng)驗，以及對于過去數(shù)十年間澳洲地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)研究，確保使投資者享受到不同城市、不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的上漲周期。

自鐵魚置業(yè)2012年來到中國，在這六年里，通過鐵魚置業(yè)無微不至的支持服務(wù)，平均99%以上的鐵魚投資者都能夠成功地完成房產(chǎn)交付，獲得屬于自己的投資房產(chǎn)。這份佳績離不開鐵魚團隊的充分嚴謹?shù)恼{(diào)研與專業(yè)貼心的服務(wù)，從而為投資者成功地鎖定了這些寶貴的投資機會，用實踐履行了自己“無憂投資”(fuss-free investment)的承諾。

鐵魚高素質(zhì)專業(yè)客服提供一站式服務(wù)，服務(wù)包括售前、售中、售后服務(wù)，從簽約到貸款、交房，以及交房后續(xù)的出租管理、報稅全部都在客戶身邊協(xié)助以及支持。鐵魚服務(wù)是延續(xù)性的，長久性的，在任何節(jié)點客人都可以聯(lián)系到客服部要求協(xié)助。

　　鐵魚置業(yè)(中國)五周年慶客戶答謝晚宴

“退潮的時候，你才能看出誰在裸泳。”

在今年這樣的大環(huán)境下，某些市場上的其他項目面臨著20%乃至30%的估價縮水，而Ironfish向許多客戶推薦的絕大部分房產(chǎn)仍然能夠估出100%的價格 —— 這讓Ironfish始終維持著傲視業(yè)界的極高交房率，也直接證明了選擇完全可以經(jīng)得住市場的考驗，無論漲潮退潮，Ironfish認可的房產(chǎn)始終屹立不倒。

鐵魚置業(yè)(中國)致力于向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)與全面支持，將向客戶定期發(fā)送項目進展信息。如果您想加入我們或需要任何幫助，請隨時撥打4009-911-110或聯(lián)系各地鐵魚分公司咨詢詳情。

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