借力大灣區(qū)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高

2月27日,在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司越秀地產(chǎn)在香港舉行2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。數(shù)據(jù)顯示,越秀地產(chǎn)去年超額完成銷(xiāo)售目標(biāo),實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額577.8億元,同比增長(zhǎng)41.4%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)260億元,截至去年底有近640億元銷(xiāo)售金額尚未入賬。為今后業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí),越秀地產(chǎn)還重磅宣布,斥資141億元向越秀集團(tuán)和廣州地鐵收購(gòu)位于廣州增城的地鐵上蓋物業(yè)——品秀星圖,并以每股2港元的價(jià)格發(fā)行30.81億股引入廣州地鐵作為戰(zhàn)略股東。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示,今年將以“深化管理提能力,經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)促發(fā)展”為工作主題,全力以赴完成年度銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。并做優(yōu)做強(qiáng)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),重點(diǎn)孵化城市更新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù),推動(dòng)越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展。

銷(xiāo)售靚麗 超額完成年度任務(wù)目標(biāo)

去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.11億平方米,同比增長(zhǎng)1.3%,增速比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額約15萬(wàn)億元,增長(zhǎng)12.2%,比2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò),部分龍頭房企業(yè)績(jī)卻維持良好增長(zhǎng)。其中,越秀地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額超額完成任務(wù),再創(chuàng)歷史新高。

越秀地產(chǎn)剛剛在港交所披露的年報(bào)顯示,2018年面對(duì)不斷加強(qiáng)的行業(yè)調(diào)控政策和嚴(yán)峻復(fù)雜的外部市場(chǎng)環(huán)境,越秀地產(chǎn)通過(guò)提升經(jīng)營(yíng)管理能力和創(chuàng)新發(fā)展模式,打造企業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力和核心能力。根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)的具體情況,適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略,加快銷(xiāo)售節(jié)奏和資金回款,全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣577.8億元,同比上升41.4%。合同銷(xiāo)售面積約為277萬(wàn)平方米,同比上升24.7%。

而去年年初,越秀地產(chǎn)確定的當(dāng)年銷(xiāo)售目標(biāo)為550億元。這也意味著,雖然去年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速放緩,但越秀地產(chǎn)依然超額實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo),完成率為105.1%。其中珠三角、長(zhǎng)三角和中部地區(qū)總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約536.8億元,占該公司合同銷(xiāo)售的92.9%。2019年越秀地產(chǎn)將年度銷(xiāo)售目標(biāo)定位680億元,同比增幅在20%左右。

靚麗強(qiáng)勁的銷(xiāo)售令該公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)更加持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)年報(bào),越秀地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入264.3億元,同比上升11.1%。毛利率約為31.8%,同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利為27.3億元,同比上升20.7%。核心凈利潤(rùn)約為28.1億元,同比上升19.6%。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示,2019年該公司將以“深化管理提能力,經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)促發(fā)展”為工作主題,全力以赴完成年度銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。“把握戰(zhàn)略契機(jī),深耕重點(diǎn)城市,鞏固市場(chǎng)地位,做優(yōu)做強(qiáng)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。重點(diǎn)孵化城市更新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù),全面提升房地產(chǎn)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)水平和競(jìng)爭(zhēng)能力,推動(dòng)本集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展,不斷為股東創(chuàng)造價(jià)值。”林昭遠(yuǎn)稱(chēng)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 廣州地鐵溢價(jià)戰(zhàn)略入股

在年度業(yè)績(jī)發(fā)布的同時(shí),越秀地產(chǎn)27日晚間還宣布,以約141億元的作價(jià)收購(gòu)母公司越秀集團(tuán)和廣州地鐵持有一目標(biāo)公司86%的股份。廣州地鐵將以每股2港元的高溢價(jià)認(rèn)購(gòu)越秀地產(chǎn)30.81億股定增,成為后者的戰(zhàn)略股東。越秀地產(chǎn)表示,交易完成后該公司在廣州的土地儲(chǔ)備將增加至近900萬(wàn)平方米,而廣州地鐵入股也有利于越秀地產(chǎn)深耕區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展。

根據(jù)公告,越秀地產(chǎn)向廣州越秀集團(tuán)收購(gòu)目標(biāo)公司51%股權(quán),代價(jià)約為84.82億元;同時(shí)向廣州地鐵收購(gòu)目標(biāo)公司35%股權(quán),代價(jià)約為56.26億元。合計(jì)涉及金額約141.08億元。而目標(biāo)公司持有位于廣州市增城區(qū)地鐵上蓋物業(yè)——品秀星圖項(xiàng)目。據(jù)悉,該項(xiàng)目為一幅住宅用地,位于廣州增城新塘鎮(zhèn)官湖村,屬?gòu)V州地鐵13號(hào)線官湖站上蓋物業(yè),總建筑面積約為133.1萬(wàn)平方米,其中可售建筑面積約為94.0萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將打造成住宅為主,教育、商業(yè)、文化等社區(qū)配套完善的超大型居住綜合體。越秀地產(chǎn)稱(chēng),該區(qū)域?yàn)檫B接廣州與東莞的重要交通樞紐,正打造廣州東重要的TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式)國(guó)際新城,未來(lái)將集鐵路、地鐵、長(zhǎng)途汽車(chē)、公交等交通方式為一體,具有較大的升值空間。與此同時(shí),交易完成后將大幅增加越秀地產(chǎn)在廣州的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、銷(xiāo)售資源和現(xiàn)金流。

同時(shí),越秀地產(chǎn)以每股2港元向廣州地鐵發(fā)行30.81億股股份,涉及金額61.62億港元,戰(zhàn)略引入廣州地鐵成為其第二大股東。對(duì)此,越秀地產(chǎn)表示,通過(guò)本次資本運(yùn)作,公司“軌交+物業(yè)”的戰(zhàn)略將順利推進(jìn),進(jìn)一步夯實(shí)了資本實(shí)力,鞏固股東基礎(chǔ),為未來(lái)發(fā)展帶來(lái)更大的協(xié)同效應(yīng)。雙方將在物業(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)對(duì)外服務(wù)等領(lǐng)域開(kāi)展深度合作,并且借助股東的資源優(yōu)勢(shì),進(jìn)一步加強(qiáng)其他省市國(guó)企合作,拓寬軌道沿線城市住宅和商業(yè)物業(yè)。

值得注意的是,如果按照2月27日公告當(dāng)天越秀地產(chǎn)收盤(pán)計(jì)算,廣州地鐵本次戰(zhàn)略入股價(jià)格溢價(jià)22%。有分析指出,如此大規(guī)模、高溢價(jià)入股,也充分顯示廣州地鐵對(duì)越秀地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)和未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的信心。

債務(wù)優(yōu)化 為高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航

“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問(wèn)題。”在2月25日國(guó)新辦例行新聞發(fā)布會(huì)上,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星的表態(tài)引起市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。債務(wù)優(yōu)化也成為諸多上市公司今年的重點(diǎn)工作。記者從年報(bào)中發(fā)現(xiàn),作為地方國(guó)企,越秀地產(chǎn)不僅財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷向好,債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)年期組合也更加優(yōu)化,為該公司實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

記者對(duì)比發(fā)現(xiàn),越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)明顯好于同類(lèi)公司。報(bào)告期末,越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為271.6億元,較年初上升30.6%;凈借貸比率為61.2%,較年初下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。

2018年越秀地產(chǎn)充份發(fā)揮境內(nèi)外多元融資渠道的優(yōu)勢(shì),加強(qiáng)資金管理,2018年成功在境外發(fā)行8億美元三年期和4億美元五年半年期公司債券,票面息率分別為4.875%和5.375%;在境內(nèi)發(fā)行人民幣8億元三年期和人民幣7億元五年期公司債券,票面息率分別為4.24%和4.25%,

使得債務(wù)年期組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化,有效防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

鑒于良好的債務(wù)機(jī)構(gòu)和持續(xù)穩(wěn)定健康的財(cái)務(wù)表現(xiàn),越秀地產(chǎn)董事會(huì)決定,2018年下半年派發(fā)股息每股0.051港元。連同中期股息,全年派息每股0.093港元。按港元計(jì)算全年每股派息同比增長(zhǎng)1.1%。

越秀地產(chǎn)表示,針對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn),該公司將重點(diǎn)加快銷(xiāo)售資金回籠,并通過(guò)綜合利用境內(nèi)外的融資渠道,充分運(yùn)用各類(lèi)金融工具,優(yōu)化資金管理,實(shí)現(xiàn)融資成本更低、融資渠道多元、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理、匯率風(fēng)險(xiǎn)可控的目標(biāo),為實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ) 近九成在三大核心區(qū)域

2018年,不少房企調(diào)整拿地策略,越秀地產(chǎn)也結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì),進(jìn)行多元化增加土地儲(chǔ)備,去年累計(jì)增加土地總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平米,使得該公司累計(jì)土地儲(chǔ)備接近2000萬(wàn)平方米,而且近九成土儲(chǔ)是位于全國(guó)三大核心增長(zhǎng)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,2018年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)14.2%,增速比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元,增長(zhǎng)18%,增速比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。因此,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),2019年土地市場(chǎng)供應(yīng)有望逐步回暖,但房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整,多元化拿地成為趨勢(shì)。

根據(jù)記者了解,越秀地產(chǎn)在多元化增加土地儲(chǔ)備方面,具有較大優(yōu)勢(shì)。2018年該房企通過(guò)國(guó)企合作、競(jìng)拍及并購(gòu)多種模式,以較低溢價(jià)于廣州、江門(mén)、武漢、襄陽(yáng)、蘇州、煙臺(tái)、青島、濟(jì)南等8個(gè)城市新增優(yōu)質(zhì)土地16幅,總建筑面積約為505萬(wàn)平方米,按權(quán)益計(jì)算建筑面積約為192萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)顯示,截至2018年12月31日,越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約為1941萬(wàn)平方米,分布于全國(guó)14個(gè)城市,其中約86.3%位于珠三角、長(zhǎng)三角和中部三大核心增長(zhǎng)區(qū)域。

2019年,越秀地產(chǎn)稱(chēng)將繼續(xù)打造通過(guò)多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),形成“招拍掛+集團(tuán)孵化+國(guó)企合作+軌交+城市更新+收并購(gòu)+產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)”多渠道模式組合。其中,在公開(kāi)土地市場(chǎng)上,按照控節(jié)奏、優(yōu)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)、精布局的要求,重點(diǎn)投向快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目;深度發(fā)揮國(guó)企合作優(yōu)勢(shì),加大“軌交+物業(yè)”合作拿地的深度和廣度,深入?yún)⑴c城市更新項(xiàng)目,并積極尋求二級(jí)市場(chǎng)的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

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