逆市而行，是什么支撐正榮地產(chǎn)獲得評級上調(diào)？

根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計,截至6月14日,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共計發(fā)行信用債437只,融資金額近3390.90億元,同比去年分別增長49.1%、34.9%。從數(shù)據(jù)上來看,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債趨勢仍舊是上漲的,甚至呈現(xiàn)出爆發(fā)的姿態(tài),然而各家房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力卻呈現(xiàn)出兩極分化、喜憂參半的模樣。在這樣的大環(huán)境下,上市不過一年的正榮地產(chǎn)卻獲得了中誠信對其的評級上調(diào)。

從官方給出的數(shù)據(jù)中可以看到,中誠信今年新增的3A評級的房地產(chǎn)企業(yè)只有兩家,而兩家中,位列房地產(chǎn)企業(yè)30強的,只有正榮一家。在中誠信為正榮調(diào)整評級之前,國際評級機構(gòu)標普和穆迪已經(jīng)紛紛為其上調(diào)過評級。

能夠獲得中誠信“AAA”企業(yè)主體信用評級,無疑是對企業(yè)基本面健康的一種肯定,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在這樣兩極分化嚴重的情況下,更是為企業(yè)的的低成本融資良性循壞帶來了一重穩(wěn)定的保障。在現(xiàn)在這種債券融資收緊的宏觀環(huán)境下,提升房地產(chǎn)企業(yè)全周期綜合競爭力已經(jīng)成為每個從業(yè)者都在思考的問題。

通過上文不難看出,高評級對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。然而在當下的環(huán)境中,房地產(chǎn)企業(yè)又非常難以獲得高評級。那么,正榮地產(chǎn)是憑借著什么,獲得了眾多評級機構(gòu)的青睞,紛紛為其上調(diào)評級?

首先第一點,正榮地產(chǎn)的財務結(jié)構(gòu)非常健康。

良好的財務結(jié)構(gòu)、充裕的貨幣資金對降低房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債風險起核心作用,這也是評級機構(gòu)作為房企主體評級的重要考量因素。而正榮地產(chǎn)僅僅上市一年,其凈負債率就下降到74%,遠低于2018年行業(yè)78.4%的平均凈負債率。

并且,根據(jù)正榮2018年的財報顯示,去年一年正榮實現(xiàn)了合同銷售額1080.17億,正式加入房地產(chǎn)企業(yè)千億陣營。并且,正榮還實現(xiàn)了營業(yè)收入264.53億元,同比增長32.3%。此外,正榮手握著471.49億的預收客戶款項,未來兩年中,正榮的業(yè)績成長已經(jīng)被奠定。

其次,正榮合理的城市布局也保證了它的成長。

合理布局和土地儲備對房地產(chǎn)償債風險有較強的緩釋作用,也是影響房企評級的重要組成因素。

根據(jù)2018年的財報,公司共計2456平方米的土地儲備平均成本僅為4491元/平方米。在行業(yè)內(nèi),這一土地成本都是屬于比較低的。并且,這些土地有70%位于一二線核心城市,具備較強的變現(xiàn)能力。在正榮地產(chǎn)2018年的銷售業(yè)績中,來自一二線城市的占比已經(jīng)達到88.6%,其中,蘇州、南京和南昌位居內(nèi)部銷售排名前三。

在潛力巨大的長三角區(qū)域,正榮擁有超過800億貨值的土地,占總土儲的近40%。另外,正榮正在考慮,在中西部區(qū)域城市,例如成都、重慶、西安這些土地成本低卻產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達、還存在很好機會的城市,進行拿地。

健康的財務狀況和合理的城市布局讓評級機構(gòu)看到了正榮成長的可能性,也讓評級機構(gòu)對正榮地產(chǎn)的企業(yè)信用充滿了信心。

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