一線城市寫字樓持續(xù)寒冬，Distrii辦伴項(xiàng)目整體出租率遠(yuǎn)超85%

2019年三季度，受供應(yīng)面積增加、經(jīng)濟(jì)增速回落與實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的綜合影響，北上廣深等一線城市寫字樓空置率持續(xù)攀升。然而，作為京滬最大的新辦公運(yùn)營(yíng)商，Distrii辦伴旗下自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、輸出和委托管理等多合作模式的各項(xiàng)目平均出租率、爬坡速度和續(xù)約率均持續(xù)保持高成長(zhǎng)，且所有已開(kāi)業(yè)辦公空間的平均出租率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，成熟項(xiàng)目平均出租率更超過(guò)90%，穩(wěn)步居于行業(yè)前列。這樣令人矚目的成績(jī)，主要是基于Distrii辦伴的智慧戰(zhàn)略升級(jí)，打造了“線上線下一體化新工作方式平臺(tái)”，特別是科技資運(yùn)平臺(tái)，自主研發(fā)應(yīng)用了針對(duì)客戶管理及房源管理的科技系統(tǒng)，能夠高效、智能地匹配樓宇和客戶數(shù)據(jù)。不僅如此，科技資運(yùn)平臺(tái)已經(jīng)整合了“項(xiàng)目招商、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)”等多元服務(wù)，不僅實(shí)現(xiàn)了出租率的穩(wěn)步上升，同時(shí)能綜合提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，高效盤活樓宇經(jīng)濟(jì)。

一、市場(chǎng)持續(xù)“寒冬”下，Distrii辦伴項(xiàng)目整體出租率超85%

10月11日，世邦魏理仕發(fā)布《2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，報(bào)告分析，第三季度，上海市寫字樓整體空置率持續(xù)上升，年底前預(yù)計(jì)仍有近28.4萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，主要分布于核心拓展區(qū)(40%)與新興商務(wù)區(qū) (52%)，鑒于目前即將交付項(xiàng)目的預(yù)租率多數(shù)偏低，預(yù)期年底全市空置率將突破20%大關(guān)。

相對(duì)于較冷的整體市場(chǎng)表現(xiàn)，Distrii辦伴辦公空間出租情況卻逆勢(shì)上揚(yáng)，持續(xù)表現(xiàn)出遠(yuǎn)超行業(yè)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。據(jù)了解，9月份，Distrii辦伴上海所有項(xiàng)目整體出租率高達(dá)85%以上，且76%以上的項(xiàng)目出租率超過(guò)90%。Distrii辦伴北京區(qū)域項(xiàng)目平均出租率高達(dá)90%以上，項(xiàng)目坪效均高于所在區(qū)域平均水平40%以上，其中朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目及大客戶企業(yè)定制項(xiàng)目，共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目自交付之日起均已實(shí)現(xiàn)滿租。

二、典型區(qū)域逆市招商，陸家嘴項(xiàng)目出租率已達(dá)85%以上

在Distrii辦伴逆市招商的所有案例中，最為典型的是Distrii辦伴·陸家嘴金磚大廈辦公空間。該項(xiàng)目為Distrii辦伴自營(yíng)項(xiàng)目，入駐金磚大廈17-18層，體量超5000平米。金磚大廈作為上海浦東陸家嘴的地標(biāo)性建筑，與上海中心，環(huán)球金融中心為鄰。本該是地理位置、樓宇品質(zhì)都具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，卻也受到陸家嘴整體市場(chǎng)環(huán)境的影響。

一方面，以前灘為代表的新興商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)辦公樓已逐步竣工交付，吸引了大量成本敏感型租戶;另一方面，受到科技產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張和新產(chǎn)業(yè)基地啟動(dòng)等利好推動(dòng)，商務(wù)園區(qū)寫字樓吸納能力也在逐步增強(qiáng)。

高質(zhì)競(jìng)品入市，導(dǎo)致陸家嘴的租戶不斷外遷，其中包含了制造業(yè)、制藥業(yè)和部分金融客戶，這也導(dǎo)致了部分聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商不得不退租、撤離陸家嘴。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴的綜合空置率為16%，CBRE世邦魏理仕給出的數(shù)字則是11.4%。對(duì)于前幾年不愁租的陸家嘴而言，這樣的數(shù)據(jù)已屬高位。

面對(duì)這樣下行的市場(chǎng)，Distrii辦伴·陸家嘴金磚大廈辦公空間卻表現(xiàn)優(yōu)異。7月份，金磚項(xiàng)目去化超200工位，出租率單月逆市上升25%，9月份，該項(xiàng)目出租率已經(jīng)超過(guò)85%。更難能可貴的是，在周邊眾多業(yè)主瘋狂降價(jià)促銷的情況下，Distrii辦伴依然憑借高端智慧商務(wù)辦公空間的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)守住了價(jià)格底線，平均簽約成交價(jià)格比周邊競(jìng)品高出1.5-2倍。目前，入駐客戶包含順豐快遞、上海開(kāi)山酒業(yè)、上海中關(guān)惠資產(chǎn)管理有限公司、上海誠(chéng)泰義和投資管理有限公司及上海徐嘉投資咨詢有限公司等實(shí)力強(qiáng)勁的品牌。

三、全國(guó)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招商速度全開(kāi)，出租率“扶搖直上”

Distrii辦伴項(xiàng)目出租率的爬坡速度越來(lái)越快，迭代后的3.0產(chǎn)品出租率達(dá)到85%的平均去化時(shí)間僅需3個(gè)月。以位于蘇州、上海、北京的新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目出租率可謂扶搖直上，快速實(shí)現(xiàn)合作方資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

首先，作為蘇州目前單體體量最大的智慧新辦公空間—Distrii辦伴·匯鄰廣場(chǎng)思畫辦公空間，是一個(gè)擁有1010個(gè)工位的大體量項(xiàng)目，于今年6月中旬開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)第4個(gè)月，實(shí)現(xiàn)80%出租率，第5個(gè)月即創(chuàng)造出租率超90%的神話。該項(xiàng)目是Distrii辦伴聯(lián)手思畫資本于蘇州市場(chǎng)開(kāi)拓定制的首個(gè)資管項(xiàng)目，旨在打造成姑蘇乃至蘇州首屈一指的新辦公典范，推動(dòng)蘇州辦公模式的全新智慧升級(jí)。

其次，由Distrii辦伴攜手頂尖地產(chǎn)基金鵬里集團(tuán)(Pamfleet，以下簡(jiǎn)稱鵬里)，耗時(shí)45天打造城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目—Distrii辦伴·上海中山萬(wàn)博辦公空間，于8月底正式開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)以來(lái)，項(xiàng)目即保持每日簽約的節(jié)奏，持續(xù)吸引企業(yè)入駐，第2個(gè)月月底已經(jīng)租掉60%的辦公室。“Distrii辦伴與鵬里于今年3月底初次見(jiàn)面，5月達(dá)成戰(zhàn)略簽約，8月底項(xiàng)目落成亮相，9月底即達(dá)到項(xiàng)目60%以上的出租率。”該項(xiàng)目見(jiàn)證了Distrii辦伴的在新辦公資管領(lǐng)域的全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合能力和辦伴速度!

第三，作為Distrii辦伴在北京落地的首個(gè)全流程資管項(xiàng)目北京上地NEO，項(xiàng)目交付時(shí)將成為某新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京的又一辦公點(diǎn)，再次實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)即滿租。該項(xiàng)目是Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本共同打造的城市更新項(xiàng)目，也是一次“投資+資管”的完美結(jié)合。今年3月份，城市更新新銳投資機(jī)構(gòu)翰同資本與Distrii辦伴簽約，Distrii辦伴負(fù)責(zé)項(xiàng)目從前期調(diào)研、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)工程，到后期項(xiàng)目驗(yàn)收、招商、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等全流程的管理及實(shí)施。8月份，吉寶置業(yè)中國(guó)1.78億收購(gòu)北京中關(guān)村上地NEO項(xiàng)目。

四、多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)3月滿租，Distrii辦伴續(xù)租率再創(chuàng)新高

無(wú)論是典型區(qū)域項(xiàng)目招商逆勢(shì)上揚(yáng)，還是新開(kāi)業(yè)中心出租率扶搖直上，都在見(jiàn)證著Distrii辦伴新工作方式平臺(tái)正在發(fā)揮卓越的成效。不僅如此，Distrii辦伴續(xù)租再創(chuàng)新高。據(jù)了解，Distrii辦伴平均60%客戶續(xù)約率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)30%平均水平，特別是旗下楊浦聯(lián)創(chuàng)辦公空間、虹橋中駿辦公空間兩個(gè)項(xiàng)目，已連續(xù)滿租超過(guò)3個(gè)月。

以中駿廣場(chǎng)辦公空間為例，該項(xiàng)目為Distrii辦伴首個(gè)與企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)合作的定制化項(xiàng)目。項(xiàng)目一部分為駿地設(shè)計(jì)自用辦公場(chǎng)地，暫時(shí)空置的部分則交由Distrii辦伴對(duì)外開(kāi)放運(yùn)營(yíng)，雙方共享增值收益。項(xiàng)目于今年3月中旬開(kāi)業(yè)，在周圍樓宇大量空置、競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，2個(gè)月出租率即突破80%，3個(gè)月實(shí)現(xiàn)滿租，如今又連續(xù)3月保持滿租，真正地實(shí)現(xiàn)了覆蓋中大型企業(yè)全生命周期的“靈活辦公解決方案”，最大化提升了駿地設(shè)計(jì)閑置空間的利用率。

不僅是續(xù)約率，憑借著強(qiáng)大的市場(chǎng)感知能力、顧客聯(lián)系能力和渠道管理能力，Distrii辦伴不斷優(yōu)化提升成熟項(xiàng)目的關(guān)鍵數(shù)據(jù)的比例：企業(yè)擴(kuò)租率、項(xiàng)目導(dǎo)流率、客戶轉(zhuǎn)介率，從而提升整體的市場(chǎng)營(yíng)銷水平。

五、科技資運(yùn)平臺(tái)高效運(yùn)作，高效盤活樓宇經(jīng)濟(jì)

項(xiàng)目出租率穩(wěn)居行業(yè)前列，離不開(kāi)團(tuán)隊(duì)對(duì)傳統(tǒng)辦公行業(yè)升級(jí)的深刻理解和行業(yè)積累。Distrii辦伴應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，及時(shí)作出“智慧戰(zhàn)略”的全面調(diào)整，成立了“線上線下一體化新工作方式平臺(tái)”，包含“城市更新平臺(tái)(全辦智造)、辦公科技中臺(tái)(箏際信息)以及科技資運(yùn)平臺(tái)(數(shù)辦科技)”，共同組成辦伴獨(dú)有的輕重分離、一體多元、科技驅(qū)動(dòng)”的智慧辦公運(yùn)營(yíng)服務(wù)綜合平臺(tái)。

三大平臺(tái)的協(xié)同作用，讓Distrii辦伴能夠設(shè)計(jì)出以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，能夠適應(yīng)未來(lái)未來(lái)幾年資產(chǎn)增值的“靈活空間方案”，將共享空間、獨(dú)立辦公室、超能辦公室、商業(yè)等多元產(chǎn)品進(jìn)行彈性組合，從而匹配企業(yè)生命周期不同階段的需求，協(xié)助企業(yè)充分利用資源以達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。同時(shí)，Distrii辦伴自主研發(fā)“樓宇通、物臻、人臻、智會(huì)、智座、智行、領(lǐng)會(huì)”等十幾項(xiàng)針對(duì)智慧樓宇和智慧企業(yè)的科技產(chǎn)品，覆蓋環(huán)境、能耗、效率、硬件、空間、門禁、通行多個(gè)層面，能切實(shí)優(yōu)化員工辦公體驗(yàn)，有效提升企業(yè)辦公及管理效率。

而其中最重要的，是科技資運(yùn)平臺(tái)的成立，有別于城市更新平臺(tái)的重資產(chǎn)路徑，科技資運(yùn)平臺(tái)更關(guān)注于辦公資產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從產(chǎn)業(yè)鏈上打通了招商和運(yùn)營(yíng)的壁壘，在實(shí)現(xiàn)高出租率和高續(xù)約率的同時(shí)，提升企業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營(yíng)的綜合品質(zhì)。簡(jiǎn)言之，通過(guò)全方位招商體系、自有經(jīng)紀(jì)渠道、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理體系、一站式企業(yè)管家服務(wù)體系、智慧樓宇物業(yè)管理系統(tǒng)等內(nèi)容的精細(xì)化輸出，從而打造了完善的辦公資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)生態(tài)。

結(jié)語(yǔ)

基于“線上線下一體化新工作方式平臺(tái)”的成熟運(yùn)作，Distrii辦伴上半年整體營(yíng)收超過(guò)2億元人民幣，趕超2018年整年收入，同時(shí)，已經(jīng)為鵬里集團(tuán)、吉寶置業(yè)、基匯資本、翰同資本、鼎一投資、思畫資本、駿地設(shè)計(jì)等地產(chǎn)基金和企業(yè)方輸出多個(gè)資管及合作項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。作為曾經(jīng)的“智慧芯片”，如今“智慧城市物聯(lián)網(wǎng)”搭建者，厚積薄發(fā)的Distrii辦伴不斷完善辦公服務(wù)生態(tài)體系，重新定義一線城市寫字樓的未來(lái)。

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