融360報告 存量房貸利率迎來轉(zhuǎn)換方案，老用戶也能享受紅利

央行繼8月LPR新機制改革后，終于打響了2019年的收官之戰(zhàn)，在2019年的最后一周出臺了存量浮動利率貸款定價轉(zhuǎn)換方案。

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這里要先解釋一下：什么是存量房貸?

“存量房貸”就是沒有按照LPR(貸款市場報價利率)來定價的房貸。央行是在2019年8月17日宣布的貸款利率改革，10月8日之后的房貸，基本上都是按照LPR利率定價的。2019年10月8日之前發(fā)放的住房商業(yè)貸款，都是存量房貸。當(dāng)然，10月8日之后，也有少量沒有按照LPR利率定價的房貸，也算是存量房貸。

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存量房貸用戶或?qū)⒂?021年，開始享受LPR下降紅利

對于個人住房貸款用戶來說，轉(zhuǎn)換方案有兩種選擇。一種是將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，根據(jù)2019年12月的5年期LPR值，即4.8%，由原執(zhí)行利率相減確定新合同的加點數(shù)值，重定價周期最短為一年。此外，存量房貸用戶也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率貸款合同，利率水平為原合同最近的執(zhí)行利率水平。

雖然無法享受到前期LPR下降的紅利，中長期來看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

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公告中還提到，轉(zhuǎn)化成LPR后的加點數(shù)可以為負值，主要是考慮到前些年，銀行的首套房貸款執(zhí)行利率在貸款基準(zhǔn)基礎(chǔ)上打折，部分折扣甚至可以達到7折，即實際水平為4.9%*0.7=3.43%，如果不能進行減點，將傷害到這部分用戶的利益。

因為公積金貸款不受影響，未來LPR下行，享受7折的商業(yè)貸款用戶，有可能會支付比公積金貸款更低的利息。不過5年期LPR水平未來下降速度不會過快，下降幅度也會比較平緩，若下降3.43%-3.25%=0.18%(當(dāng)前公積金貸款利率為3.25%)可能會經(jīng)歷較長的時間。

中長期浮動利率的企業(yè)貸款、政府貸款等其他類型，公告沒有給出詳細規(guī)定，給予了借款方與銀行協(xié)商的空間。結(jié)合目前的經(jīng)濟形勢和央行政策，這部分存量合同轉(zhuǎn)換成LPR貸款基準(zhǔn)后，貸款利率下行紅利可能比房貸來得更早一些，企業(yè)或?qū)⒃?020年就享受到調(diào)整后的好處。

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那么，什么時候開始呢？根據(jù)央行的公告顯示：

自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成(加點可為負值)，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

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