未來計劃服務(wù)1億辦公人群的氪空間，距離聯(lián)合辦公的藍(lán)海核心地帶，尚有一段漫長的遠(yuǎn)航。那時，氪空間就不止于一樁生意，而是一個物種多樣的超級生態(tài)，劉成城說，“如果我給一萬人提供服務(wù)，那就是服務(wù)，如果我給一百萬人提供服務(wù)，那就是生態(tài)?！?/strong>19世紀(jì)中葉, 17歲的農(nóng)夫亞默爾揣著一夜暴富之夢，擠入了加利福尼亞的淘金大潮。
藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥熱，持續(xù)的干渴成了淘金者難以忍受的體膚之苦。
精明的亞默爾從短缺中發(fā)現(xiàn)了商機，他放棄了挖礦，轉(zhuǎn)而尋找水源，把水裝在壺里、桶里賣給淘金者，靠賣水而非挖礦，亞默爾很快成為了百萬富翁。
這就是”賣水理論”的來源。
聯(lián)合辦公，做得正是賣水的生意——在美國，聯(lián)合辦公的鼻祖Wework成立八年，最新的估值超過了200億美金；在中國，2016年成立的氪空間正在兇猛擴張，到2019年底，氪空間的管理面積，將超過150萬平米，但這一體量，也不過剛剛到達(dá)聯(lián)合辦公的入?？凇泼鞂拸V的聯(lián)合辦公超級藍(lán)海，邊界尚遠(yuǎn)。目前，聯(lián)合辦公行業(yè)僅占中國商業(yè)地產(chǎn)的1%，未來五年這一數(shù)字有望擴大至15%。
2017年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)合并、收購，目前公認(rèn)的兩家最大聯(lián)合辦公企業(yè)，分別是海外落地中國的Wework和本土成長起來的氪空間，而這兩家公司始終堅持的是自營模式。
10倍行業(yè)增速，150萬平米，22萬會員雖然Wework估值已經(jīng)高達(dá)200億美金，成為比肩Uber、Airbnb的共享經(jīng)濟三大巨頭之一，但在中國，聯(lián)合辦公的關(guān)注度一直未能趕上O2O、人工智能、共享出行的熱度。
高速增長的氪空間，或許有望改變這一狀況。
以每月新增4萬平米的擴張速度，氪空間預(yù)計今年年底，管理的社區(qū)面積將達(dá)到50萬平方米，年度增長速度超過300%，是行業(yè)整體水平的10倍。
按照目前的發(fā)展速度，預(yù)計2019年底，氪空間在中國和海外管理的社區(qū)總規(guī)模將超過150萬平方米，相當(dāng)于近4個中國第一高樓上海中心大廈（43萬平方米）或者5個北京第一高樓中國尊（35萬平方米）的面積，服務(wù)22萬會員。遍布一二線城市成熟商圈的氪空間，將成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的城市地標(biāo)。
但即便達(dá)到22萬人的服務(wù)規(guī)模，之于中國聯(lián)合辦公長遠(yuǎn)的燎原之勢，也只是星點之火。
在時間維度，聯(lián)合辦公的需求，來源于持續(xù)井噴的中小微企業(yè)增量。
來自國家工商總局的數(shù)據(jù)顯示：截至2017年底，國內(nèi)現(xiàn)有市場主體9814.8萬戶，其中，企業(yè)3033.7萬戶，個體工商戶6579.4萬戶。2015年自上而下的“雙創(chuàng)”運動，加快了這一風(fēng)潮，2017年，超過600萬家新注冊公司如同冰雪春融，蓬勃而發(fā)。
尋找辦公室和注冊地，是初創(chuàng)企業(yè)面臨的第一個難題，很多創(chuàng)業(yè)公司懼于成熟商圈寫字樓高昂的租金，一度在民居辦公，但民居里的辦公環(huán)境，難以招聘到員工。很多初創(chuàng)公司在民居辦公，面試者根據(jù)導(dǎo)航走到小區(qū)，看一眼環(huán)境，掉頭就走，民居辦公很容易被認(rèn)為是騙子公司。
中小微企業(yè)普遍面臨的囚徒困境，被聯(lián)合辦公消解了。國際知名咨詢機構(gòu)Frost & Sullivan報告數(shù)據(jù)顯示：在一線城市中，聯(lián)合辦公平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬元以上，總額節(jié)省近三成。
價格降低了，環(huán)境和服務(wù)卻提升了，中小微企業(yè)，也能享受可以類比谷歌等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的5A級辦公環(huán)境。
（以上為氪空間實景圖）
與此同時，大中公司的組織體系也變得越來越碎片化了。比如阿里巴巴集團，在全國有200個辦公地點，但只有十幾個辦公室的規(guī)模超過了百人以上。其他如中石油、中國銀行這樣的超級巨頭，也會基于互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型升級，孵化一些內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項目，為了不受制于臃腫保守的集團管理體制，通常也會為小團隊在外選擇辦公地點。
如今，在氪空間的客戶里，七成來自于中小微企業(yè)，另外三成則服務(wù)于大中型公司的靈活辦公需求，摩拜單車、今日頭條、泛?？毓傻染讶腭v氪空間各地社區(qū)。
再從空間維度來說，Wework的樂觀預(yù)測說，未來聯(lián)合辦公將覆蓋30%的商業(yè)地產(chǎn)面積。氪空間的創(chuàng)始人兼董事長劉成城更為保守一點，他認(rèn)為，在中國，這一比例有望在未來5年達(dá)到15%，目前，中國的聯(lián)合辦公面積在整個商業(yè)辦公物業(yè)總面積中的占比大約1%，意味著5年內(nèi)有14倍的增量空間。
再從上游來看，最近兩年，隨著經(jīng)濟增速放緩，以及電商和新零售帶來的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的日子不太好過，聯(lián)合辦公的入駐及其聚攏的人氣，可以重新激活商業(yè)地產(chǎn)的活力。氪空間位于上海徐匯區(qū)的一個社區(qū)，原本是售賣紅木的專業(yè)商場，但生意越來越不好做，租戶來了又走，常年最多收到8成租金，氪空間的入駐，給其帶來了長期穩(wěn)定的租金。
因此，中小微企業(yè)持續(xù)不斷的增量，大中型企業(yè)組織分布化的趨勢，集結(jié)的洶涌勃發(fā)的可持續(xù)的外部需求，是氪空間高速增長的外部因素。
解碼氪空間：自營增長、全服務(wù)、高坪效盡管行業(yè)藍(lán)海超級寬廣，但觸礁者居多，不少聯(lián)合辦公項目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初，并購和合并，是行業(yè)的關(guān)鍵詞，友商蒙眼狂奔，靠合并和并購，擴大規(guī)模，但氪空間的高速增長，卻依賴于內(nèi)生式擴張，按自營面積來算，氪空間已經(jīng)是中國聯(lián)合辦公的老大。
海面之上的規(guī)模和工位面積是重要的，比拼的是誰跑得快；但規(guī)模和速度不是唯一重要的，海面之下，冰山重重，萬千溝壑，其實考驗的是擴張效率、坪效比、服務(wù)質(zhì)量等等，氪空間的增長邏輯，就隱藏在海面之下。
第一，拒絕并購和加盟，堅持自營模式，有效擴張。
在聯(lián)合辦公行業(yè)，有兩種模式，一是合并、并購、加盟，這種模式的好處在于，在規(guī)模上能夠快速領(lǐng)先，典型代表如2017年掀起多起并購的優(yōu)客工場。
但無論是Wework還是氪空間，甚至中國的商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)廣場，都沒有采取加盟模式，為什么？原因很簡單，加盟模式可以類比淘寶，而自營模式則是天貓或者京東。與個人購買貨品，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)還能退貨不同，企業(yè)入駐聯(lián)合辦公，一呆至少一年半年，搬遷成本極高，只有自營模式才能保證確定性的辦公設(shè)施、辦公環(huán)境和辦公服務(wù)。
以萬達(dá)廣場為例，早期萬達(dá)模式是把商鋪賣出去，但交付給商戶的商鋪，沒有了統(tǒng)一管理，變得雜亂無章，整個萬達(dá)廣場的體驗并不好，商鋪價格走低，王健林亦陷入持續(xù)兩三年的糾紛訴訟當(dāng)中，后來萬達(dá)廣場都采取了自持、自營模式。
同理，美國的Wework和中國的氪空間，都采取了自營模式。
目前，氪空間的裝修風(fēng)格非常多元，包括清新自然系列、人文藝術(shù)系列、低奢雅致系列、溫馨健康系列等等。
除了提供基本的辦公功能，還有功能完備的生活區(qū)，氪空間在近期部分新開社區(qū)將率先獨創(chuàng)性的推出母嬰室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和兒童休息室等一些功能區(qū)設(shè)施。新社區(qū)還將引入了被稱為“地球上最舒適安全座椅”的Herman Miller 椅子、價值16萬的EVERSYS（愛華仕）咖啡機，個別新社區(qū)還引入了Talos啤酒機，遠(yuǎn)比普通寫字樓更人性，更時尚。
（氪空間的生活服務(wù)設(shè)施非常完備）
第二，回歸商業(yè)本質(zhì)，追求高坪效、高入駐率。
聯(lián)合辦公的主要營收模式還是以工位服務(wù)費為主，因此，入駐率是聯(lián)合辦公的生命線。
優(yōu)客工場曾透露，其辦公社區(qū)入駐率在80%以上。而氪空間公布的今年1-4月的數(shù)據(jù)顯示，其成熟社區(qū)平均入駐率達(dá)95%。坪效方面，過去半年新開業(yè)社區(qū)的日坪效（每平米營業(yè)額）已經(jīng)突破17元，而氪空間總裁鐘澍預(yù)計，新開社區(qū)的坪效將超過28元，是傳統(tǒng)甲級寫字樓的近4倍。
因此，氪空間雖然因為高速擴張尚處于虧損階段，但目前的虧損是基于取舍，而非能力。
可以類比的是，WeWork的利潤率，大概在30%左右，氪空間過去也曾達(dá)到這一水平，但劉成城希望學(xué)習(xí)小米，把利潤率控制在一定比例“我們希望是10%左右”。
第三，通過標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，實現(xiàn)類萬達(dá)模式擴張。
氪空間之所以不并購，是因為其發(fā)展速度極快，100天線下開業(yè)12家社區(qū)，平均一周開業(yè)一家社區(qū)，一月開業(yè)4萬平米，單月新增規(guī)模就能排到行業(yè)第三，所以其高速增長沒必要通過并購實現(xiàn)。
快速擴張背后，是因為氪空間積累的空間標(biāo)準(zhǔn)化體系和專業(yè)的智慧供應(yīng)鏈模式，統(tǒng)一管理成本、提升效率，讓工程造價降低20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。
以運營為例，從最初選址到簽署租賃協(xié)議，再到裝修建設(shè)，開業(yè)接受租戶，氪空間的整個流程僅需5個月左右時間，速度領(lǐng)先于整個商業(yè)辦公行業(yè)和聯(lián)合辦公同行。比如，很多寫字樓有異性空間，這些空間在氪空間能得到有效率用，借此提升5-10%的利用率。
未來計劃服務(wù)1億辦公人群的氪空間，兇猛的增長只是開了個好頭，駛?cè)胨{(lán)海核心地帶，還有一段漫長的遠(yuǎn)航，那時候，氪空間就不僅僅是一個公司一樁生意，而是一個物種多樣的超級生態(tài)，正如劉成城所說，“如果我給一萬人提供服務(wù)，那就是服務(wù)，如果我給一百萬人提供服務(wù)，那就是生態(tài)?！?/p>
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