優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，龍湖如何逆向生長(zhǎng)

近日，龍湖集團(tuán)沖進(jìn)了公眾視野，一則維權(quán)喊口號(hào)視頻和一張出處不明對(duì)話(huà)截圖，便讓企業(yè)陷入輿論風(fēng)波。這不得不讓人深思，大環(huán)境趨緊背景下，即便是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)地產(chǎn)，也可能觸碰到某些機(jī)構(gòu)的敏感神經(jīng)。

在這場(chǎng)不大不小的輿論風(fēng)波中，龍湖受到影響，折射出現(xiàn)今商業(yè)圈對(duì)地產(chǎn)信心薄弱，謠言被無(wú)限放大，逐漸演變?yōu)橐粓?chǎng)狙擊賽，精確瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)選手。

優(yōu)等生被“做空”，謠言不可信

最近，網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)龍湖的負(fù)面消息并不少，雖很快都被證實(shí)屬于謠言，甚至不少傳聞被質(zhì)疑是惡意捏造，但對(duì)于企業(yè)的信譽(yù)損害確是不可逆的。

8月10日，有傳言稱(chēng)龍湖商票出現(xiàn)逾期，導(dǎo)致當(dāng)天港股內(nèi)房股全線(xiàn)大跌，龍湖集團(tuán)跌超16%。隨后，龍湖緊急辟謠、而上海票據(jù)交易所也積極發(fā)聲表示，龍湖集團(tuán)不存在商票逾期的情況，同時(shí)對(duì)這種通過(guò)謠傳擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以譴責(zé)。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半程，其抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性已大大降低，以至于市場(chǎng)聽(tīng)風(fēng)就是雨，龍湖在政策的標(biāo)準(zhǔn)界限下，依舊滿(mǎn)足三道紅線(xiàn)政策要求，其實(shí)力依舊雄厚。

截至目前，龍湖維持著三道紅線(xiàn)“綠檔”的標(biāo)準(zhǔn)，且惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，是為數(shù)不多獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍，連續(xù)6年保持“三道紅線(xiàn)”綠檔水平。

以龍湖在南昌為例，南昌作為江西省會(huì)城市，商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)，沃爾瑪、家樂(lè)福和大潤(rùn)發(fā)等大型商超在南昌接連宣布關(guān)閉，傳統(tǒng)商業(yè)中心遭受打擊，新的商業(yè)綜合體正加速整合，龍湖天街的到來(lái)，無(wú)疑為南昌的商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮、居民消費(fèi)增長(zhǎng)提供重要支撐，這也進(jìn)一步說(shuō)明，龍湖在商業(yè)化以及體系化運(yùn)營(yíng)上，保持著強(qiáng)勁動(dòng)力。

江湖老劉認(rèn)為，受到疫情影響，導(dǎo)致各地出現(xiàn)停工、停貸潮，一方面，大眾對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的高度敏感，進(jìn)一步影響居民對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心；另一方面，在極度脆弱的真空階段，市場(chǎng)任何風(fēng)吹草動(dòng)，都將被“有心人”利用，即便是“優(yōu)等生”也免不了被誤傷。

多方增持，龍湖堅(jiān)挺

對(duì)于龍湖集團(tuán)的信心，從財(cái)團(tuán)支持可見(jiàn)一斑。8月14日晚間，據(jù)彭博社援引知情人士報(bào)道，龍湖集團(tuán)將獲得一筆35億元港幣的俱樂(lè)部銀團(tuán)貸，預(yù)計(jì)近期將完成簽約。

相較于普通的銀團(tuán)貸，俱樂(lè)部銀團(tuán)貸款入圍門(mén)檻較高，需要融資方具備良好的信用、業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性好，獲得銀團(tuán)的充分信任才能夠獲得貸款。龍湖集團(tuán)獲得銀團(tuán)貸，明顯釋放了一個(gè)信號(hào)，即銀行依舊支持優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行融資，也顯示出銀行業(yè)對(duì)龍湖集團(tuán)發(fā)展的認(rèn)可與信心。

在中信證券最新發(fā)表的評(píng)級(jí)報(bào)告中顯示，維持龍湖集團(tuán)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，最高目標(biāo)價(jià)為30港元。中信證券表示，龍湖在民企中最能堅(jiān)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，資產(chǎn)主要分布在一二線(xiàn)城市，銷(xiāo)售回款波動(dòng)小，中短期債務(wù)負(fù)擔(dān)輕，投資性物業(yè)儲(chǔ)備多，有別于一些高杠桿的民營(yíng)企業(yè)。

此外，在資金回籠部分，龍湖也有條不紊，截至2022年7月末，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣683.6億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積418.9萬(wàn)平方米。其中7月單月，龍湖實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額人民幣118.5億元。

江湖老劉認(rèn)為，龍湖的核心實(shí)力，在于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)地段，這也是龍湖的主要特色。去年6月19日龍湖在武漢的首個(gè)雙地鐵TOD商業(yè)綜合體武漢江宸天街開(kāi)啟了新消費(fèi)時(shí)代的探索之旅。

今年8月19日龍湖在江西的首個(gè)TOD綜合體青山湖天街也將正式開(kāi)業(yè)。作為點(diǎn)燃城市級(jí)消費(fèi)熱情的龍湖天街，承載區(qū)域超級(jí)流量入口作用，從商場(chǎng)變成城市的地標(biāo)建筑，龍湖天街可圈可點(diǎn)，龍湖天街已然成為城市商業(yè)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)的標(biāo)桿。

有條不紊，穩(wěn)固運(yùn)營(yíng)

此次風(fēng)波，也有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)推波助瀾的痕跡，近日，瑞銀發(fā)布了對(duì)內(nèi)房股及物管股最新評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)報(bào)告，提及“7月國(guó)內(nèi)前100名開(kāi)發(fā)商合同銷(xiāo)售額同比下降40%，暗示房地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇將推遲”，該報(bào)告將龍湖集團(tuán)由買(mǎi)入下調(diào)至中性，目標(biāo)價(jià)格下調(diào)至25.7港元。

不過(guò)，這絲毫沒(méi)有動(dòng)搖資方對(duì)龍湖的信心。8月12日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，控股股東和主要股東選擇增持股份，以代替收取現(xiàn)金分紅，涉及總現(xiàn)金股息合計(jì)約55.6億元。在外界看來(lái)，大股東及主要股東沒(méi)有選擇收取現(xiàn)金落袋為安，而是將分紅變成對(duì)公司的增持，以實(shí)際行動(dòng)彰顯了對(duì)公司未來(lái)的信心。

據(jù)龍湖2021年年報(bào)顯示，其凈負(fù)債率僅為46.7%，龍湖已提前將其于7月13日到期的4.5億美元債本金及利息轉(zhuǎn)至信托人賬戶(hù)。截至目前，龍湖集團(tuán)今年內(nèi)已無(wú)到期需償還債務(wù)。

在運(yùn)營(yíng)側(cè)，龍湖在全國(guó)遍地開(kāi)花，且運(yùn)營(yíng)依舊有條不紊。2022年上半年，惠州龍湖·天宸原著花園銷(xiāo)售金額位列惠城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售前三；在武漢，龍湖天字系連續(xù)兩年霸榜武漢改善樓盤(pán)前列，鼎立TOP1改善地位，重塑武漢人居標(biāo)桿。

在長(zhǎng)沙，龍湖將其裝扮成一座奪目的“天街之城”，在月亮島核心區(qū)域，建設(shè)一座超8萬(wàn)方的TOD商業(yè)項(xiàng)目，這將是其在長(zhǎng)沙落地的第五座天街，足以說(shuō)明龍湖優(yōu)等生的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

江湖老劉認(rèn)為，現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)如履薄冰，民營(yíng)地產(chǎn)業(yè)更需要提振信心，作為行業(yè)中標(biāo)桿案例，一方面，大環(huán)境不穩(wěn)前提下，龍湖仍需要市場(chǎng)檢驗(yàn)；另一方面，面對(duì)不斷被惡意“做空”、造謠中傷等行為，龍湖只能繼續(xù)優(yōu)化用戶(hù)服務(wù)，強(qiáng)化自身基本盤(pán)。

從種種跡象來(lái)看，龍湖的基本盤(pán)可以說(shuō)穩(wěn)健，在一眾的地產(chǎn)商群中，仍屬于優(yōu)質(zhì)選手，所謂的做空言論，或許只有時(shí)間才能證明。

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