未來龍湖去向何處？

10月30日傍晚，龍湖集團舉行投資者會議，創(chuàng)始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數(shù)出席。

吳亞軍開門見山，再次提及交班的原因，是想要繼續(xù)推進龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領管理層到美的參觀學習的往事，美的創(chuàng)始人何享健將企業(yè)交給職業(yè)經(jīng)理方洪波的故事，給她種下了一顆種子，下決心讓龍湖走這一條路，“龍湖也要成為這樣的標桿。”

她說，原本計劃要在今年中期業(yè)績前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲至今。

如今，龍湖集團第三季度實現(xiàn)全口徑銷售金額598億，同比實現(xiàn)回正。最近一個月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地，累計投入超108億元。此外，1至9月龍湖經(jīng)營性收入達到172億，實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

公司業(yè)務運營穩(wěn)定、發(fā)展路徑清晰，讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。

沒有辜負投資者

在投資者會議上，吳亞軍再次提到卸任的個人身體原因。由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，她精力上已有些力不從心，“前段時間出現(xiàn)心臟問題，一直沒查出原因?！痹趦商烨暗凝埡匣锶舜髸?，吳亞軍亦提到身體狀況。因為她剛做完眼部手術，當天戴著墨鏡，“后續(xù)還要繼續(xù)手術治療。”

作為母親的吳亞軍還透露了一個細節(jié)。閨蜜陪她去醫(yī)院看病，當拿到結果后，閨蜜說，如果再這樣下去，你就無法看到自己孩子事業(yè)有成的那一天?！斑@句話，瞬間讓我破防了?！眳莵嗆娬f。

在會上，她還表達了對公司和資本市場一貫的看法。在她看來，公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現(xiàn)波動是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事?！拔曳浅Ｏ嘈琵埡膱F隊，他們做的都是長期思考，而不是忙于應付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤仍然會穩(wěn)中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

當有投資者問到下一步她的角色轉(zhuǎn)換時，吳亞軍坦言，她會關注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規(guī)避風險。卸任之后，吳亞軍在龍湖的身份轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略發(fā)展顧問，她會與管理層保持溝通，也愿意接受管理團隊的咨詢。

最后，她表達了對投資者的謝意。在這位龍湖的大股東看來，買龍湖的債券和股票，是對她的一種囑托。“所以過去這么多年，我殫精竭慮，隨時都惦記著還，沒有辜負大家。”

資金足夠熬過冬天

吳亞軍“交班”的底氣，不僅在于培養(yǎng)出一個可靠的管理團隊，還在于公司運營處在健康的狀態(tài)，這讓她對公司未來充滿信心。

龍湖集團CFO趙軼在投資者會上表示，“我們對債務結構的安全度和扎實程度是非常重視的，市場有波動、周期有波動，今年這個時間大家都面臨巨大壓力，龍湖憑借一個非常優(yōu)秀的債務結構熬過這個冬天，我們是非常有信心的。”

他透露，龍湖集團短期負債占比較少，公司還會提前償還即將到期的債務，通過這個方式減少債務壓力。截至今年上半年末，龍湖集團連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進一步下降至3.99%。行業(yè)融資成本低于4%公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。

趙軼提到，“我們正在安排公司的提前還債，如果順利的話，明年到期的債務只剩200億元左右，明年上半年到期債務幾乎為零”。

高度的財務自律，令龍湖獲得較高的信用評級。10月21日，標普（S&P Global）在官網(wǎng)上更新了對龍湖集團的評級結果，維持龍湖集團“BBB”評級，展望為“穩(wěn)定”。9月底，穆迪（Moody's）發(fā)布報告，同樣維持對龍湖集團發(fā)行人和高級無擔保評級 “Baa2”，展望穩(wěn)定。

高信用評級讓龍湖融渠道資保持持續(xù)通暢。趙軼透露，“公司跟金融機構、監(jiān)管層保持緊密的溝通，他們是非常支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的，即使二級市場的悲觀情緒蔓延，但金融機構跟龍湖建立了深厚的信任關系，他們會堅定為我們的融資提供支撐”。

此外，趙軼透露，龍湖第二筆中債增信債券正在推進。他相信，“利用公司的信用優(yōu)勢，鋪排融資結構，同時讓債務結構變得更安全，通過資金的正向循環(huán)來穿越這個周期。”

未來龍湖去向何處？

安全穿越周期之外，外界更關心的是新董事長會帶領龍湖走向何處？

吳亞軍在投資者溝通會議上提到，其實從2021年7、8月份開始，陳序平已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大盤面。

陳序平說，當時他已經(jīng)洞察到行業(yè)出現(xiàn)變化的苗頭，所以主動進行戰(zhàn)略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。

城市方面，陳序平系統(tǒng)梳理了龍湖進駐的68個城市，篩選出20個重點城市和14個機會城市，因此2021年9月之后，龍湖著重在這些高量級城市進行投資拿地。

航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個航道業(yè)務都能實自身“造血”。

陳序平坦誠，行業(yè)的波瀾動蕩要高出他的預期，但好在龍湖已經(jīng)提前做了鋪排，所以“到今天為止，我們?nèi)匀荒軌虬凑兆约旱墓?jié)奏獲取土地”。

最近一個月，龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊，拿地金額超過108億元，成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營房企。

如何做到現(xiàn)金流安全？在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，陳序平提出要關注經(jīng)營性現(xiàn)金流、保障回款率。據(jù)他透露，通過一套科學的工具，龍湖今年首開的項目，經(jīng)營性現(xiàn)金流平均回正周期大概在12-18個月，最快的項目只需要6-8個月。在銷售回款方面，因為當前市場按揭房款是比較寬松的，加上龍湖客戶質(zhì)量較高，有部分客戶能夠?qū)崿F(xiàn)當月按揭當月放款，這進一步提高了龍湖現(xiàn)金流的安全度。

對龍湖來說，現(xiàn)金流安全的另一重保障是經(jīng)營性業(yè)務。陳序平預計，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務以及智慧營造等經(jīng)營性業(yè)務，在明年都將實現(xiàn)正向現(xiàn)金流，從而保障整個集團實現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。據(jù)龍湖集團披露，1-9月，公司經(jīng)營性收入達到172億元，平均每個月有20億元的資金到賬。

在陳序平的規(guī)劃里，未來5-10年，龍湖的經(jīng)營性收入會占到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。“到那時，龍湖長相跟現(xiàn)在已經(jīng)完全不一樣了。”

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