近日，由中國房地產(chǎn)TOP10研究組舉辦的“2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京盛大召開。會(huì)議上發(fā)布了2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果，旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體。作為行業(yè)優(yōu)秀投資管理機(jī)構(gòu)代表，五牛控股管理合伙人馬林慶表示，城市更新、租賃住房等將成為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展熱點(diǎn)。
把握行業(yè)發(fā)展脈搏，中指研究院邀請(qǐng)專家名企深度對(duì)話，以“優(yōu)化模式，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題，發(fā)布中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)最新研究成果，分享優(yōu)秀企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，助力行業(yè)在新階段實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。
期間，五?？毓捎邢薰竟芾砗匣锶笋R林慶接受采訪時(shí)表示，傳統(tǒng)單純依賴土地和房產(chǎn)增值的發(fā)展路徑難以為繼，地產(chǎn)行業(yè)將從增量市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展，城市更新、租賃住房、輕資產(chǎn)發(fā)展、能快速形成REITS資產(chǎn)的商業(yè)模式將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展熱點(diǎn)。
以下為訪談實(shí)錄。
問：2022年政府工作報(bào)告指出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資行業(yè)利好政策不斷，房地產(chǎn)稅暫不執(zhí)行，您如何看待當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)?
自去年底以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，央行、銀保監(jiān)會(huì)等接連釋放信號(hào)，多地房地產(chǎn)政策力度明顯加大，市場(chǎng)預(yù)期有所改善。3月16日五部委同時(shí)發(fā)聲，極大地提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)信心，房企也將因此迎來構(gòu)建新模式的重要契機(jī)。
隨著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，一方面“房住不炒”仍是現(xiàn)在以及未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的主要邏輯，“保障好群眾住房需求”成為房地產(chǎn)政策的重要表述。在此背景下，首套房和改善性住房需求將會(huì)得到重點(diǎn)滿足，租賃住房建設(shè)、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域也將成為發(fā)展重點(diǎn)，以更好完善市民生活環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量。
另一方面，傳統(tǒng)單純依賴土地和房產(chǎn)增值的發(fā)展路徑難以為繼，地產(chǎn)行業(yè)將從增量市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展，房企也將從原先注重短平快的“一錘子買賣”，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，并通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升債務(wù)安全邊際，探尋以良性循環(huán)為發(fā)展目標(biāo)的新發(fā)展模式。
問：2022年以來，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢(shì)向好，卻也面臨多重壓力，在暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，房地產(chǎn)作為壓艙石，應(yīng)該承擔(dān)起哪些責(zé)任和擔(dān)當(dāng)?
在去年底召開的“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆提出，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率約為7%，考慮到地產(chǎn)業(yè)具有鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)建筑建材、居民服務(wù)、家用器具等行業(yè)增加值具有較強(qiáng)的間接拉動(dòng)作用，地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)GDP占比預(yù)估可達(dá)20%以上。
參考中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)工作的部署，保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定將是2022年政府經(jīng)濟(jì)工作的重心，房地產(chǎn)作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，平穩(wěn)、健康發(fā)展顯得尤為重要。未來，在“房住不炒”與“三穩(wěn)”總基調(diào)下，行業(yè)應(yīng)以短期陣痛，換取長(zhǎng)期穩(wěn)健成長(zhǎng)，著力實(shí)現(xiàn)同金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展;房企也應(yīng)順應(yīng)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，從管理中要紅利，轉(zhuǎn)向強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、重品質(zhì)管理的商業(yè)模式，答好地產(chǎn)行業(yè)自我革新這道重要的時(shí)代命題。
問：在新格局下，作為深耕行業(yè)18年的投資機(jī)構(gòu)，五?？毓蓪⑷绾伟盐辗康禺a(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的機(jī)遇，在哪些領(lǐng)域重點(diǎn)發(fā)力?在地產(chǎn)業(yè)務(wù)策略上有哪些判斷和調(diào)整，以適應(yīng)行業(yè)新變化?
作為行業(yè)重要參與者，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域也迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)的新課題。五?？毓煞e極呼應(yīng)社會(huì)當(dāng)下新需求，著力破解行業(yè)新矛盾，投身真正符合美好生活價(jià)值的領(lǐng)域。
在民生住宅上，五牛控股認(rèn)識(shí)到雙碳目標(biāo)將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來巨大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，發(fā)展節(jié)能環(huán)保的綠色低碳科技建筑對(duì)我國“雙碳”戰(zhàn)略起到重要作用。因此從“碳達(dá)峰”、“碳中和”政策出發(fā)，積極引領(lǐng)綠色科技地產(chǎn)發(fā)展，助力房企提供與時(shí)代發(fā)展相匹配的居住環(huán)境，通過將地產(chǎn)存量開發(fā)與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，將綠色住宅科技與建筑低碳轉(zhuǎn)型相結(jié)合，充分貫徹綠色發(fā)展理念。
與此同時(shí)，以調(diào)整完善城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、盤活和優(yōu)化存量為主要特征的城市更新，日益成為挖掘結(jié)構(gòu)性潛能的重要載體，和解決中國城鎮(zhèn)化區(qū)域發(fā)展不均衡乃至“共同富裕”的重要抓手。
五?？毓煞e極聯(lián)合政府及政府主導(dǎo)下的城市更新實(shí)施主體，響應(yīng)國家對(duì)城市更新要避免“大拆大建”的最新政策要求，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，合理引導(dǎo)社會(huì)資本參與，解決城市更新資金配套問題，打造城市更新可持續(xù)模式，助力城市更新邁上新臺(tái)階。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，五?？毓煞e極布局富有成長(zhǎng)性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加強(qiáng)細(xì)分行業(yè)布局，尋求物流、倉儲(chǔ)、冷鏈類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，和全面契合產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的第四代復(fù)合型科技園區(qū)的投資機(jī)會(huì)。近年來，五?？毓砂l(fā)起并購或投資了寧波北侖倉儲(chǔ)物流并購項(xiàng)目、上海浦東新區(qū)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目、上海奉賢適達(dá)工業(yè)園項(xiàng)目、上海圓超工業(yè)物流園項(xiàng)目等，并先后入圍RICSAwards“年度最佳交易”。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，不動(dòng)產(chǎn)投資也在進(jìn)行新的調(diào)整和升級(jí)。五?？毓煞e極抓住行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整機(jī)遇，致力成為行業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)者和挖掘者。首先，調(diào)整和提升項(xiàng)目甄選和風(fēng)控模式，從偏債型投資轉(zhuǎn)向主動(dòng)賦能，深度參與的股權(quán)投資。其次，加強(qiáng)細(xì)分行業(yè)布局，利用五?？毓稍谝患?jí)市場(chǎng)股權(quán)投資的能力和資源，為資產(chǎn)投資助力。最后，加強(qiáng)投資區(qū)位選擇的精準(zhǔn)化和經(jīng)營(yíng)的特色化，通過大消費(fèi)場(chǎng)景和醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目的提前布局，為中國實(shí)現(xiàn)共同富裕和美好生活貢獻(xiàn)力量。
問：當(dāng)前，如何促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)變革與發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在。您認(rèn)為房企未來要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展，需要培育哪些方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有哪些創(chuàng)新模式?
現(xiàn)如今，地產(chǎn)行業(yè)“躺贏”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，參與者實(shí)力迅速分化——不僅體現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模上，更體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、財(cái)務(wù)質(zhì)量、品牌地位等諸多方面。面對(duì)行業(yè)新形勢(shì)，房企應(yīng)結(jié)合自身定位優(yōu)勢(shì)，打造特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，樹立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，改變過去增量開發(fā)的老路子，實(shí)現(xiàn)從“開發(fā)型企業(yè)”向“資管型企業(yè)”轉(zhuǎn)變，走出一條屬于自己的高質(zhì)量發(fā)展之路。
具體而言，首先是品牌層面，品牌是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)，成為受人尊敬和行業(yè)認(rèn)可的優(yōu)秀品牌，是每個(gè)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。新格局下，房企應(yīng)升級(jí)品牌戰(zhàn)略，提升品牌價(jià)值，加強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮品牌整合效能，并最終反哺企業(yè)發(fā)展，為贏得激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的差異化發(fā)展提供保障。
產(chǎn)品層面上，前段時(shí)間，多個(gè)重點(diǎn)城市土拍規(guī)則增加“競(jìng)品質(zhì)”內(nèi)容，受到行業(yè)熱切關(guān)注。競(jìng)品質(zhì)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸產(chǎn)品屬性，物業(yè)行業(yè)會(huì)更加關(guān)注服務(wù)質(zhì)量，房企應(yīng)堅(jiān)守“產(chǎn)品主義”，讓產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)將成為企業(yè)在未來競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵砝碼。
經(jīng)營(yíng)層面上，城市更新、租賃住房、輕資產(chǎn)發(fā)展、能快速形成REITS資產(chǎn)的商業(yè)模式將成為新的發(fā)展熱點(diǎn)。在行業(yè)從粗放式發(fā)展向精細(xì)化管理邁進(jìn)中，房企應(yīng)聚焦強(qiáng)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)現(xiàn)金流、利潤(rùn)等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)把控，通過優(yōu)化組織架構(gòu)、提升銷售和融資現(xiàn)金流效率等方式，加強(qiáng)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)能力。
問：作為陪伴行業(yè)成長(zhǎng)轉(zhuǎn)型，賦能行業(yè)發(fā)展的金融機(jī)構(gòu)，五?？毓蓪⑷绾伟l(fā)揮價(jià)值，更好以金融服務(wù)助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、穩(wěn)定健康、高質(zhì)發(fā)展?
目前階段，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展開始由增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)入增量存量并重的新階段，城市建設(shè)已不再追求盲目擴(kuò)張，更加追求精細(xì)化發(fā)展與質(zhì)量提升，強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)治理的協(xié)調(diào)發(fā)展，并逐步形成以城市群都市圈為核心，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。
作為專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，五?？毓稍诨浉郯拇鬄硡^(qū)、長(zhǎng)三角等核心區(qū)域，與各類優(yōu)秀政企方展開深入合作，通過不斷優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地資源利用，改善城市人居環(huán)境和城市形象，提升城市功能及核心競(jìng)爭(zhēng)力，充分發(fā)揮運(yùn)營(yíng)管理專長(zhǎng)，積極整合多方資源，聯(lián)動(dòng)城市圈高質(zhì)量發(fā)展。
未來，是中國城市化走向成熟的重要階段，五牛控股將始終秉持“匠心、專注、增值”的核心理念，打造更多的城市特色作品，滿足消費(fèi)者對(duì)美好生活的向往，為城市空間賦能。
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