面對(duì)市場(chǎng)巨變，唯有改變，才能活下去。
2021下半年至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)整整2年，行業(yè)格局發(fā)生了翻天覆地的變化。
過(guò)去，我們關(guān)注規(guī)模的擴(kuò)張和業(yè)績(jī)的增長(zhǎng);如今，我們更關(guān)注哪些公司能活下來(lái)……
特別對(duì)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)尤為如此，濤哥看到，上半年地產(chǎn)20強(qiáng)中，沒(méi)爆雷的民企只剩下5家，即碧桂園、龍湖、濱江、新城、卓越。
而這五家公司也各有特色，碧桂園是三四五線之王，濱江是核心城市極致深耕，龍湖、新城、卓越則屬于住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的平衡型發(fā)展，更具有代表性。
就在7月11日，新城發(fā)布2023上半年經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)，讓我們得以窺見(jiàn)這家企業(yè)今年上半年的發(fā)展情況。
公告顯示，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額424億，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入52億，同比增長(zhǎng)10%，此外據(jù)悉其上半年還累計(jì)交付超5萬(wàn)套物業(yè)。
在民企經(jīng)營(yíng)艱難的當(dāng)下，能保持行業(yè)TOP20的排名，實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)，并保障大規(guī)模產(chǎn)品交付，已經(jīng)非常不易。
而且能夠明顯看出，在市場(chǎng)環(huán)境深刻變化的當(dāng)下，新城主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加速?gòu)拈_(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，取得了一定成效，成為民企變革進(jìn)化的一個(gè)樣本。
今年以來(lái)，人們期待的“史詩(shī)級(jí)救市”并未發(fā)生，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境依然艱難，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。
這也使得大家對(duì)于民營(yíng)房企未來(lái)如何存活?什么樣的模式才更具有可持續(xù)性?進(jìn)行著廣泛的探討。
目前看來(lái)，隨著住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不可逆轉(zhuǎn)的收縮，聚焦高量級(jí)城市，提高經(jīng)營(yíng)性收入占比，成為頭部房企一致認(rèn)可的發(fā)展方向。
而在這一點(diǎn)上，很早布局商業(yè)經(jīng)營(yíng)，目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)之一的新城，可以說(shuō)是拿到了面向未來(lái)的入場(chǎng)券。
要知道，雖然房企都想轉(zhuǎn)型商業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度以及長(zhǎng)期投入，使得多數(shù)企業(yè)望而卻步，錯(cuò)過(guò)了最好的發(fā)展時(shí)機(jī)。
新城從15年前開(kāi)始大力布局商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)就堅(jiān)持每年5-10個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目落地，如今積累下來(lái)已擁有約200座購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)數(shù)量居境內(nèi)外上市公司首位。
2022年報(bào)顯示，去年新城實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入破100億，同比增長(zhǎng)約16%，成為地產(chǎn)圈為數(shù)不多的經(jīng)營(yíng)性收入破百億的企業(yè)，為其貢獻(xiàn)了大量的現(xiàn)金流。
并且，新城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量也是可圈可點(diǎn)，出租率達(dá)95.13%，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。
去年其物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總體毛利的28.95%，幫助其抵御了行業(yè)整體毛利下行的風(fēng)險(xiǎn)。
上半年，新城商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)一步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)對(duì)其營(yíng)收和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的占比將加大，可見(jiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突顯，成為新城穿越周期的根基所在。
就在上周末，濤哥在朋友圈看到，新城集團(tuán)舉辦了30周年司慶活動(dòng)，很多新城的員工都在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了活動(dòng)照片。
新城從1993年創(chuàng)立，起步于武進(jìn)區(qū)，成長(zhǎng)于常州，而后進(jìn)軍上海，開(kāi)啟全國(guó)化布局，逐步成為行業(yè)前列的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。
據(jù)官微透露，在周年慶上，新城集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松表示：新城30年的發(fā)展歷程，是以國(guó)家宏觀政策為依托，與時(shí)代共發(fā)展、與城市共繁榮的歷程。
在感謝國(guó)家和時(shí)代給予機(jī)遇的同時(shí)，王曉松也總結(jié)了新城持續(xù)成長(zhǎng)和發(fā)展的內(nèi)驅(qū)所在：
駱駝精神是新城的企業(yè)基因和文化圖騰，誠(chéng)實(shí)做人、踏實(shí)做事是新城的企業(yè)精神。
他認(rèn)為正是源自于企業(yè)基因與精神的力量，使新城在順境中能夠抓住趨勢(shì)與紅利，取得突破性成就并保持憂患意識(shí);在逆境中能夠穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)堅(jiān)守底線，踏實(shí)勤懇并保持樂(lè)觀。
也因如此，在地產(chǎn)行業(yè)最艱難的這兩年中，大量民營(yíng)房企主動(dòng)或被動(dòng)選擇躺平，新城卻恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，確?，F(xiàn)金流安全，并堅(jiān)持償債底線至今。
去年，新城控股累計(jì)償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券127.91億元，保持了0違約，而良好的信用記錄也使得他們能持續(xù)獲得新的融資支持。
在今年3月，新城宣布了80億元的定增預(yù)案;5月，在境外發(fā)行1億美元的無(wú)抵押固定利率債券;6月，在境內(nèi)成功發(fā)行11億元公司債。
可見(jiàn)，金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者們依然支持并看好新城，使其能夠持續(xù)獲得境內(nèi)外融資，成為當(dāng)前不多的融資渠道依然暢通的民營(yíng)房企。
此外，憑借大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，待未來(lái)國(guó)內(nèi)REITS政策完善落地后，新城也有望成為受益者。
到那時(shí)候，坐擁200座商場(chǎng)的新城，將可能通過(guò)REITS徹底解決資金問(wèn)題，真正進(jìn)入發(fā)展的新階段。
事實(shí)上，這兩年行業(yè)內(nèi)關(guān)于民營(yíng)房企如何活下去的討論不絕于耳，每家公司都有自己的發(fā)展邏輯。
之前的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松也曾總結(jié)新城的四項(xiàng)核心優(yōu)勢(shì)，即：
有信用 重合規(guī);有資產(chǎn) 重價(jià)值;有團(tuán)隊(duì) 重文化;有競(jìng)爭(zhēng) 重品牌。
在濤哥看來(lái)，新城4915萬(wàn)方可售土儲(chǔ)，近200座吾悅廣場(chǎng)，其中65%位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市，構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)底盤(pán)。
特別是大量的商業(yè)廣場(chǎng)，一方面能帶來(lái)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，另一方面也可以貢獻(xiàn)融資性現(xiàn)金流，成為新城能夠度過(guò)本次行業(yè)難關(guān)的關(guān)鍵所在。
有了底層資產(chǎn)作為依托，金融機(jī)構(gòu)也有信心持續(xù)為其提供融資，再加上新城堅(jiān)持不躺平的底線思維，使得其持續(xù)獲得市場(chǎng)支持，堅(jiān)挺到了現(xiàn)在。
當(dāng)然，背后新城成熟的團(tuán)隊(duì)也功不可沒(méi)，畢竟從2008年就開(kāi)始做商業(yè)，15年時(shí)間積累的管理經(jīng)驗(yàn)，使吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了較高的出租率和毛利率，資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步提升，形成發(fā)展的正循環(huán)。
在30周年慶上，新城感謝了在不同歷史階段支持公司發(fā)展的“時(shí)代貢獻(xiàn)者”們，并提出：
像駱駝一樣穩(wěn)健前行，匯聚更多志同道合的人一起，管好資產(chǎn)，做好產(chǎn)品與服務(wù)。
這實(shí)際上也指明了新城未來(lái)的發(fā)展方向，據(jù)濤哥了解，今年是新城集團(tuán)大資管戰(zhàn)略落地的元年。
他們提出了“3+1+N”新戰(zhàn)略規(guī)劃，夯實(shí)商業(yè)管理、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，建設(shè)資管平臺(tái)，發(fā)展以吾盛能源、康養(yǎng)服務(wù)為例的多元化消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)。
目前，包括萬(wàn)科、龍湖在內(nèi)的頭部企業(yè)，都已經(jīng)明確提出加大經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的比重，龍湖甚至計(jì)劃用三到五年將經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的利潤(rùn)占比提升到50%。
在濤哥看來(lái)，隨著大資管戰(zhàn)略落地，新城也將在住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)上，逐步加大經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)占比，實(shí)現(xiàn)更加平衡穩(wěn)健的發(fā)展模式。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)也將會(huì)走向“港資模式”，杠桿率將持續(xù)下降，經(jīng)營(yíng)性收入將變成更加重要的基石。
在這個(gè)過(guò)程中，像新城這樣很早布局商業(yè)地產(chǎn)并且已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，或許更有機(jī)會(huì)穿越周期，走向新時(shí)代。
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