解密眾籌買房：美國(guó)人如何“空手套白狼”

在美國(guó)投資房產(chǎn)，門檻高、投入大、周轉(zhuǎn)慢、房產(chǎn)稅高、管理繁瑣怎么辦？房客反客為主，拖欠房租，鵲巢鳩占，轟不走，理還亂，如何是好？

俗話說(shuō)，眾人拾柴火焰高。那么，投資房產(chǎn)也可以跟眾人一起承擔(dān)巨額房款、共享收益嗎？

眾籌（Crowdfunding）的橫空出世，恰如其分地解決了小額投資散戶對(duì)房地產(chǎn)投資的需求，并為專業(yè)房產(chǎn)投資人提供了一條迅速融資的渠道，在雙贏的格局下迅速走紅投資市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2013年，眾籌行業(yè)已在全球融資超過(guò)51億美元，一舉成為新型理財(cái)產(chǎn)品中的“香餑餑”。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析了美國(guó)多家購(gòu)房眾籌網(wǎng)站，從購(gòu)房眾籌的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)入手，試圖解密美國(guó)人買房如何做到“空手套白狼”。本文為上半部分，著重分析眾籌買房的模式及優(yōu)點(diǎn)。下半部分（明日見(jiàn)報(bào)）則將重點(diǎn)放在風(fēng)險(xiǎn)和展望上。

花別人的錢，買自己的房

眾籌是一種通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)向眾人集資的新模式。它首先由倡議者提出投資創(chuàng)意，起草一個(gè)投資項(xiàng)目，若能得到投資者響應(yīng)，一些個(gè)人或機(jī)構(gòu)再為其搭建平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)融資。眾籌的項(xiàng)目可謂五花八門，其中，眾籌買房以其靈活的資金周轉(zhuǎn)模式和新穎的購(gòu)房理念，吸引了大批投資者的目光。

眾籌買房大致可分為兩類，產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。籌款人在不確定風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，往往會(huì)選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對(duì)該投資勝券在握，或風(fēng)險(xiǎn)較小時(shí)，他們往往傾向于債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

產(chǎn)權(quán)型，顧名思義，即投資入股時(shí)，便自動(dòng)擁有了產(chǎn)權(quán)。舉個(gè)例子，籌款人手握區(qū)區(qū)10萬(wàn)美元（下同），卻欲購(gòu)置100萬(wàn)的房產(chǎn)，裝修需要10萬(wàn)，共需110萬(wàn)，而由于其收入有限，銀行只能放貸60萬(wàn)，填補(bǔ)這40萬(wàn)缺口的最佳方式就是眾籌。當(dāng)籌措到資金后，債權(quán)人便自動(dòng)擁有了房子的產(chǎn)權(quán)。假設(shè)，這套房屋因后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善，籌款人急于出手，將該套房屋以80萬(wàn)的低價(jià)拋售，由于銀行的債權(quán)優(yōu)先，須先向銀行償還60萬(wàn)，剩下的20萬(wàn)則按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，即本人能得到20%，也就是4萬(wàn)，剩下的16萬(wàn)，按照產(chǎn)權(quán)比例分給債權(quán)人。反之，交易獲利后，籌款人會(huì)每月向債權(quán)人派發(fā)利息，通常在7%~8%。風(fēng)險(xiǎn)愈大，則利息愈高，反之亦然。最后，當(dāng)籌款人賺得盆滿缽滿后，決定轉(zhuǎn)賣該房產(chǎn)，交易后的盈利，也按照當(dāng)初的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行劃分。

跟按照投資比例進(jìn)行利益分配的產(chǎn)權(quán)型所不同，債務(wù)型眾籌通常對(duì)當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。對(duì)于黃金地段炙手可熱的房產(chǎn)或穩(wěn)賺不賠的買賣，投資人往往傾向于債務(wù)型，將可以預(yù)期的大額收益留給自己。

誠(chéng)然，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)型眾籌還是債務(wù)型眾籌，銀行因擁有最高優(yōu)先級(jí)的債權(quán)，它的風(fēng)險(xiǎn)往往最小，但在獲利時(shí)，盈利也最少。風(fēng)險(xiǎn)與獲利呈正比永遠(yuǎn)是投資的不二法則。

透明度是金，信譽(yù)度為王

美國(guó)證券交易委員會(huì)1933年頒布的證券法和1934年頒布的證券交易法堪稱“振興企業(yè)法案”之鼻祖。2012年，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了“振興企業(yè)法案”，將股權(quán)眾籌（Equitycrowdfunding）合法化，為網(wǎng)絡(luò)眾籌的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。其中的第三章集資，涵蓋了房地產(chǎn)眾籌所適用的內(nèi)容和細(xì)則，讓房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)眾籌迎來(lái)了春天。接著，各色通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行借貸的P2P網(wǎng)站也如雨后春筍般地出現(xiàn)，LendingClub和Prosper都是這類P2P網(wǎng)站的先驅(qū)。此后，在P2P網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，又衍生出了借貸買房，購(gòu)房眾籌網(wǎng)站應(yīng)運(yùn)而生，又稱為P2RE（PeertoRealEstate）。

RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是這類典型的購(gòu)房眾籌網(wǎng)站，為投資人或投資機(jī)構(gòu)以及籌款方提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，促成交易，從而繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，并刺激當(dāng)?shù)啬酥寥赖慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

Sharestates15年前便開(kāi)始從事“產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”，業(yè)務(wù)覆蓋全美33個(gè)州，并監(jiān)管超過(guò)40億美元的交易，以此積累了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)的人脈和資源，其中不乏尋找融資項(xiàng)目的投資者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。其創(chuàng)始人及CEO艾倫（AllenShayanfekr）便以此為契機(jī)，設(shè)法為手中持有大量現(xiàn)金的客戶和尋求融資的投機(jī)者搭建平臺(tái)。

RealCrowd的創(chuàng)始人及CEO亞當(dāng)（AdamHooper）對(duì)記者說(shuō)，他的創(chuàng)業(yè)宗旨是讓更多普通投資者和散戶能夠享受到機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的待遇。他們致力于解決商業(yè)地產(chǎn)中的低效率問(wèn)題，并改變只有富豪才有機(jī)會(huì)染指大型商務(wù)樓投資的現(xiàn)狀，令每個(gè)普通投資人都有機(jī)會(huì)參與對(duì)商務(wù)樓的投資。RealCrowd通過(guò)向房地產(chǎn)公司征收固定的管理費(fèi)來(lái)獲利，而不向參與房產(chǎn)投資的投資人收取任何費(fèi)用。

PatchofLand的聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO賈森（JasonFritton）則表示，他的創(chuàng)業(yè)靈感源于一次房地產(chǎn)拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會(huì)時(shí)，不經(jīng)意發(fā)現(xiàn)大批芝加哥的街區(qū)因無(wú)人收購(gòu)打理而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯(cuò)的房產(chǎn)，但在2010年的美國(guó)房產(chǎn)蕭條期，這些廢棄的房屋根本無(wú)人問(wèn)津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會(huì)滋生犯罪，拖累當(dāng)?shù)刂伟玻従拥姆慨a(chǎn)價(jià)值也隨之下滑。在拍賣會(huì)上，賈森還發(fā)現(xiàn)，對(duì)價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元商用樓趨之若鶩的那十來(lái)個(gè)競(jìng)拍者，總是同一撥人，而被賈森視為美國(guó)房地產(chǎn)中堅(jiān)力量的住宅樓卻門可羅雀。從那刻起，賈森便意識(shí)到這類遭市場(chǎng)冷遇的廢舊房屋潛力無(wú)限，而傳統(tǒng)銀行對(duì)“增值功能”的一知半解，甚至拒絕對(duì)此類房屋提供資金，也為像PatchofLand這樣的專業(yè)眾籌購(gòu)房網(wǎng)站提供了機(jī)會(huì)。

除了穩(wěn)定的投資回報(bào)，網(wǎng)絡(luò)眾籌作為一種新興的投資方式，緣何吸引大批美國(guó)的投資者？PatchofLand的首席營(yíng)銷官埃里科（AdaPiad’Errico）說(shuō)：“平臺(tái)的透明度至關(guān)重要，簡(jiǎn)單有效的解決方案能樹立投資者信心，從而放心地向需要購(gòu)房的借貸者撒錢，并能以最少的錢，最有效地實(shí)現(xiàn)投資多樣化。而借款人也可根據(jù)資產(chǎn)類別、地理位置和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行分類投資。”

專業(yè)投資人斯坦普（JoeStampone）則表示，業(yè)余投資者對(duì)房地產(chǎn)交易并不那么熟悉，當(dāng)交易出現(xiàn)偶發(fā)的欺詐行為或是因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣而開(kāi)始虧損時(shí)，投資者信心和整個(gè)平臺(tái)都會(huì)受到嚴(yán)重打擊。因此，眾籌網(wǎng)站的信譽(yù)幾乎關(guān)乎生死。埃里科對(duì)記者說(shuō)：“為樹立消費(fèi)者信心，我們放貸時(shí)，會(huì)密切關(guān)注每一筆投資機(jī)會(huì)，并先用自己的資金進(jìn)行墊付，以確保能夠跟客戶共進(jìn)退，這樣一來(lái)，籌款人能及時(shí)收到借款，同時(shí)，放款人也可以立刻獲取他們的投資回報(bào)。”

艾倫在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“我們以投資的透明度為基礎(chǔ)，盡量降低投資的最低限額，讓投資者以有限的資金，最大程度上實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，以期降低風(fēng)險(xiǎn)。我們還對(duì)所有的投資項(xiàng)目盡職調(diào)查，撰寫項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告以供投資人參考。盡管借款人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)眾籌未必能拿到最低息的借貸，但相比銀行繁瑣的貸款審批手續(xù)，網(wǎng)絡(luò)眾籌以其快速、高效的流程，不失為投資佳選。”

在業(yè)內(nèi)贏得良好口碑后，投資人往往會(huì)不請(qǐng)自來(lái)。當(dāng)有個(gè)人籌資者或是房地產(chǎn)公司申請(qǐng)募款時(shí)，眾籌網(wǎng)站首先會(huì)對(duì)其過(guò)往的投資項(xiàng)目、信用記錄、商業(yè)計(jì)劃以及地理位置進(jìn)行綜合考量，繼而確定它是不是一個(gè)好的投資項(xiàng)目。通過(guò)考核后，網(wǎng)站接著會(huì)對(duì)其進(jìn)行詳盡的背景調(diào)查，包括租金的漲幅、空置率、資本化率和支出。最后，再由投資委員會(huì)根據(jù)調(diào)查報(bào)告來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，最終決定是否將其掛到網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上。大浪淘沙，通過(guò)這一輪審核，大量投資項(xiàng)目都會(huì)落馬，能成功掛到網(wǎng)上募資的，基本屬于相對(duì)優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。

助推經(jīng)濟(jì)，改善治安

眾籌購(gòu)房不僅能夠給借貸雙方帶來(lái)投資回報(bào)，繁榮美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更能為振興經(jīng)濟(jì)、改善當(dāng)?shù)刂伟脖M綿薄之力。

紐瓦克（Newark）是新澤西最大的城市之一，同時(shí)也是紐約大都會(huì)地區(qū)第二大城市。但它還有另一個(gè)稱號(hào)，即“全美最危險(xiǎn)的地區(qū)”。早在1996年，紐瓦克便被《時(shí)代》周刊評(píng)為美國(guó)最危險(xiǎn)的地區(qū)之一。近年來(lái)，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令購(gòu)房者望而卻步。即使交通便利，且房?jī)r(jià)顯著低于周圍地區(qū)，卻依然無(wú)人問(wèn)津。

新澤西州政府為了改善這一狀況，在今年2月，推出了一項(xiàng)1000美元即可購(gòu)買一片土地的計(jì)劃。該計(jì)劃只推出100塊地，要求每對(duì)購(gòu)地夫婦必須在18個(gè)月內(nèi)在該土地上建起一棟房子，并長(zhǎng)期在該房屋內(nèi)居住。人們徹夜扎起帳篷排隊(duì)搶地，就是為了這個(gè)“跳樓價(jià)”。然而，“搶地”只是漫漫長(zhǎng)征路的第一步，接踵而來(lái)的房屋建設(shè)費(fèi)才是大頭，而PatchofLand的參與，讓搶到土地的人們可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)眾籌的方式，籌集到建房款，從而能夠真正成為房屋的主人。

這個(gè)項(xiàng)目的意義在于，當(dāng)越來(lái)越多有正當(dāng)職業(yè)的家庭搶到“千元土地”后，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)眾籌在空地上建房、居住。即使這片區(qū)域原來(lái)的治安差，但當(dāng)越來(lái)越多有固定收入的人群遷入后，治安自然提升，房地產(chǎn)也跟著升值，同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)更多“良民”在此區(qū)域置業(yè)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也隨之繁榮，進(jìn)入良性循環(huán)，居高不下的犯罪率和失業(yè)率等諸多癥結(jié)便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，還需要幾年甚至十幾年的時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

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