房地產(chǎn)眾籌面臨法律風(fēng)險(xiǎn) 效果具有不確定性

5月29日,中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。峰會(huì)上，碧桂園宣布其聯(lián)合中國(guó)平安共同推出中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，將以上海嘉定項(xiàng)目“一平方米”作為眾籌單位開(kāi)展眾籌，樓盤完成后投資者就擁有了某一套樓房整體或部分的權(quán)益。投資者可以選擇將眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有住房，或委托開(kāi)發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)，投資者可以參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購(gòu)房和項(xiàng)目分紅等多重收益。

可以說(shuō)，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，碧桂園推出的此款房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品頗受矚目。但在現(xiàn)有法律框架下，我們認(rèn)為該款房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品的設(shè)立存在諸多不確定性。

目前，國(guó)內(nèi)眾籌模式主要分為四種類型：股權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、回報(bào)/實(shí)物眾籌和捐贈(zèng)/公益眾籌。股權(quán)眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)；債權(quán)眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行借款，獲得其一定比例的債權(quán)，未來(lái)獲取利息可收益并收回本金；回報(bào)/實(shí)物眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得實(shí)物產(chǎn)品或服務(wù)；捐贈(zèng)/公益眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無(wú)償捐贈(zèng)。

碧桂園與平安推出的此款房地產(chǎn)眾籌以房屋產(chǎn)權(quán)或一定回報(bào)作為回饋，顯然為實(shí)物眾籌。但由于其為房地產(chǎn)眾籌，就不得不面臨房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的限制。按照《城市房地產(chǎn)管理法（2007修正）》第四十五條和《城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有取得預(yù)售許可證就與購(gòu)房人簽署認(rèn)購(gòu)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，該合同應(yīng)屬無(wú)效。碧桂園和平安沒(méi)有說(shuō)明其推出的眾籌產(chǎn)品項(xiàng)目處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的何種階段，是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證。若在取得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，該產(chǎn)品存在被認(rèn)定為銷售房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，也存在認(rèn)購(gòu)合同被認(rèn)定為無(wú)效甚至碧桂園被房屋主管部門處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。

除了法律風(fēng)險(xiǎn)外，該眾籌產(chǎn)品在操作上還存在一定的不確定性。該房地產(chǎn)眾籌以“一平方米”為眾籌單位，雖然體現(xiàn)了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點(diǎn)，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認(rèn)購(gòu)數(shù)量的情況下，會(huì)產(chǎn)生單個(gè)投資者認(rèn)購(gòu)一份或數(shù)份眾籌單位的情形。而按照目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃情況，一套房屋的建筑面積一般為50平方米以上。如果投資人選擇轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人，一套房屋可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)十個(gè)產(chǎn)權(quán)人。屆時(shí)，因各物業(yè)存在樓層、戶型、用途、面積等方面的差異，如何確定投資人所持產(chǎn)權(quán)的位置,房屋產(chǎn)權(quán)登記部門是否會(huì)對(duì)一套房屋有數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人提出異議，每套房屋的數(shù)十位產(chǎn)權(quán)人間如何行使所有人權(quán)力進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益，將考驗(yàn)碧桂園和平安的智慧。

如果投資者選擇通過(guò)物業(yè)收益權(quán)的形式取得回報(bào)，屆時(shí)出售或出租物業(yè)后分配房款或租金，或部分投資者將眾籌份額轉(zhuǎn)讓給第三方，則眾籌份額實(shí)質(zhì)成了收益權(quán)的出讓。根據(jù)《民法通則》及《物權(quán)法》的規(guī)定，權(quán)利人對(duì)其合法擁有的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，獲取收益屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種權(quán)能。但由于我國(guó)現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)對(duì)收益權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓并未進(jìn)行規(guī)定，實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議，并不排除收益權(quán)轉(zhuǎn)讓行為在個(gè)案中被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

從便于操作的角度而言，比較理想的方式是碧桂園在眾籌期限屆滿后由開(kāi)發(fā)商向投資者支付其眾籌本金和預(yù)期收益，回購(gòu)其眾籌份額，投資者實(shí)現(xiàn)退出。但這種模式實(shí)質(zhì)上是借貸行為，如果發(fā)生在企業(yè)之間，存在被認(rèn)定為無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，以“一平方米”作為眾籌單位，不可避免地將會(huì)向眾多投資者吸收資金。更因?yàn)楸娀I通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)完成，存在向社會(huì)公開(kāi)宣傳的嫌疑。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條和第二條的規(guī)定，則有非法吸收公眾存款之嫌。因此，做好投資者投資資金的監(jiān)管，防止資金被挪用或揮霍，對(duì)于控制眾籌產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。

所以說(shuō)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，相較于傳統(tǒng)的投融資模式，房地產(chǎn)眾籌擁有極大的發(fā)展空間，值得期待。但在我國(guó)現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)眾籌還存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)和障礙，其效果具有不確定性。在維護(hù)創(chuàng)新、鼓勵(lì)創(chuàng)新的前提下，需要金融界、法律界等人士的共同努力去完善眾籌的規(guī)則，解決房地產(chǎn)眾籌的法律障礙。

（作者單位：上海市錦天城律師事務(wù)所）

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