深圳二手房成交量遭遇“五連跌”，市場低迷成“新常態(tài)”？

7月6日，極客網(wǎng)了解到，據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù)，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月單月看，深圳全市二手房網(wǎng)簽3216套，較去年6月的13492套同比下滑幅度達到76.2%，網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出罕見的“五連跌”;深圳二手房過戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。

樓市調(diào)控壓低市場預(yù)期

樓市調(diào)控持續(xù)加碼，或是深圳二手房成交量“五連降”的關(guān)鍵原因。

其中，“指導(dǎo)價”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，目的是建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，落實“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會轉(zhuǎn)發(fā)通知，要求通過開展專項檢查行動，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導(dǎo)理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行再下發(fā)通知，分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執(zhí)行LPR+45BP，相當(dāng)于5.10%，后者執(zhí)行LPR+95BP，相當(dāng)于5.60%。

在政策不斷出臺的同時，深圳收緊落戶政策并加強金融管管控。5月25日深圳發(fā)布通知，不再對引進人才發(fā)放租房和生活補貼。

6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進行集體監(jiān)管約談，要求各融資擔(dān)保公司全面排查經(jīng)營用途貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔(dān)?！被颉拔匈J款”相關(guān)業(yè)務(wù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對此表示，深圳對此類擔(dān)保公司進行管控，其實也是把監(jiān)管對象范圍擴大了，從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行部門增加到融資擔(dān)保部門，真正體現(xiàn)了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導(dǎo)向。

由此來看，連續(xù)的樓市調(diào)控不斷壓低市場預(yù)期，房地產(chǎn)野蠻生長的黃金時代已經(jīng)過去，深圳也早進入競爭激烈的存量房交易時代。

二手房市場持續(xù)低冷且分化

在充分競爭的市場環(huán)境中，供求關(guān)系決定了產(chǎn)品價格與交易量，樓市不斷收緊政策，人為壓縮了市場需求，從而達到供大于求的效果。供大于求，伴隨著二手房成交量減少的自然是二手房價格。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，最近半年深圳二手房成交均價自參考價新政出臺后，環(huán)比一改以往上漲態(tài)勢，出現(xiàn)了下跌狀態(tài)，其中3月份下滑幅度最大。與此同時，價格同比也出現(xiàn)下跌。

除此之外，上半年，深圳樓市呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。如根據(jù)深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，二手住宅網(wǎng)簽占比環(huán)比4月份再次出現(xiàn)下跌態(tài)勢，二手住宅網(wǎng)簽占比已連續(xù)四月低于80%基準(zhǔn)線。

同時，二手房住宅類各戶型網(wǎng)簽占比數(shù)據(jù)分析，小于90平方米的首次置業(yè)戶型占比持續(xù)走低，而大于144平米的改善型戶型占比則持續(xù)走高。

分區(qū)域來看，數(shù)據(jù)顯示，以龍崗為代表的東部二手房網(wǎng)簽占比持續(xù)走高，并遙遙領(lǐng)先于其他各區(qū)，而去年表現(xiàn)火爆的南山等西部地區(qū)，二手房網(wǎng)簽占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，這一特征也與近期市場“西冷東熱”的態(tài)勢基本吻合。

未來走勢

有媒體統(tǒng)計，上半年我國房地產(chǎn)調(diào)控超過234次。

展望未來，深圳定將繼續(xù)堅定“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)，堅持“房住不炒”定位。長期來看，在調(diào)控政策收緊的大環(huán)境下，預(yù)期二手房市場終將回歸理性，帶來價格的良性發(fā)展；短期內(nèi)，低迷平穩(wěn)的市場行情或?qū)⒊伞靶鲁B(tài)”。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹同時表示，從目前的市場情緒及交易走勢來看，下半年深圳二手房市場的交易量預(yù)期并不樂觀，而價格也有進一步下行的可能性。政策方面，下半年有關(guān)二手房市場交易規(guī)則的政策有機會出臺，市場可能會出現(xiàn)一個適應(yīng)期，屆時交易量有機會產(chǎn)生波動。

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