云丁東莞線下沙龍：探索屬于東莞的“莞式”公寓發(fā)展之路

簡(jiǎn)介：5位重量級(jí)演講嘉賓輪番登臺(tái)，帶來干貨滿滿的內(nèi)容分享，頻繁引發(fā)熱烈的掌聲回應(yīng)。

11月26日，由云丁智能主辦的旨在探索東莞公寓發(fā)展之路的線下沙龍分享會(huì)在碧家國際社區(qū)33小鎮(zhèn)店成功舉辦。

沙龍現(xiàn)場(chǎng)異?；鸨?，原本50人的場(chǎng)地里涌入了近百人。5位重量級(jí)演講嘉賓輪番登臺(tái)，帶來干貨滿滿的內(nèi)容分享，頻繁引發(fā)熱烈的掌聲回應(yīng)。

云丁智能 張凱：云丁陪你聊聊東莞公寓市場(chǎng)

2019年8月1日，云丁東莞中區(qū)辦事處正式成立。作為初來乍到者，云丁以全新視角來看東莞公寓市場(chǎng)。

神奇之地

? 28個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)區(qū)，上連廣州、下通深圳、左掌澳門、右攜香港;

? 華為、VIVO、OPPO、真功夫、加多寶等巨頭企業(yè)的發(fā)源地;

? 虎門時(shí)裝、長(zhǎng)安五金、石龍電子、松山湖高新技術(shù)等30多種產(chǎn)業(yè)聚集地;

? 虎門、長(zhǎng)安等地近4000棟樓在“瘋狂”建設(shè)。

又愛又恨

? 愛在有松山湖帶動(dòng)整個(gè)東莞的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由此促進(jìn)大朗、長(zhǎng)嶺山、寮步等周邊區(qū)域的公寓市場(chǎng)快速發(fā)展;

? 恨在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)都有配套的人才公寓，進(jìn)行大量自產(chǎn)自銷，對(duì)其他外來公寓進(jìn)行強(qiáng)管控。

蜂擁而至

? 人才安居類：莞寓、松湖控股等;

? 地產(chǎn)類：碧桂園碧家、萬科泊寓等;

? 顧問類：世聯(lián)紅璞等;

? 品牌公寓類：燕寓公寓、窩趣等。

世聯(lián)紅璞 白濤：紅璞的品牌運(yùn)營

1993年成立于深圳，世聯(lián)行是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。

瞄準(zhǔn)青年租房市場(chǎng)，世聯(lián)行推出旗下出租公寓品牌“世聯(lián)紅璞”，專注解決中國房地產(chǎn)存量物業(yè)空置問題。

短短4年，世聯(lián)紅璞已實(shí)現(xiàn)全國性戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)發(fā)展至北上廣深、成都、杭州、鄭州等20多個(gè)城市，簽約量超3萬間，上線運(yùn)營超8千間。

三大核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、輕重結(jié)合的服務(wù)模式：既可提供顧問咨詢、委托管理、包租等“輕”服務(wù)，也可進(jìn)行出資收購、合作建房、供應(yīng)鏈整合等“重”投入。

2、自建IT系統(tǒng)平臺(tái)：從租前到租中再到租后，已完成全流程線上管理各環(huán)節(jié)的打通，真正做到實(shí)時(shí)化、在線化與智能化。

3、集中打造“五力感”：世聯(lián)行的資源力、戰(zhàn)略布局力、toB服務(wù)力、高效營銷力和產(chǎn)品力。

碧桂園廣東33小鎮(zhèn)項(xiàng)目 林輝源：文創(chuàng)園里的長(zhǎng)租公寓玩法

文創(chuàng)園公寓的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：通過重新規(guī)劃，比起一般公寓更具設(shè)計(jì)感與吸引力，有利于公寓品牌自身形象的打造;物業(yè)配套與商業(yè)配套一應(yīng)俱全，滿足不同居住需求;園區(qū)內(nèi)商鋪員工有剛性租房需求。可幫助公寓消化一批房源。

缺點(diǎn)：園區(qū)位置不顯眼，導(dǎo)致招租有局限;園內(nèi)租金成本高，給招租帶來較大壓力;園內(nèi)人流有限，會(huì)直接影響公寓招租和運(yùn)營。

文創(chuàng)園公寓的入住分析

最可能入住園區(qū)公寓的租客分為兩大類：Ⅰ類為在園區(qū)內(nèi)公司上班的員工，本地?zé)o房且在園區(qū)內(nèi)的工作長(zhǎng)期且穩(wěn)定者入住的可能性最高;Ⅱ類為園區(qū)商業(yè)配套的服務(wù)人員，多以企業(yè)管理層和員工合租形式為主，若企業(yè)有租房補(bǔ)貼也會(huì)增加入住的可能性。

就拿33小鎮(zhèn)的碧家來說，目前29%的入住來自園區(qū)內(nèi)的工作與服務(wù)人員。

文創(chuàng)園公寓的產(chǎn)品定位

周邊人群的消費(fèi)檔次是產(chǎn)品定位的關(guān)鍵要素。

經(jīng)調(diào)研，33小鎮(zhèn)周圍的小區(qū)房、青年公寓普遍是1500-2500元就能租到30-60平的房子。結(jié)合園區(qū)完善的商業(yè)配套和優(yōu)美的環(huán)境，且公寓內(nèi)有多功能的公共區(qū)域，我們可把租金定價(jià)稍微提高一些。

同時(shí)，與園區(qū)的商家聯(lián)動(dòng)，做優(yōu)惠套券，入住公寓即贈(zèng)送。一方面放大33小鎮(zhèn)長(zhǎng)租公寓的性價(jià)比，另一方面刺激租戶們?cè)谛℃?zhèn)內(nèi)消費(fèi)，與商家們形成一個(gè)互惠互利的合作模式。

文創(chuàng)園公寓的精彩日常

在小鎮(zhèn)內(nèi)時(shí)常會(huì)有各類豐富的大型活動(dòng)，這也是小鎮(zhèn)內(nèi)長(zhǎng)租公寓招租時(shí)的一大亮點(diǎn)，更能吸引愛玩愛生活的年輕人。

讓入住33小鎮(zhèn)碧家的碧友們體驗(yàn)一把，吃喝玩樂盡在家門的便利。

燕寓公寓 肖勇：社區(qū)化經(jīng)營的探索

不一樣的體驗(yàn)，不一樣的選擇，憑借專業(yè)的物管團(tuán)隊(duì)與創(chuàng)新的運(yùn)營模式，燕寓已成為東莞冉冉升起的公寓新星。

在探索社區(qū)化經(jīng)營的過程中，燕寓結(jié)合自身發(fā)展經(jīng)歷匯總出以下4點(diǎn)寶貴經(jīng)驗(yàn)：

01.社區(qū)化布局

投拓布局：主力點(diǎn)位、鎖定市場(chǎng)、成本鎖定、社區(qū)商圈;

管理布局：片區(qū)化統(tǒng)籌、店長(zhǎng)核心、差異化團(tuán)隊(duì)、區(qū)域權(quán)限;

產(chǎn)品布局：尊重原貌、下落市場(chǎng)、成本倒逼;

營銷布局：銷控隊(duì)伍、本地聯(lián)盟、新媒體品宣。

02.社區(qū)運(yùn)營

從產(chǎn)品規(guī)劃、運(yùn)維梳理、營銷建設(shè)、團(tuán)隊(duì)效率等多維度進(jìn)行社區(qū)運(yùn)營，要充分考慮居住過程中的實(shí)用性與安全性，保證項(xiàng)目的居住效果。

03.IT結(jié)合

以銷售為核心、下沉式生活場(chǎng)景應(yīng)用和平臺(tái)化相輔相成。對(duì)內(nèi)員工內(nèi)部化社區(qū)，對(duì)外服務(wù)社會(huì)化社區(qū)，搭建并形成基本的本地生活化社區(qū)平臺(tái)。

04.經(jīng)營化業(yè)態(tài)

以社群型，共享型，潮玩型的生活方式做為與第三方合作的價(jià)值通道，可拓展出如場(chǎng)地轟趴娛樂租賃、社商聯(lián)營、網(wǎng)紅直播、智能零售等多種業(yè)態(tài)。

吉田概念 鐘潔：公寓品牌產(chǎn)品改造的8大核心要素

成立于2015年，吉田概念是一間富有創(chuàng)造力的建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)公司。

通過改造多個(gè)品牌性公寓、工業(yè)廠房、文化創(chuàng)業(yè)園、城中村、城市舊改等工程項(xiàng)目，吉田概念總結(jié)出公寓8大核心改造要素：

品牌定位——找準(zhǔn)品牌路線和人群定位;

平面功能——大堂公區(qū)+商業(yè)配套+共享辦公+智能居住的綜合考慮;

主次區(qū)分——外立面、大堂公區(qū)為主，樓頂為次;

房間舒適——以簡(jiǎn)潔、滿足通風(fēng)采光為主要要求，再考慮風(fēng)格和美觀;

成本把控——把錢花在刀刃上，例如在硬裝投入上，水電工程和電器成為兩項(xiàng)最大的開支，需格外重視成本控制;

工程問題——及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略與方法，不同時(shí)期，區(qū)別對(duì)待;

跟進(jìn)施工——在完工前就可進(jìn)行預(yù)熱招商，樣板間的打造有利于招商進(jìn)行;

軟裝點(diǎn)綴——“花小錢干大事兒”用在軟裝上再合適不過了，生活的美好盡收眼里。

齊頭并進(jìn)，互助共贏，屬于東莞的“莞式”公寓發(fā)展之路，未來可期。

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