采寫/陳紀英

編輯/文逗逗

即將開場的房產(chǎn)信息及交易服務(wù)平臺安居客赴港IPO盛宴中，嗅覺靈敏的開發(fā)商們迫不及待，爭相入場了。

安居客提交的招股書顯示，2021年3月2日，公司完成一輪總額為2.5億美元的融資。

其中，領(lǐng)投方是碧桂園的關(guān)聯(lián)全資公司BEAM MERIT LIMITED。碧桂園之外，消息信源中的其他投資方新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)，同樣來頭不小。

火線入場的開發(fā)商們，為何集體熱捧安居客IPO？赴港上市之后，安居客又如何講述新故事？

龍頭地位加固，持續(xù)受益房地產(chǎn)紅利

碧桂園等地產(chǎn)商集體力撐安居客，根本原因還是看中了其龍頭地位。

招股書顯示，新安居客去年整合了安居客、58同城房產(chǎn)、愛房和巧房，從在線營銷服務(wù)提供商正在轉(zhuǎn)型為開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺。

艾瑞咨詢提供的第三方報告顯示，無論是移動月活用戶規(guī)模，還是線上營銷市場份額，服務(wù)覆蓋區(qū)域，以及付費經(jīng)紀人數(shù)量、營收水平等等，安居客在上述多個緯度連續(xù)奪冠，成就中國最大的在線房產(chǎn)信息及交易服務(wù)平臺。

房產(chǎn)交易服務(wù)供需兩端的用戶量，安居客雙雙奪冠。

艾瑞咨詢報告顯示，目前房產(chǎn)垂直開放平臺有安居客、貝殼找房、房天下等平臺。2020第四季度，安居客的平均移動月活用戶量達到了6700萬，同期，名列第二、第三的A公司和B公司的這一數(shù)據(jù)，僅為4820萬、250萬；而在經(jīng)紀人端，截止2020年年底，安居客付費經(jīng)紀人的數(shù)量達到了72.6萬，而同期A公司和B公司的活躍經(jīng)紀人數(shù)量僅有49.3萬和21萬。

而在服務(wù)的廣度上，安居客同樣奪冠，截至2020年12月31日，安居客已經(jīng)在全國范圍內(nèi)在線覆蓋了820個城市。基于業(yè)務(wù)的廣泛性以及品牌的可信性，安居客和58房產(chǎn)已經(jīng)成為了用戶和經(jīng)紀人房產(chǎn)交易的首選平臺—— 2020 年 ， 安居客和 58同城房產(chǎn)的百度搜索頻率 ，甚至超過了「二手房 」、「房產(chǎn)購買 」、「房產(chǎn)」和「新房」等通用詞的搜索頻率。

按2020年收入計算，安居客則一舉拿下了67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額，也是中國最大的新房及二手房在線房產(chǎn)營銷平臺。

穩(wěn)居龍頭之下，安居客成為了中國房地產(chǎn)市場紅利的最大受益者。其深耕的房地產(chǎn)市場，堪稱中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2020年占據(jù)了中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的23.6%，2020年，僅住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模就達到了24萬億元。

而在中國城鎮(zhèn)化加速、居住環(huán)境升級換代、居民收入持續(xù)提升、多個城市人才落戶政策開閘、35歲以下年輕人逐漸成為購房市場主體——占據(jù)了七成份額等，多重因素刺激之下，中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健增長紅利依然相當可觀。

根據(jù)艾瑞咨詢預(yù)測，按照8.9%的年復(fù)合增長率，到2025年住宅地產(chǎn)市場規(guī)模有望達到36.6萬億元。

而房產(chǎn)交易的復(fù)雜、非標、高額、低頻等特點，也讓房產(chǎn)交易的供需雙方，都高度依賴于專業(yè)的經(jīng)紀服務(wù)。

與此同時，高度分散的經(jīng)紀市場——前五大經(jīng)紀品牌僅占市場份額的四分之一左右，意味著他們必須依賴類似安居客這種高度開放的頭部平臺，去獲得流量和尋找商機。

而隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的普及，VR看房等在線技術(shù)的發(fā)展，未來房產(chǎn)交易必然是從線下向線上遷移，在線平臺成為主場，而一馬當先的安居客，也可以順理成章吃下結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移的紅利。

綜上，不難發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)居龍頭地位的安居客，作為拿下多個單項賽榜首的全優(yōu)學霸，未來，也將成為中國房地產(chǎn)長期紅利的最大受益者，而碧桂園等房地產(chǎn)龍頭，此時入場，提前卡位，也就順理成章了。

新業(yè)務(wù)快速崛起，多元布局掘金

在安居客的招股書中，有兩塊新業(yè)務(wù)相當惹眼。

2019年推出的愛房，該業(yè)務(wù)主要搶占新房賽道，其收入主要來自于從開發(fā)商處賺取的新盤銷售傭金；

以及巧房，通過提供SaaS解決方案，幫助經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人實現(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高效率，截止2020年底，巧房的經(jīng)紀人用戶累計34.4萬，助推安居客成為中國最大的面向經(jīng)紀品牌的獨立SaaS解決方案提供商。

聚焦新房業(yè)務(wù)的愛房，于2020年底成為安居客的全資公司，其主要的服務(wù)對象就是開發(fā)商——碧桂園等開發(fā)商入局，某種程度上，既是通過股權(quán)合作，鞏固和安居客的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，也是延長產(chǎn)業(yè)鏈，布局上下游的戰(zhàn)略考量。

雖然是新興業(yè)務(wù)，但愛房漲勢喜人，目前，其業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展至中國33座城市，2020年交易總量達653億元，較2019年增長282%。

在招股書中，安居客稱愛房業(yè)務(wù)是公司未來增長的重要驅(qū)動力。愛房能否有機會再造安居客？

設(shè)立愛房之后，安居客實現(xiàn)了對房產(chǎn)交易的全維度覆蓋。

目前，就交易總量而言，新房銷售已經(jīng)占據(jù)了中國住宅房地產(chǎn)市場的最大份額。

一個典型的特征是，新房多數(shù)建于大城市郊區(qū)或者周邊城市，而多數(shù)潛在買家，則盤踞于城市中心，因此，開發(fā)商為了擴大銷售額，對于經(jīng)紀品牌和經(jīng)紀人渠道越發(fā)青睞。

艾瑞咨詢提供的預(yù)測顯示，中國新房市場的經(jīng)紀服務(wù)滲透率，將由2020年的31.5%，2025年有望上升至 54.2%；同期，2020年，通過經(jīng)紀服務(wù)出售的新房的交易總量達到4.9萬億人民幣，而且還以19.6%的復(fù)合年增長率快速提升，2025年有望達到11.9萬億元。

與此對應(yīng)，新房業(yè)務(wù)為中國房產(chǎn)在線平臺貢獻的營銷服務(wù)收入，其增速也高于二手房，根據(jù)預(yù)測，2020年到2025年，前者的年復(fù)合增長率為13.6%，后者為9.5%。

因此，愛房加大油門遠航十萬億的新藍海，完全有機會再造一個“安居客”。

不僅如此，愛房也是安居客布局下沉市場的生力軍。

目前，中國的一二線城市和三四線及其以下城市，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)迥異。

其中，一線和二線城市土地開發(fā)殆盡，為二手房銷售和租房的主要市場，2020年，61.2% 的二手房銷售及租賃聚集在一二線城市。

而三線及其以下城市，新房銷售更為活躍，并且增長前景更為可觀，2020年，69.7% 的新房銷售發(fā)生在三線及以下城市。

而后發(fā)先至的愛房，在二三線城市以及三四線城市，都已跑通了商業(yè)模式。

在河南鄭州，愛房2019年入場，比對手晚了兩年，但2020年的市場份額就達到了8%，2021年又提升至15%，已經(jīng)成為第二大參與者；在江蘇鎮(zhèn)江，愛房入場僅僅兩年，已經(jīng)拿下八成的市場份額，成就最大參與者。

愛房的后發(fā)先至，也是安居客多年專業(yè)經(jīng)驗、技術(shù)能力、品牌資源在新房賽道上的移植復(fù)用，未來，愛房聚焦的新房賽道，再造一個安居客并非癡心妄想。而投資入股的碧桂園等開發(fā)商，則和安居客形成了業(yè)務(wù)合作（愛房）和戰(zhàn)略入股的雙重緊密聯(lián)盟。

業(yè)績穩(wěn)健增長，穿越牛熊周期

穩(wěn)居龍頭地位的安居客，業(yè)績穩(wěn)增長是常態(tài)。

安居客招股書披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年營收為人民幣62.163億元，增加至2019年的人民幣75.791億元，2020年疫情沖擊波下，安居客業(yè)績依然相當穩(wěn)健，逆勢上行，進一步增加至人民幣80.524億元，順利穿越牛熊周期。

不僅營收增長，其利潤也維持在了一個可觀水平。

2018年、2019年及2020年，安居客實現(xiàn)年內(nèi)利潤分別為人民幣19.07億元，人民幣23.063億元及人民幣19.547億元，同期的凈利潤率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

值得一提的是，2020年相比2019年營收在上行，銷售成本卻在下行——從8.18億元降低到了7.63億元，這意味著安居客增長的邊際成本一路走低，也能留出更厚的毛利空間。

收入大盤上行之外，隨著新業(yè)務(wù)的持續(xù)孵化，安居客的營收結(jié)構(gòu)也在持續(xù)多元化。

安居客招股書顯示，其收入來源主要分為三塊：在線營銷服務(wù)，對應(yīng)安居客和58房產(chǎn)，是安居客深耕多年的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，包括在二手房領(lǐng)域為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供營銷服務(wù)，以及為開發(fā)商提供新房廣告和營銷服務(wù)。

未來，這塊業(yè)務(wù)的營收提升空間依然可觀。

目前，中國經(jīng)紀品牌平均拿出3.5%至 4.0%的傭金費用投放廣告，遠遠低于美國的7.0%至10.0%。兩相對比，未來，中國經(jīng)紀公司投放于房產(chǎn)服務(wù)平臺上的在線營銷開支，有望從2020年的64億元人民幣，提升至2025年的101億元，年復(fù)合增長率為9.5%。

與此同時，隨著購房者對于在線房產(chǎn)交易平臺的越發(fā)偏愛，開發(fā)商也越來越舍得在線營銷，2020年，在線營銷占比開發(fā)商總營銷費用的40%，到2025年有望提升至44.4%。

上述兩大增長趨勢之下，身為龍頭的安居客必然因此受益。

與此同時，交易服務(wù)收入持續(xù)提升，對應(yīng)2019年推出的新房分銷平臺愛房，收入主要來自于開發(fā)商支付的新盤銷售傭金。

而其他服務(wù)收入則對應(yīng)的是巧房，通過提供SaaS解決方案，助力經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人實現(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高效率。

盡管愛房和巧房都在去年年底才完成收購，開始財務(wù)并表，但營收占比卻在持續(xù)提升。

2020年安居客的80.52億元營收中，愛房貢獻的交易服務(wù)收入已經(jīng)達到了2.8%，未來，其貢獻的營收比例有望繼續(xù)走高。

營收結(jié)構(gòu)的多元和優(yōu)化，也對應(yīng)了安居客戰(zhàn)略升級的新方向——“開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺”，三大業(yè)務(wù)板塊的互補共生，也讓安居客形成了對房產(chǎn)交易市場全維度的服務(wù)能力。

技術(shù)賦能，打造開放生態(tài)，實現(xiàn)多方共贏

獨行者疾，眾行者遠——安居客在IPO前夕，放開股權(quán)閘門，引入碧桂園等開發(fā)商龍頭的投資，也是其開放戰(zhàn)略的一部分。

開放，是58同城CEO姚勁波為安居客定下的底色，早在2019年，姚勁波就明確表示，“我們要做的是安卓（android），是一個開放的系統(tǒng)，所有人都可以用這個系統(tǒng)。開放才有效率，我相信我們選擇的是最大的舞臺。”

開放之下，安居客的角色首先是技術(shù)賦能者。

于C端用戶來說，安居客2020年底已經(jīng)收集1.94億套房產(chǎn)的房源全息字典，以及房源全核驗系統(tǒng)，可以幫助消費者篩選出真房源；而智能易用高性價比的VR看房軟件，則為個人用戶提供身臨其境的在線看房服務(wù)，2020年，VR增強房源收獲了24億次瀏覽量；

于B端經(jīng)紀人、經(jīng)紀品牌、開發(fā)商來說，大數(shù)據(jù)和人工智能幫助經(jīng)紀人提升營銷轉(zhuǎn)化效果，VR看房提升經(jīng)紀人的帶看效率，移動經(jīng)紀人應(yīng)用程序登頂中國最大的房產(chǎn)經(jīng)紀人移動營銷管理軟件，服務(wù)經(jīng)紀人60余萬人，微聊客方便開發(fā)商銷售人員與用戶實時互動，SaaS解決方案幫助經(jīng)紀人和經(jīng)紀品牌，實現(xiàn)高效率、數(shù)字化、標準化的日常工作，等等。

而招股書也顯示，安居客的研發(fā)投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研發(fā)支出分別占比總收入的9.7%、10.9%和10.9%。

技術(shù)筑底，對外賦能之外，在利益分配機制上，安居客則追求共贏。

對于個人用戶，安居客為其提供一站式服務(wù)平臺。

對于經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人，安居客提供房源發(fā)布及營銷服務(wù)、房產(chǎn)交易撮合以及SaaS解決方案等服務(wù)。

對于開發(fā)商，除了可以通過愛房交易平臺快速賣房，還可在安居客平臺刊登新房項目廣告等；2020年，安居客為開發(fā)商推出安居客在線旗艦店，進一步讓開發(fā)商直接覓得潛在用戶，提高用戶線索轉(zhuǎn)化。

其實，開發(fā)商和安居客的合作空間，可能不僅僅局限在新房領(lǐng)域。

目前，碧桂園，恒大和萬科，都已陸續(xù)進軍房地產(chǎn)中介行業(yè)。

今年1月，萬科合并“為家”和“樸鄰”，組建新“樸鄰”，核心業(yè)務(wù)就是二手商品住宅交易。1月底，碧桂園新組建的房屋中介機構(gòu)“有瓦”正式亮相。而上述業(yè)務(wù)，都可以入駐安居客，實現(xiàn)引流獲客變現(xiàn)。

自利者生，利他則久，“科技助力房地產(chǎn)行業(yè)，讓每一位參與者受益”的開放共贏理念，既是安居客備受開發(fā)商集體熱捧的原因，也是安居客持續(xù)掘金中國房地產(chǎn)長期紅利的底氣。

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