租客已滿，只差房東；農(nóng)民工怎成樓市救命稻草？

于是，突然之間，農(nóng)民工成了香餑餑，各地政府、開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家們都把中國(guó)房地產(chǎn)拯救的希望寄托在了農(nóng)民工身上，中國(guó)農(nóng)民再一次要扛起中華民族振興的大旗。要記得，在幾年前，不只一個(gè)開(kāi)發(fā)說(shuō)過(guò)，我們只給有錢(qián)人蓋房子。

仿佛一夜之間，中國(guó)的老百姓也了解了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真相，在拯救樓市政策出臺(tái)的前一天，各路媒體還在報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火，房?jī)r(jià)一路上漲銷(xiāo)售量屢創(chuàng)新高，可現(xiàn)在都開(kāi)始輿論轉(zhuǎn)向，中國(guó)樓市到了崩潰的邊緣，只有依賴農(nóng)民工兄弟靠搬磚的錢(qián)來(lái)救市。

大家都有房了，很多人有幾套房，剛需成了空想

一般的說(shuō)法中，政府部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，在2007年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到二十三點(diǎn)七平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到二十七點(diǎn)二平方米，已經(jīng)達(dá)到世界中高收入水平。2010年，中國(guó)人均居住面積已經(jīng)高達(dá)31.6平方米，按照2010年?yáng)|歐國(guó)家人均住房面積多在24-29平方米之間，新加坡為27平方米，韓國(guó)也只有33平方米，中國(guó)已經(jīng)高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家。

在2012年，北京大學(xué)發(fā)布了《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2012》。調(diào)查顯示，2011年全國(guó)家庭現(xiàn)住房完全自有率為84.7%。在住房類(lèi)型上，42.2%的家庭現(xiàn)住房為平房，比前一年度下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米。

到了2015年，我國(guó)家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。

2012年6月，浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室與《小康》雜志聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)居住小康指數(shù)》報(bào)告，報(bào)告顯示，有21.4%的受訪者表示沒(méi)有買(mǎi)房，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。在40個(gè)城市排名中，居民擁有住房比率為90.1%的長(zhǎng)沙位居榜單榜首。而上海以67.9%的比率排名40個(gè)城市末位，其余調(diào)查城市的居民擁有住房比率均在70%至80%之間。調(diào)查顯示，自2009年以來(lái)，超過(guò)七成國(guó)人購(gòu)買(mǎi)了住房，有報(bào)告數(shù)據(jù)表明，2013年城鎮(zhèn)家庭擁有多套房比例上升至21.0%。

再看人口數(shù)據(jù)，中國(guó)0~14歲人口比重從上個(gè)世紀(jì)六七十年代到現(xiàn)在一路下滑，到2010年已經(jīng)降為16.6%。隨著新增人口的銳減和老齡化加快，住房越來(lái)越多會(huì)被“閑置”出來(lái)，購(gòu)房動(dòng)力也已經(jīng)消失殆盡。

房子都被閑著，房子還沒(méi)建著，供給嚴(yán)重過(guò)剩

當(dāng)然，這種算法有問(wèn)題，人均住房面積并不能準(zhǔn)確反映中國(guó)人住房的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵谕稒C(jī)盛行的情況下，平均數(shù)沒(méi)有意義，太多的住房被小部分人購(gòu)買(mǎi)擁有，這部分住房一部分用于出租，更多的是在閑置。

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)的報(bào)告，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。據(jù)此估算，全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

即使美國(guó)樓市最差的2007年到2008年，租房空置率最高時(shí)候也就達(dá)到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%。

2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積在10月末68632萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了69637萬(wàn)平方米，折合約680萬(wàn)套。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前70個(gè)大中城市中，去庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月的城市多達(dá)27個(gè)，其中北海去庫(kù)存周期高達(dá)30.1個(gè)月，煙臺(tái)26.4個(gè)月，荊門(mén)25.5個(gè)月，呼和浩特24.9個(gè)月，三亞也多達(dá)23個(gè)月。

農(nóng)民工有心無(wú)力，根本就沒(méi)有有效需求

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人，有人算了，這么多人里的十分之一去買(mǎi)房，就可以拯救樓市庫(kù)存。但是，農(nóng)民工真的要買(mǎi)房和能買(mǎi)房嗎？

從2010年起，我國(guó)農(nóng)民工的增速已連續(xù)4年出現(xiàn)下滑。觀察者網(wǎng)查詢《2014年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果，去年全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人，比上年增加501萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.9%。2011年、2012年、2013年和2014年農(nóng)民工總量增速分別比上年回落1、0.5、1.5和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，16-20歲年齡段的農(nóng)民工較6年前減少了1453萬(wàn)，減少的幅度超過(guò)60%。與此對(duì)應(yīng)的，2014年一年的高齡農(nóng)民工數(shù)量就增長(zhǎng)了近600萬(wàn)。根據(jù)第二次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查的數(shù)據(jù)，2006年，51歲以上的全國(guó)鄉(xiāng)村戶籍從業(yè)人員的數(shù)量為13118萬(wàn)人。據(jù)此，專(zhuān)家估計(jì)去掉中間不得不留守鄉(xiāng)村（不從事非農(nóng)工作）的比例剩余高齡農(nóng)村勞動(dòng)力只有不到2400萬(wàn)。事實(shí)是，也就是說(shuō)，未來(lái)3-4年，農(nóng)村剩余的高齡勞動(dòng)力也可能全部轉(zhuǎn)移完畢。高齡農(nóng)民工不會(huì)城市買(mǎi)房，年輕農(nóng)民工在減少，誰(shuí)去買(mǎi)？

就是真的想買(mǎi)，農(nóng)民工有這個(gè)錢(qián)嗎？據(jù)國(guó)務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬(wàn)元，以小城市的房?jī)r(jià)為例，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10倍，要在地市級(jí)城市購(gòu)房，這些家庭不吃不喝也需要三年才付得起首付。但是，他們能不吃不喝嗎？孩子上學(xué)、租房居住、日常消費(fèi)、家里的老人養(yǎng)老、社會(huì)交往，恐怕5萬(wàn)的年收入根本剩不下幾個(gè)錢(qián)，還拿什么去買(mǎi)房救開(kāi)發(fā)商？

有房地產(chǎn)中介老總提出來(lái)，以一線城市的收入去三、四線城市買(mǎi)房，大部分農(nóng)民工支付首付款問(wèn)題不大。這簡(jiǎn)直是信口開(kāi)河胡思亂想，在一線城市的農(nóng)民工拿著錢(qián)去三線城市買(mǎi)房，他接下來(lái)在哪里工作，如果去了三線城市，那房貸的按揭用什么來(lái)還？更重要的是，一線城市比二三線還眼巴巴的指望這些農(nóng)民工買(mǎi)房救市呢？

這些年，中國(guó)大城市，一邊享受著農(nóng)民工進(jìn)城帶來(lái)的人口紅利和社會(huì)福利，一邊使用各種手段排擠歧視農(nóng)民工，用戶口學(xué)籍社保等等讓農(nóng)民工妻離子散造就了大量留守老人兒童婦女社會(huì)問(wèn)題，可現(xiàn)在卻要忽悠他們用微薄的收入去拯救紙醉金迷的地產(chǎn)大亨，這些所謂的優(yōu)惠政策到底是在優(yōu)惠誰(shuí)？

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