數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營的2019：一朵盛開的“奇葩”

2019年無疑是數(shù)據(jù)中心開發(fā)和運(yùn)營的黃金之年。

回顧過去一年的數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營，在技術(shù)趨勢上出現(xiàn)了諸多亮點(diǎn)，比如越來越多采用軟件定義的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行互聯(lián)、HPC與及其學(xué)習(xí)驅(qū)動(dòng)著高機(jī)架功率密度、超高密度和超大規(guī)模的計(jì)算與存儲節(jié)點(diǎn)加速部署、“零信任”網(wǎng)絡(luò)安全架構(gòu)、混合云興起、邊緣數(shù)據(jù)中心、新海底電纜等等。

更為重要的是，在這一年中，數(shù)據(jù)中心的開發(fā)與運(yùn)營在資本層面出現(xiàn)了前所未有的改變。資本的青睞正在讓這個(gè)領(lǐng)域加速發(fā)展。比如在過去一年中，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營上市公司表現(xiàn)普遍出色，并且出現(xiàn)了針對數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營的專用ETF；與此同時(shí)，重量級的并購頻繁發(fā)生，甚至出現(xiàn)了主權(quán)財(cái)富基金與數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營公司成立合資企業(yè)的趨勢。

事實(shí)上，市場更愿意將數(shù)據(jù)中心的開發(fā)與運(yùn)營納入整個(gè)大房地產(chǎn)行業(yè)。與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣相比，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營過去一年出色的表現(xiàn)的確算是房地產(chǎn)大行業(yè)中的一朵“奇葩”。

回報(bào)豐厚的一年

2019年美股全年表現(xiàn)強(qiáng)勁，標(biāo)準(zhǔn)普爾、道瓊斯以及納斯達(dá)克指數(shù)均在第四季度處于歷史高位或接近歷史高位。其中，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與應(yīng)用上市公司的表現(xiàn)也非常出色，股價(jià)普遍獲得了較大幅度的上漲。然而與之形成鮮明對比，這些公司的股票在2018年第四季度的表現(xiàn)卻有點(diǎn)慘不忍睹。

數(shù)據(jù)中心開發(fā)商在2018年第四季度表現(xiàn)低迷

2018年第四季度，以CoreSite Realty、Equinix等代表的數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營公司都經(jīng)歷了下跌潮，其中CoreSite Realty下跌服務(wù)達(dá)到了20.4%，Equinix下跌幅度也達(dá)到了18.27%。不過這種情況在2019年得到了徹底改觀。

數(shù)據(jù)中心開發(fā)商的股價(jià)在2019年普遍大幅上漲

大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營供應(yīng)商的股價(jià)在2019年漲勢喜人。其中最具代表性的無疑是Equinix，Equinix過去一年表現(xiàn)最為出色，在2019年實(shí)現(xiàn)了超過60%的增長。該公司最新財(cái)報(bào)顯示，其2019年的業(yè)績強(qiáng)勁，隨著其軟件定義的ECX Fabric增加更多產(chǎn)品和服務(wù)，其全球互聯(lián)的護(hù)城河持續(xù)增長。

截止到目前，Equinix的股價(jià)為577美元（相當(dāng)于其2020年預(yù)計(jì)AFFO的23.3倍），分析師將其未來一年的目標(biāo)價(jià)格設(shè)定為每股614美元。

不過，Digital Realty Trust的股價(jià)在2019年表現(xiàn)一般，相比于2018年第四季度的強(qiáng)勢表現(xiàn)，Digital Realty Trust落后于整體行業(yè)行業(yè)的增長。

并購大片持續(xù)上演

判斷一個(gè)行業(yè)是否活躍，很重要的一條評判準(zhǔn)則就是該行業(yè)的并購情況。數(shù)據(jù)中心的開發(fā)與運(yùn)營屬于重資產(chǎn)投入的領(lǐng)域，有點(diǎn)類似于IT基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)。與房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮一樣，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營領(lǐng)域在在過去一年中出現(xiàn)了多起重量級的并購案，充分說明資本正在驅(qū)動(dòng)該領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展。

例如，Brookfield Infrastructure Partners以11億美元的價(jià)格收購了AT＆T的數(shù)據(jù)中心產(chǎn)品組合，拉開了這一年的序幕。該交易于2019年1月完成。隨著宣布交易完成，Brookfield Infrastructure Partners還成立了一家名為Evoque數(shù)據(jù)中心解決方案的新公司，該公司在投資組合的31個(gè)數(shù)據(jù)中心中提供托管服務(wù)。

2019年5月，Zayo Group Holdings宣布了一項(xiàng)最終合并協(xié)議，由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的子公司以每股35美元的價(jià)格收購。核算下來Zayo的估值高達(dá)143億美元，其中包括承擔(dān)59億美元Zayo的凈債務(wù)。Digital Colony是一家專注于通信基礎(chǔ)設(shè)施的投資公司，由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。

到了2019年年底，Digital Realty出手了，該公司首席執(zhí)行官比爾·斯坦（Bill Stein）宣布了“與Interxion合并的最終協(xié)議”，這是歐洲，中東和非洲地區(qū)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)中心提供商。這項(xiàng)價(jià)值84億美元的合并預(yù)計(jì)在獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和股東批準(zhǔn)后于2020年完成。

隨著云計(jì)算市場的不斷增長，進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)了數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營市場的發(fā)展，重資產(chǎn)屬性也讓其規(guī)模效應(yīng)在未來會更加突出，會進(jìn)一步追求全球數(shù)據(jù)中心數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)大。

以數(shù)據(jù)中心為核心的ETF表現(xiàn)出色

Pacer Benchmark數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)SCTR ETF（SRVR）于2018年5月開始交易。雖然它的名字很長，但SRVR（認(rèn)為是“服務(wù)器”）簡明扼要地表示了其專注于大數(shù)據(jù)、 AI、物聯(lián)網(wǎng)和未來的5G基礎(chǔ)架構(gòu)以及相關(guān)應(yīng)用程序的投資。

值得注意的是，包括數(shù)據(jù)中心，無線發(fā)射塔和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的REIT在2019年處于市場領(lǐng)跑地位，跑贏了兩個(gè)廣泛的房地產(chǎn)行業(yè)ETF和炙手可熱的S＆P 500 ETF（目前處于創(chuàng)紀(jì)錄的高位）。

數(shù)據(jù)中心ETF在2019年表現(xiàn)同樣出色

根據(jù)SRVR ETF的情況介紹，共有18家持股，包括五個(gè)美國數(shù)據(jù)中心REIT，以及中國數(shù)據(jù)中心開發(fā)巨頭GDS Holdings，Interxion和美國托管重量級Switch。ETF持有量排名前五的股票是：Equinix為15.3％，American Tower為14.2％，Crown Castle為14.2％，GDS為5.7％，Lamar Advertising為5.1％。

SRVR ETF跟蹤從Benchmark Investments獲得許可的基于規(guī)則的指數(shù)。該指數(shù)每季度進(jìn)行一次重新平衡，以確保沒有一家成分公司超過15％，并且前五名持股不超過指數(shù)估值的50％。

考慮到全球經(jīng)濟(jì)的不確定性因素增加，尤其是像失業(yè)率上升以及消費(fèi)放緩等因素，辦公室，零售和公寓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)子行業(yè)表現(xiàn)低迷。如果全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步陷入衰退，那么對于普通投資者而言， SRVR ETF可能會是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，因?yàn)樵朴?jì)算市場依然有著巨大的潛力可挖，以此帶動(dòng)起來的以數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營為核心的ETF將會被長期看好。

主權(quán)財(cái)富基金瞄準(zhǔn)合資企業(yè)

數(shù)據(jù)中心的建設(shè)屬于資本密集型的，一個(gè)數(shù)據(jù)中心的建設(shè)往往需要耗費(fèi)大量的投資。對于擁有數(shù)十億甚至數(shù)百億美元市值的上市公司而言，除了在公開的二級市場獲得融資之外，在保持強(qiáng)大的資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，與機(jī)構(gòu)投資者、私募股權(quán)或主權(quán)財(cái)富基金建立合資企業(yè)也是今年市場中最為突出的趨勢。而合資企業(yè)這種模式也被認(rèn)為是為滿足為日益增長的超大型數(shù)據(jù)中心而提供資金的有效方式之一。

這些合資企業(yè)通常涉及項(xiàng)目級別的融資，使上市公司能夠利用更大比例的債務(wù)來獲得更高的回報(bào)。此外，“表外”合資企業(yè)通常包括數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商的管理費(fèi)，這也增加了投資資本的回報(bào)。

這種趨勢在2019年持續(xù)了幾筆值得注意的交易：

QTS

在2019年2月份，QTS Realty宣布與Alinda Capital Partners成立合資公司，將其為弗吉尼亞州馬納薩斯市的一家云公司建造的大型設(shè)施的一半出售給基礎(chǔ)設(shè)施基金。Alinda將為其與QTS合資公司的一半支付5300萬美元，但這僅僅是個(gè)開始。投資者似乎準(zhǔn)備在未來五年內(nèi)與開發(fā)商共同向各種超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目投入多達(dá)5億美元。

Equinix

7月初，Equinix宣布將與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC成立10億美元的合資企業(yè)。該合作伙伴關(guān)系將專注于在歐洲的四個(gè)主要數(shù)據(jù)中心市場（統(tǒng)稱為FLAP）上建立：法蘭克福，倫敦，阿姆斯特丹和巴黎。

由合資公司運(yùn)營的數(shù)據(jù)中心品牌（由GIC擁有80％的權(quán)益，由Equinix擁有20％的權(quán)益）將是xScale。它是該計(jì)劃及其背后的團(tuán)隊(duì)的新名稱，以前稱為超大規(guī)模基礎(chǔ)架構(gòu)團(tuán)隊(duì)（HIT）。迄今為止，已經(jīng)計(jì)劃在歐洲建立6個(gè)xScale站點(diǎn)，數(shù)據(jù)中心總?cè)萘考s為155MW。值得注意的是，Equinix的xScale策略不僅限于與GIC的合資企業(yè)，也不限于歐洲市場。

Digital Realty

2019年4月，Digital Realty宣布與Brookfield Infrastructure（Brookfield Asset Management的子公司）的合資企業(yè)關(guān)閉，Brookfield Infrastructure是全球最大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所有者和運(yùn)營商之一。Brookfield收購了合資公司約49％的股權(quán)，該合資公司擁有并經(jīng)營巴西領(lǐng)先的數(shù)據(jù)中心提供商Ascenty。

MC Digital Realty是三菱公司與Digital Realty于2017年成立的50/50比例的合資企業(yè)。2019年6月，Digital Realty宣布合資公司完成了第二個(gè)大阪數(shù)據(jù)中心的建設(shè)。這座四層樓的設(shè)施通過地震隔離系統(tǒng)進(jìn)行了加固，占地23000平方米，將提供高達(dá)28MW的IT總?cè)萘俊?/p>

緊接著在這一年的9月，Digital Realty宣布在東京另外購買土地。新站點(diǎn)戰(zhàn)略性地位于大東京的Inzai數(shù)據(jù)中心集群中，緊鄰今年早些時(shí)候收購的五英畝土地MC Digital Realty，同樣位于Inzai數(shù)據(jù)中心集群中，并有望支持38MW設(shè)施的開發(fā)（NRT10 ）。這兩部分將合并在一起，以構(gòu)建一個(gè)連通的園區(qū)，預(yù)計(jì)將為全球和區(qū)域客戶提供超過120MW的IT總?cè)萘俊?/p>

Digital Realty還宣布與Mapletree Investments Pte Ltd和Mapletree Industrial Trust的關(guān)聯(lián)公司達(dá)成最終協(xié)議，出售10個(gè)有源基礎(chǔ)建筑數(shù)據(jù)中心的投資組合，并在三個(gè)現(xiàn)有的Turn-Key Flex超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心上建立80/20比例的合資企業(yè)在弗吉尼亞州阿什本。兩項(xiàng)交易的總對價(jià)約為14億美元。

萬國數(shù)據(jù)

GDS（萬國數(shù)據(jù)）總部位于上海的GDS最近與新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC成立了90/10比例的合資企業(yè)，以資助偏遠(yuǎn)地區(qū)現(xiàn)有超大規(guī)?？蛻魣@區(qū)的定制解決方案。

這個(gè)解決方案使GDS可以幫助最大的客戶滿足基礎(chǔ)設(shè)施要求，同時(shí)保持對主要市場戰(zhàn)略的關(guān)注（對資產(chǎn)負(fù)債表的影響最小）。目前，GDS正在建立一支專門的團(tuán)隊(duì)來支持該計(jì)劃。

展望：2020年市場會如何

2020年，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營領(lǐng)域還會持續(xù)2019年的光鮮表現(xiàn)么？

從需求、資本整合、投資模式等情況來看，有理由相信數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營這個(gè)市場還將在2020年保持十足的活力。

首先，從需求來看，無論是智慧城市、5G / IoT，還是制造業(yè)、醫(yī)療保健、游戲和自動(dòng)駕駛汽車，都將繼續(xù)帶動(dòng)對于數(shù)據(jù)中心的需求。尤其是5G商用的加速，會直接驅(qū)動(dòng)無線發(fā)射塔和數(shù)據(jù)中心提供商的規(guī)模。

其次，并購與整合會更加頻繁，就像房地產(chǎn)行業(yè)中頻繁的并購一樣，數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營的重資本投入與規(guī)模效應(yīng)，決定了當(dāng)這個(gè)市場進(jìn)入上升期之時(shí)，帶來更多的并購與整合。

最后，與國外相比，中國本土一些聚焦數(shù)據(jù)中心開發(fā)與運(yùn)營的公司一樣值得關(guān)注。除了萬國數(shù)據(jù)之外，像與阿里巴巴綁定緊密的數(shù)據(jù)港、與AWS深度合作的光環(huán)新網(wǎng)、鵬博士等未來的表現(xiàn)都值得關(guān)注。

注意：本文所提及的上市公司相關(guān)內(nèi)容并不構(gòu)成您的投資建議。資本市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。

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