恒大造車的土地游戲：汽車板塊37家子公司可做房地產(chǎn)

6月29日，恒大新能源汽車集團再次為國能93車型舉行量產(chǎn)下線儀式

恒大造車的土地游戲

來源： 電動汽車觀察家 邱鍇俊

自恒大開始造車以來，對它的質(zhì)疑就從未停息。最主要的批評，就是說恒大以造車之名圈地。

那我們就來看看它“圈”了多少地好了。

《電動汽車觀察家》通過檢索恒大集團旗下汽車業(yè)務(wù)公司及下屬公司在各地的拿地情況發(fā)現(xiàn)。僅2019年，恒大汽車業(yè)務(wù)板塊公司就拿了736萬平方米土地，其中有約338萬平方米，屬于住宅或商業(yè)用地，占總拿地面積的一半左右。

事實很明確，憑借新能源汽車產(chǎn)業(yè)投資開路，恒大拿了很多地，而且拿了很多住宅、商業(yè)用地，無疑非常有利于其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的展開。

恒大是怎么做到的呢？

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汽車板塊下

至少37家子公司可開發(fā)房地產(chǎn)

恒大原來就有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，因此我們首先要把以造車為名拿的地，和原來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離出來，專論新能源汽車業(yè)務(wù)板塊下的拿的地。

自恒大造車以來，旗下已經(jīng)有很多控股、參股新能源汽車子公司。這并不奇怪，但不一樣的是，恒大造車業(yè)務(wù)旗下都有專事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司。

恒大造車業(yè)務(wù)主要分布在三家公司：恒大健康旗下的恒大新能源科技集團有限公司（下稱恒大新能源科技集團），恒大新能源汽車投資控股集團有限公司（下稱恒大新能源投資集團），以及恒大瑞博投資（深圳）有限公司（下稱恒大瑞博投資）。

恒大新能源科技集團旗下，主要包含電池業(yè)務(wù)，卡耐新能源在這一板塊。同時，安徽、廣東、貴州三家地方子公司旗下，都有帶“生活服務(wù)”字樣的子公司，這些子公司經(jīng)營范圍中都有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)容。另外恒大新能源科技（遼寧）公司旗下5家公司都有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

在恒大新能源投資集團旗下，則主要裝入了整車業(yè)務(wù)，即恒大國能板塊。但同時，有安徽、江蘇、廣東、河南都有帶“生活服務(wù)”字樣的子公司，安徽甚至有5家。這些子公司經(jīng)營范圍中也有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)容。另外還有陜西俊馳企業(yè)管理有限公司、深遼新能源科技（遼寧）旗下三家公司同樣也有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

深遼新能源科技公司旗下三家公司經(jīng)營范疇都有房地產(chǎn)開發(fā)

在恒大瑞博投資旗下，電機業(yè)務(wù)主要在此，但是還有貴州恒大動力科技有限公司，廣州乾晟實業(yè)有限公司和9家恒大**置業(yè)有限公司，經(jīng)營范圍中有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。

此外，恒大收購的國能新能源，今年4月也成立天津國能生活服務(wù)有限責(zé)任公司。

合并計算，恒大汽車業(yè)務(wù)板塊旗下至少有37家可以開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的子公司。

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拿了多少地？

恒大新能源汽車在各地，一般有兩個子公司，一個是某地恒大新能源科技發(fā)展公司，另一個則往往命名為某地恒大某某生活服務(wù)有限公司。

恒大汽車業(yè)務(wù)板塊下房產(chǎn)開發(fā)和汽車產(chǎn)業(yè)齊頭并進

前者是到地方投資新能源汽車產(chǎn)業(yè)的公司，拿工業(yè)用地；后者則是拿住宅用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)。

比如，在江蘇，恒大新能源投資集團分別全資持有恒大新能源汽車（江蘇）有限公司（下稱恒大江蘇），以及金浩生活服務(wù)（江蘇）有限公司（下稱金浩生活）。

恒大江蘇，曾以1.39億代價，拿下江蘇南通35.99萬平方米工業(yè)用地，建設(shè)車身總成、電池包工廠。

金浩生活，則以7.04億代價，分兩次拿下江蘇南通12.3萬平方米住宅用地，開發(fā)房地產(chǎn)。

基本上，恒大在任何一個地方都是雙管齊下，汽車產(chǎn)業(yè)也投，房地產(chǎn)開發(fā)也做?！峨妱悠囉^察家》檢索了上述恒大集團旗下三大汽車業(yè)務(wù)子公司及下屬公司在各地的拿地情況。

2019年，恒大汽車板塊旗下公司總共拿下734萬平方米土地，其中有約338萬平方米住宅或商業(yè)用地，約398萬平方米工業(yè)用地，總耗資156.45億。

這些土地對恒大相當(dāng)重要。根據(jù)中國指數(shù)研究院的研究，2019年上半年，恒大集團總共拿到1166萬平方米規(guī)劃建筑面積土地，排名全行業(yè)第六名。而恒大光通過造車項目就拿到了338萬平方米住宅和商業(yè)用地，而且是土地面積，并非規(guī)劃建筑面積。

恒大拿地的一個突出特點是，工業(yè)用地和住宅用地一起拿。如下表所示，恒大在安徽六安、安徽壽縣、河南新鄭及臨近的中牟、江蘇南通、廣東廣州、遼寧沈陽，都是工業(yè)地和住宅地同時拿。天津國能生活服務(wù)公司直接拿的就是住宅地，而此前國能已經(jīng)在天津投建工廠。

只有在江蘇南京，目前只有江蘇卡耐新能源拿的工業(yè)用地，沒有同時拿住宅或者商用用地。

車也造、地也拿 恒大汽車板塊2019年拿地不完全統(tǒng)計

注：標(biāo)黃的為住宅或商業(yè)用地 資料來源：《電動汽車觀察家》統(tǒng)計

以上只是2019年恒大造車性拿的地。在2018年，在廣州南沙，恒大還接手了原來FF旗下睿馳智能汽車2018年4月拍下40.09萬平方米工業(yè)用地，耗資3.64億。另外上海國能新能源，也在2018年拿下32.38萬個平方米工業(yè)用地，耗資3.04億。

除此之外，恒大的汽車業(yè)務(wù)還和其原有的房地產(chǎn)板塊聯(lián)動起來。比如，在恒大在沈陽準(zhǔn)備建設(shè)產(chǎn)業(yè)園之際，恒大旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司沈陽恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也拿下了沈北新區(qū)雨田中學(xué)東側(cè)-1、-2地塊。

遼寧省委副書記、省長唐一軍迎接許家印

顯然，這是一種投資換土地的戰(zhàn)略。恒大這種打法還將繼續(xù)，把越來越多的工業(yè)和住宅、商業(yè)用地納入囊中。

根據(jù)貴陽市城市發(fā)展投資（集團）股份有限公司公司官網(wǎng)信息，該公司已經(jīng)完成了恒大新能源汽車貴陽基地土地一級開發(fā)場平設(shè)計方案比選評審工作。這表明，貴陽市還將為恒大新能源汽車貴陽基地準(zhǔn)備一個地塊。

另外，陜西秦漢新城管委會官網(wǎng)曾經(jīng)報道，當(dāng)?shù)卦?jīng)召開恒大新能源產(chǎn)業(yè)項目聽證會，準(zhǔn)備為恒大新能源產(chǎn)業(yè)項目展開征地工作。

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恒大投汽車產(chǎn)業(yè)

地方保送好地給恒大

恒大繞這么大圈子，就是為了拿地嗎？

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地是最主要的資產(chǎn)。一位知名地產(chǎn)分析人士表示，目前雖然房地產(chǎn)商可以通過正常的招拍掛去獲取土地，但是成本很高，競爭激烈。但是，“有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，能夠獲得較好的拿地機會?！?/p>

他認(rèn)為，恒大造車，有三成考慮因素，是為了拿到優(yōu)惠的土地。

如他所說，恒大投資了新能源汽車產(chǎn)業(yè)的地方拿到的土地，基本上都以底價成交，其中不乏好地塊。以恒大大本營廣州為例，恒大旗下的深濤生活服務(wù)公司，在恒大在南沙建汽車工廠的基礎(chǔ)上，以底價摘得南沙萬頃沙2019NJY-10地塊和2019NJY-11地塊，兩塊地折合樓面價不到1萬元/㎡。

　圖片來源：廣州中原地產(chǎn)

根據(jù)3fang.com的評估，這兩塊相鄰的住宅地塊，南沙2019NJY-9地塊土地評估樓面價13699.18元/平方米；南沙2019NJY-8地塊土地評估樓面價也達到了13213.10元/平方米。

廣州日報地產(chǎn)版在8月22日特地報道了恒大這兩個住宅地塊。報道說，本次兩宗地塊所在區(qū)域定位為“保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊”。而“保稅港區(qū)域”本身規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)用地為主，住宅用地僅5宗。稀缺性一目了然。

這兩個地塊交通配套前景可期，未來可通過公交接駁地鐵18號線和22號線（預(yù)計2020年底開通），1~1.5小時內(nèi)可達番禺廣場、長隆萬博、琶洲、珠江新城等重要商務(wù)區(qū)。

未來該區(qū)域的住宅需求量會很大。廣州日報報道稱，“恒大汽車城、保利電商港、物流保稅區(qū)等眾多優(yōu)質(zhì)項目積極推進，建設(shè)中的地鐵18/22號線將是該區(qū)域最大交通利好，產(chǎn)業(yè)新城的從業(yè)人員將為區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤提供持續(xù)的需求?！?/p>

一位新造車企業(yè)的老板分析，在和地方招商引資工作人員討價還價中，由于恒大自身資金充足，造車項目可能不需要地方資金投入，可以提出住宅土地的需求，地方政府也愿意用更好土地資源的方式，來回報產(chǎn)業(yè)投資。而另一位汽車企業(yè)高層表示，對于大型產(chǎn)業(yè)投資，投資方一般會與地方政府簽訂兩個文件，一個是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)協(xié)議，另一個是備忘錄，往往約定了地方政府另外配套給投資方多少住宅、商業(yè)用地。

而為了保證優(yōu)質(zhì)地塊直通恒大，在招拍掛時，相應(yīng)地塊的競拍人資質(zhì)要求中，往往有詳細(xì)約定。

比如，恒大在新鄭拿到的地塊，要求“競買人或其控股股東（直接或間接）或其所屬集團公司，在 2016~2018年連續(xù)三年獲得世界 500強企業(yè)稱號（以《財富 FORTUNE》雜志 2016年、2017年、2018年公布的企業(yè)名單為準(zhǔn)），且排名逐年提升，并在 2018年進入前300強。”

2018年，財富雜志前300強企業(yè)中的房地產(chǎn)公司，只有恒大和綠地兩家。

而且，該地塊還需配建滿足新能源汽車充電需求的充電設(shè)施，達到智聯(lián)生態(tài)新城建設(shè)要求。

國家電網(wǎng)與恒大合資成立了國網(wǎng)恒大智慧能源服務(wù)公司，進入充電領(lǐng)域

再比如，恒大在六安拿下的6宗連體地塊，競買人也要求必須是《財富FORTUNE》雜志公布的世界500強企業(yè)，申請人須在六安市范圍內(nèi)擬投資額度不低于150億元以上的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，且必須單獨報名，不得聯(lián)合競買。

由于這些類似的要求，基本上可以保證相應(yīng)塊地就是恒大的。上述資深房地產(chǎn)分析人士表示，這種定向招拍掛的形式，行業(yè)也不少見，只要操作得當(dāng)，外界也不會多加質(zhì)疑。

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華夏幸福模式的2.0版

一位曾在房地產(chǎn)企業(yè)工作，現(xiàn)在任汽車企業(yè)高層的人士透露，恒大的這種模式，可以稱為華夏幸福模式的2.0版本。

所謂華夏幸福模式，指的是華夏幸?；鶚I(yè)的產(chǎn)業(yè)新城運營開發(fā)模式。在這一模式下，華夏幸?；鶚I(yè)與地方政府簽訂排他性園區(qū)托管分成協(xié)議，由華夏幸?；鶚I(yè)規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護工作，政府通過收稅和賣地賺取收益，并將收益和華夏幸福基業(yè)分成。

這位人士分析，恒大的模式更為高效。

首先，華夏幸福模式還需要對土地做一級開發(fā)，而恒大拿到的都是“熟地”。這些招拍掛的土地，不僅完成了土地征收，而且達到了“三通一平”或者“五通一平”甚至“七通一平”的準(zhǔn)備工作。恒大避免了一級開發(fā)的成本。

其次，華夏幸福模式是筑巢引鳳，還需要做大量的招商引資工作，把當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展起來。但是，恒大則帶著新能源汽車產(chǎn)業(yè)到地方。百鳥在林不如一鳥在手，地方政府對此更加信任。

一位地方招商引資官員表示，恒大有品牌效應(yīng)，又有國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈資源，自身的財務(wù)平衡能力也比較強。對于這樣短期內(nèi)能拉動經(jīng)濟的項目，堪稱是“政治正確”的，地方政府非常歡迎。

但是，如果恒大只有一個整車項目，一方面工廠所需土地不大，不能占用太多土地；另一方面一個整車項目不能多處落地。因此，恒大需要對收購新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，在整車廠附近建配套，形成產(chǎn)業(yè)園，同時分拆項目到各地。

許家印收購了輪轂電機公司Protean

如他所說，我們已經(jīng)看到，恒大在廣州、沈陽，都是計劃建設(shè)整車+電池+電機的產(chǎn)業(yè)園。在鄭州、貴陽、陜西，都是照著產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局。此外，恒大電池、電機等項目也在各地拓展。

恒大模式和華夏幸福模式的類似之處，都將收獲土地增值的收益，但是周期和方式不一樣。

首先是快速開發(fā)，拿到的住宅、商業(yè)用地開發(fā)收益。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，恒大以速度見長。普通房企從拿地到開盤，需要一年時間，但是恒大只需要6-8個月。開盤意味著資金回籠，等于恒大在6-8個月之內(nèi)，就能實現(xiàn)收益。

其次是工業(yè)用地的開發(fā)和新能源汽車產(chǎn)業(yè)投資，這如同其他新造車勢力或者汽車企業(yè)，難度不小。不過，投建產(chǎn)業(yè)主動權(quán)也在恒大把握，比招商引資再投建要快。

另外，恒大可以有很多辦法降低產(chǎn)業(yè)投資成本。

上述地方招商引資官員表示，恒大不會只談好地塊的出讓，或者地價優(yōu)惠，其他企業(yè)投資的套路都會拿出來，比如投資返還，產(chǎn)業(yè)補貼，人才、科研獎勵等等。

這位汽車企業(yè)高層稱，對于大的產(chǎn)業(yè)園的投資項目，地方政府都會有落地的投資返還，可能高達45%。加上房地產(chǎn)開發(fā)的收益，最終，在當(dāng)?shù)貨]怎么花錢，就能把工廠建起來。恒大只有在收購產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，研發(fā)投入上真正花了比較多的錢。

如果產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險大，恒大可不可以索性賺了住宅開發(fā)的錢之后就擺爛，不落實產(chǎn)業(yè)投資呢？畢竟住宅開發(fā)周期很短，而工業(yè)用地的開發(fā)投資、建設(shè)、達產(chǎn)，往往要好幾年。

《電動汽車觀察家》征詢的地方招商引資工作人員、房地產(chǎn)分析人士和汽車企業(yè)高層，都否認(rèn)這種可能性。

上述汽車企業(yè)高層還表示，類似恒大這種項目，都可能是省重點項目，地方一把手都要為此負(fù)責(zé)，如果恒大不執(zhí)行這個項目，市級、區(qū)級多位領(lǐng)導(dǎo)干部都可能會為此被問責(zé)。恒大作為和政府密切打交道的企業(yè)，必須在乎自己的信用。

不過，當(dāng)汽車產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)之后，如果企業(yè)經(jīng)營不善，恒大確實可以將工業(yè)用地和廠房轉(zhuǎn)讓。此時，如果工業(yè)用地增值了，恒大還能享受工業(yè)用地增值收益。

他舉例說，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司曾經(jīng)以十幾萬一畝的價格拿下北京周邊的大量工業(yè)用地，而到了2017年，已經(jīng)漲到了80萬左右一畝。

在這一方面，產(chǎn)業(yè)的投資，對于當(dāng)?shù)氐牡貎r、房價都有拉動作用。因此，恒大也需要落實產(chǎn)業(yè)投資。

他總結(jié)，恒大模式，一是看到了房地產(chǎn)開發(fā)賺錢的前景，用產(chǎn)業(yè)投資來撬動房地產(chǎn)用地；二是憑借產(chǎn)業(yè)投資中的地方政府支持，“最終目的是，沒花錢，或者少花錢，就把汽車廠全建起來了”。

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以造車為名的資本游戲？

近幾年，融資市場持續(xù)“錢緊”，而房地產(chǎn)業(yè)也是重災(zāi)區(qū)。自2018年初開始，就不斷有消息稱，有的銀行業(yè)已經(jīng)停止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

恒大雖然是大企業(yè)，而且資金周轉(zhuǎn)快，但同樣面臨融資問題，在工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)投資上的布局，耗資也不少。

除了廣州，恒大還有多個新能源汽車產(chǎn)業(yè)園計劃

在新能源汽車產(chǎn)業(yè)投資、地產(chǎn)開發(fā)方面，恒大還是找到了融資模式。在2019年7月，光大興隴信托有限責(zé)任公司推出了“企榮1號國能新能源汽車有限責(zé)任公司4期集合資金信托計劃”。該計劃計劃發(fā)行6.39億貸款信托產(chǎn)品，利息分別為8%-8.9%，用于向國能新能源汽車有限責(zé)任公司貸款，用于天津濱海新區(qū)國能汽車廠區(qū)項目建設(shè)。

而該信托計劃的抵押物，就是金馳生活服務(wù)（河南）公司的7宗住宅用地。顯然，恒大拿到的土地，也能間接為恒大造車、建房持續(xù)融資。

另外，也有坊間傳聞，恒大計劃將造車拿下的土地，發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），到交易所掛牌交易，一次性收回投資。此前，2018年5月，恒大擬發(fā)行的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”確實曾被上交所受理，擬發(fā)行金額高達100億元。恒大可以將后續(xù)拿到的土地再以這種形式融資。

但是，前述房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，REITs產(chǎn)品更適合商業(yè)不動產(chǎn)，對于工業(yè)地產(chǎn)可以嘗試，但并不是很合適。

此前，由于恒大健康投資FF，后來又啟動一系列收購，也有人認(rèn)為恒大健康通過股價上揚，早已收回投資成本。

從恒大健康股價看，8月26日該股收于7.6港元/股，比2018年6月28日宣布投資FF、進入新能源汽車行業(yè)前4.6港元左右的價格確實大幅提升。

恒大健康近一年股價走勢

資料來源：新浪財經(jīng)

但是，上述無論哪種手段，都是房地產(chǎn)企業(yè)合理合法的融資渠道，不足以據(jù)此來否定恒大造車的誠意。

8月20日以來，有恒大新能源工作人員在朋友圈推送恒大房產(chǎn)優(yōu)惠、折扣的信息，被解讀為全員賣房。如今，新能源汽車被恒大如此深刻地結(jié)合到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中，模式前所未有。在恒大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隆隆向前之際，我們只希望恒大的新能源汽車業(yè)務(wù)，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開路先鋒，而也能齊頭并進，有所成就。（完）

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責(zé)任編輯：孫劍嵩

(責(zé)編：李曉紅)

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