復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)回A迎大考 三次修訂重組方案

（原標(biāo)題：復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)回A迎大考）

自復(fù)星旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬通過注入豫園股份（600655）的方式回歸A股之后，該事件的進(jìn)展就備受市場(chǎng)關(guān)注?，F(xiàn)如今，在歷經(jīng)三次修訂重組方案過后，證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委將于1月31日對(duì)上述重組事項(xiàng)進(jìn)行審核，這也意味著復(fù)星旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)回A將迎來終極大考。

三次修訂重組方案

郭廣昌以及復(fù)星在資本市場(chǎng)一直有著很高的關(guān)注度，所以自復(fù)星旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬注入豫園股份的消息曝出后，該事項(xiàng)的進(jìn)展也一直牽動(dòng)著市場(chǎng)的“神經(jīng)”。而對(duì)于此次資產(chǎn)收購(gòu)事項(xiàng)，前后共計(jì)三次修訂重組方案，可見豫園股份以及復(fù)星雙方對(duì)于此次交易的重視程度。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)1月25日晚間消息，證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委將于1月31日召開2018年第7次并購(gòu)重組委工作會(huì)議，對(duì)豫園股份的重組事項(xiàng)進(jìn)行審核。豫園股份已于1月25日起停牌。而在此次重組事項(xiàng)接受上會(huì)審核的消息發(fā)出不久之前，豫園股份剛剛披露了關(guān)于此次收購(gòu)報(bào)告書的的第三次修訂稿。通過三次修訂，最新的重組方案剔除了部分資產(chǎn)，并且發(fā)行股份的數(shù)量也在發(fā)生變化。

豫園股份1月24日發(fā)布的收購(gòu)報(bào)告書第三次修訂稿顯示，公司擬以非公開發(fā)行股份的方式向浙江復(fù)星、復(fù)地投資管理等16名投資者購(gòu)買其共同或分別持有的上海星泓、閔祥地產(chǎn)等24家公司的全部或部分股權(quán)；以及黃房公司持有的新元房產(chǎn)100%股權(quán)。本次交易中，上海星泓、閔祥地產(chǎn)等24家公司的全部或部分股權(quán)的交易價(jià)格約為223.62億元；新元房產(chǎn)100%股權(quán)作價(jià)約16.15億元。

據(jù)悉，本次交易完成前，復(fù)星產(chǎn)投持有豫園股份17.24%的股份，復(fù)星高科持有豫園股份9.21%的股份且其為復(fù)星產(chǎn)投的控股股東，復(fù)星高科及復(fù)星產(chǎn)投合計(jì)持有豫園股份26.45%的股份。復(fù)地投資管理、浙江復(fù)星等16名投資者以其持有的資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)豫園股份本次發(fā)行股份約22.41億股，占本次交易完成后豫園股份總股本的58.35%。

值得一提的是，復(fù)地投資管理、浙江復(fù)星等16名投資者簽署了一致行動(dòng)人協(xié)議；并且上述16名投資者與復(fù)星產(chǎn)投、復(fù)星高科均屬于郭廣昌實(shí)際控制的企業(yè)，故復(fù)星產(chǎn)投、復(fù)星高科屬于投資者的一致行動(dòng)人；因此，復(fù)地投資管理、浙江復(fù)星等16名投資者和復(fù)星產(chǎn)投、復(fù)星高科屬于豫園股份收購(gòu)的收購(gòu)人。本次交易完成后，復(fù)星產(chǎn)投、復(fù)星高科等收購(gòu)人合計(jì)持有豫園股份68.25%的股份。郭廣昌通過復(fù)星高科等收購(gòu)人間接持有豫園股份68.25%的股份，仍為豫園股份的實(shí)際控制人。業(yè)內(nèi)人士指出，由于本次交易不會(huì)導(dǎo)致豫園股份的實(shí)控人發(fā)生變化，因此并不構(gòu)成重組上市。

對(duì)于復(fù)星旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)擬通過注入豫園股份的方式回歸A股一事，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出，“房企通過資產(chǎn)重組方式回歸A股目前在監(jiān)管層面管的還是比較嚴(yán)的，存在一定的不確定性，可能會(huì)使得整個(gè)戰(zhàn)略的推進(jìn)比較緩慢?！?/p>

復(fù)星地產(chǎn)擬“借力”

實(shí)際上，此次重組的交易標(biāo)的是復(fù)星集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從標(biāo)的來看，這部分地產(chǎn)資產(chǎn)也較為優(yōu)質(zhì)。一份盈利預(yù)計(jì)周期列表顯示，擬注入豫園股份的項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始盈利，有13個(gè)項(xiàng)目在未來1-2年之內(nèi)開始盈利，其中不乏北京、上海這樣的一線城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

事實(shí)上，作為復(fù)星集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)，復(fù)地于2004年就曾在香港聯(lián)交所主板成功上市，當(dāng)年可謂風(fēng)光一時(shí)。但最終事與愿違，原本想借助資本市場(chǎng)的力量快速發(fā)展，結(jié)果反而慢于其他一線房地產(chǎn)企業(yè)。

近年來，一部分房企規(guī)模越做越大，而復(fù)地的規(guī)模則一直在百億元徘徊。2011年，復(fù)地實(shí)現(xiàn)銷售金額125億元，排名全國(guó)房企第32位；2013年銷售209億元，排名第34位；2017年，銷售額達(dá)到380.6億元，排名僅第56位。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，近年來復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，也與該企業(yè)沒有搭建好相應(yīng)的資本市場(chǎng)平臺(tái)有關(guān)。通過豫園股份的重組，復(fù)星集團(tuán)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)裝入上市公司平臺(tái)，也是希望借助資本市場(chǎng)的力量，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從復(fù)地拿地情況來看，2012-2016年，復(fù)地在國(guó)內(nèi)拿地耗資總計(jì)約186億元。與之相比，2017年復(fù)地大手筆拿地，其中前11個(gè)月拿地金額達(dá)148億元，拿地面積達(dá)132萬平方米，似乎意味著復(fù)星要在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上進(jìn)行擴(kuò)張。

另外，復(fù)星集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)曲線回歸A股，正趕上房企回歸A股的大潮。此前，包括恒大、富力、首創(chuàng)、萬達(dá)等在內(nèi)的房企，回A股動(dòng)作頻頻。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如今的行業(yè)整體大環(huán)境之下，復(fù)地希望借助A股平臺(tái)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模并非一件易事。

該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，復(fù)星對(duì)于豫園股份的定位是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是豫園股份的基礎(chǔ)板塊，從這一定位上看，復(fù)星對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度是不再單純發(fā)展傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是要尋找其他業(yè)務(wù)板塊與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的契合點(diǎn)。

上市公司欲戰(zhàn)略升級(jí)

豫園股份系一家擁有珠寶零售、餐飲品牌、旅游商業(yè)、老字號(hào)品牌零售、旅游地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的大型綜合商業(yè)集團(tuán)。在業(yè)內(nèi)人士看來，在本次交易完成后，豫園股份通過注入產(chǎn)業(yè)載體，有助于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)載體的戰(zhàn)略融合，走出戰(zhàn)略升級(jí)的重要一步。

據(jù)悉，豫園股份長(zhǎng)期從事豫園周邊商業(yè)及物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，并拓展了位于其他地區(qū)的文化、旅游、商業(yè)類項(xiàng)目。而本次的交易標(biāo)的為復(fù)星近年持續(xù)打造的“蜂巢城市”復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)、黃浦區(qū)國(guó)資委擁有的豫園商圈毗鄰核心物業(yè)，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋商業(yè)、住宅、辦公等多元化業(yè)態(tài)，分布在上海、北京、武漢、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、香港等城市，大部分位于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)區(qū)域或地段；在開發(fā)完成后，將成為商業(yè)、零售、文化娛樂、餐飲等多元化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)載體。

需要指出的是，本次交易完成后，新元房產(chǎn)持有的核心商圈物業(yè)也將成為豫園股份的重要資產(chǎn)。國(guó)有、民營(yíng)股東共同注入產(chǎn)業(yè)載體，有助于豫園股份實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)載體的戰(zhàn)略融合。豫園股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)將注入新的元素，有助于實(shí)現(xiàn)“快樂、時(shí)尚”業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略升級(jí)。此前，復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌也曾表示，“通過這次資產(chǎn)重組，復(fù)星在豫園股份的股權(quán)比例提高到了近70%；豫園股份將更加聚焦于快樂時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，并成為復(fù)星在快樂時(shí)尚領(lǐng)域最大、最重要的產(chǎn)業(yè)上市平臺(tái)?！?/p>

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