P2P聯(lián)合放貸 如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)抵押？

文|金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所

11月28日訊，2016年8月24日，銀監(jiān)會(huì)公布《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》(下稱“《網(wǎng)貸暫行辦法》”)，該辦法限定了P2P平臺(tái)的借款上限，使得P2P平臺(tái)難以滿足借款人的大額融資需求，因此一些網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)或轉(zhuǎn)型做消費(fèi)金融，或與金融資產(chǎn)交易所、金融資產(chǎn)交易中心合作，或與小額貸款公司合作，或嘗試聯(lián)合放貸的模式來(lái)突破借款額度的限制。本文重點(diǎn)討論聯(lián)合放貸模式下的大額融資抵押物需注意的問(wèn)題。

聯(lián)合放貸即兩個(gè)或兩個(gè)以上的P2P平臺(tái)聯(lián)合，通過(guò)內(nèi)部約定的某一聯(lián)合放貸代表人統(tǒng)一向某一位或以上的借款人提供借款中介服務(wù)。在大額融資的情形下，借款人常提供房產(chǎn)等大額資產(chǎn)作抵押擔(dān)?；I借大額資金，而聯(lián)合放貸模式涉及的出借人(債權(quán)人)和平臺(tái)較多，如何辦理房產(chǎn)的抵押登記，以及如何防范聯(lián)合放貸模式下房產(chǎn)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。抵押物是否能進(jìn)行多次抵押，房產(chǎn)是否只能在一個(gè)借款標(biāo)的進(jìn)行抵押登記?抵押物的處理和受償順位需要注意哪些問(wèn)題?本文以P2P平臺(tái)聯(lián)合放貸模式中的房產(chǎn)抵押擔(dān)保為例，簡(jiǎn)要分析聯(lián)合放貸模式中多個(gè)借款標(biāo)的如何實(shí)現(xiàn)單一房產(chǎn)抵押登記，抵押房產(chǎn)的處理和受償順位以及第三方擔(dān)保存在哪些風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，并提示相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、聯(lián)合放貸如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)抵押擔(dān)保？

根據(jù)《網(wǎng)貸暫行辦法》第十七條規(guī)定，同一自然人在同一P2P平臺(tái)的借款余額上限和不同P2P平臺(tái)借款總余額分別不超過(guò)人民幣20萬(wàn)元和人民幣100萬(wàn)元;同一法人或其他組織在同一P2P平臺(tái)的借款余額上限和不同P2P平臺(tái)借款總余額分別不超過(guò)人民幣100萬(wàn)元和人民幣500萬(wàn)元。

在聯(lián)合放貸模式下，某一自然人需借款人民幣100萬(wàn)元，則可通過(guò)5個(gè)或以上P2P平臺(tái)分別發(fā)布獨(dú)立的標(biāo)的，由各平臺(tái)撮合出借人出借資金。而參與聯(lián)合放貸的P2P平臺(tái)之間簽訂協(xié)議，約定一個(gè)聯(lián)合放貸代表人，由其他放貸人出具授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)代表人辦理信息撮合、借款審查、借款還款、抵押登記等事項(xiàng)。

在單一的平臺(tái)模式下，由于債權(quán)人眾多，平臺(tái)往往通過(guò)獲取債權(quán)人的授權(quán)，統(tǒng)一辦理抵押擔(dān)保事項(xiàng)，將房產(chǎn)抵押登記在平臺(tái)或者平臺(tái)指定的第三方名下。在這種情況下出現(xiàn)了抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致的情形，對(duì)此情形，法院通常有兩種不同的處理辦法：1、由于債權(quán)人與抵押權(quán)人不一致，不支持債權(quán)人的請(qǐng)求;2、若是債權(quán)人能夠證明借款合同與抵押合同實(shí)質(zhì)上構(gòu)成主合同與從合同關(guān)系，債權(quán)人享有的債權(quán)為抵押權(quán)擔(dān)保之主債權(quán)，則支持債權(quán)人的請(qǐng)求?？梢?jiàn)，在抵押權(quán)人與債權(quán)人不一致且債權(quán)人無(wú)法證明自己是抵押權(quán)人時(shí)，債權(quán)人將面臨抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。此種情形下可以通過(guò)抵押權(quán)委托行使的方式解決這一問(wèn)題。

那么在聯(lián)合放貸模式下，眾多的平臺(tái)參與其中，應(yīng)該如何辦理房產(chǎn)抵押登記呢?平臺(tái)的債權(quán)人行使抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)會(huì)受到什么影響?從理論上來(lái)說(shuō)，可由多個(gè)平臺(tái)共同作為抵押權(quán)人或者聯(lián)合放貸代表人作為抵押權(quán)人代替?zhèn)鶛?quán)人行使相關(guān)權(quán)利，即多個(gè)平臺(tái)均獲得債權(quán)人的授權(quán)，將抵押物分別登記在平臺(tái)的名下;或數(shù)個(gè)平臺(tái)均獲得債權(quán)人的授權(quán)后，轉(zhuǎn)授權(quán)于聯(lián)合放貸代表人，將房產(chǎn)抵押登記在聯(lián)合放貸代表人名下。此時(shí)，聯(lián)合放貸的平臺(tái)需在內(nèi)部協(xié)議中約定抵押房產(chǎn)的處理方式、受償比例以及抵押房產(chǎn)的受償順位等。

二、房產(chǎn)能否抵押在多個(gè)平臺(tái)名下？

《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第五十一條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?rdquo;

因此，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，若借款人將已經(jīng)抵押過(guò)的房產(chǎn)用于P2P平臺(tái)的借款抵押的，可就該房產(chǎn)超過(guò)原擔(dān)保債權(quán)的余額部分進(jìn)行再次抵押，也就是說(shuō)房產(chǎn)是可以多次抵押的。而在實(shí)踐中，登記部門就房產(chǎn)的剩余價(jià)值部分(房產(chǎn)超過(guò)原擔(dān)保債權(quán)的余額部分)辦理抵押登記，抵押登記的程序也同首次辦理一樣。因此不論從法律規(guī)定或者實(shí)踐操作來(lái)看，將抵押房產(chǎn)抵押登記在數(shù)個(gè)平臺(tái)的名下是可行的。

三、抵押房產(chǎn)的受償順序是否可變更？

若將房產(chǎn)分別抵押登記在數(shù)個(gè)平臺(tái)名下，則產(chǎn)生了抵押房產(chǎn)的受償順位問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”

故采用聯(lián)合放貸模式的P2P平臺(tái)在接受債權(quán)人的房產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，首先需審查該房產(chǎn)是否已經(jīng)辦理他項(xiàng)權(quán)登記，該房產(chǎn)的價(jià)值是否超過(guò)已擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，同樣作為辦理了抵押登記的抵押權(quán)人，如果不是第一順位，則對(duì)行使抵押物的優(yōu)先受償權(quán)有著一定的影響。

其次，值得注意的是，參與聯(lián)合放貸的數(shù)個(gè)平臺(tái)可與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，平臺(tái)間可以內(nèi)部協(xié)議約定放棄或者變更抵押權(quán)的順位?！段餀?quán)法》第二百一十七條規(guī)定：“抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其產(chǎn)生不利影響。”

四、第三方擔(dān)保是否可靠？

除上述需要注意的問(wèn)題，聯(lián)合放貸模式還涉及第三方擔(dān)保公司(或貸款中介機(jī)構(gòu))為借款人提供擔(dān)保的問(wèn)題，即由擔(dān)保公司(貸款中介機(jī)構(gòu))統(tǒng)一負(fù)責(zé)為借款人提供擔(dān)保(保證)，并由借款人向貸款中介提供反擔(dān)保。此種模式省去了抵押擔(dān)保的復(fù)雜程序，但同時(shí)可能存在一些法律風(fēng)險(xiǎn)，如擔(dān)保公司與債務(wù)人串通詐騙或擔(dān)保公司跑路，則將直接損害投資者的權(quán)益。平臺(tái)需審慎審查，否則出現(xiàn)以上情形也將對(duì)平臺(tái)產(chǎn)生不利影響。

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