調(diào)控進入深水區(qū) 房貸墊資現(xiàn)象或致監(jiān)管再度收緊

文丨經(jīng)濟參考報

3月22日訊，隨著去年對“首付貸”的嚴(yán)查，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“首付貸”類產(chǎn)品幾乎銷聲匿跡。但在購房者預(yù)期未改的背景下，樓市依然熱度難減。隨著近期貸款政策收緊，購房者的資金需求大幅上升，場外資金墊資房貸的“類首付貸”再次出現(xiàn)。記者在采訪中了解到，該類貸款并未完全消失，只是由明轉(zhuǎn)暗。

專家指出，“首付貸”等墊資買房，讓缺乏資質(zhì)的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，繞過風(fēng)險監(jiān)測，使統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真，加大房地產(chǎn)購房杠桿，此外，更將阻礙甚至減弱樓市調(diào)控效果。預(yù)計監(jiān)管層將再度收緊資金端口，嚴(yán)控資金流入樓市的閘門，謹(jǐn)防風(fēng)險疊加。

就在北京3·17史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺的第二天，北京的房產(chǎn)中介小李發(fā)了一條朋友圈：“新政出來，錢不夠怎么辦?第一：北京有房，抵押貸，最多能貸1000萬元。第二：北京無房，信用貸，最多貸100萬元(多家銀行)。第三：抵押信用都不夠，只能全款代購，你差多少我來墊，過戶后作抵押貸款還我錢。”不過小李表示，大多數(shù)抵押貸款額度都在500萬以內(nèi)。

一位不愿具名的北京房產(chǎn)中介人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，目前其所在的公司無法做首付墊資業(yè)務(wù)，但是可以聯(lián)系第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來做。據(jù)其介紹，目前平臺的借款方基本上都是賣房再買房時著急用錢的人。通過借款，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無法保證還款途徑。”上述中介表示，一般情況下，第三方平臺有抵押物，貸款額度在300萬元左右。同時，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異，大約在每個月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi)。

近幾個月，北京房主張一頻繁接到關(guān)于房屋貸款的騷擾電話。“每次接到電話聽到的第一句就是您賣房嗎?”張一說，在拒絕賣房后，銷售人員會繼續(xù)詢問是否需要資金，稱可選擇用名下的房屋抵押貸款，再買一套房。貸款額度則是房屋評估值80%基礎(chǔ)上的60%，例如一套評估值500萬元的住房，可貸額度為240萬元。

事實上，不只是房屋抵押貸款被利用為購房資金，眾多類型的無抵押消費貸也變相充當(dāng)了“首付貸”的角色，并增加了隱性杠桿。

有業(yè)內(nèi)人士稱，去年有的銀行的個人貸款增速很快，其中有這個因素在起作用。記者在采訪中了解到，很多中介人士會主動和客戶介紹湊足首付款的方法，而有的銀行客戶經(jīng)理實際上也知道客戶貸款的真正用途，但是睜一只眼閉一只眼。

“本來我覺得自己首付不夠，只是去看看，但中介直接介紹了可以給我提供首付墊資的地方。想想飛漲的房價，我立馬決定買下來。”剛剛完成買房計劃的孫林說。據(jù)其客戶經(jīng)理介紹，目前有不少同事根據(jù)用戶資質(zhì)和需求來匹配相應(yīng)的產(chǎn)品。同時，消費貸款的年化利率在5.88%至10.2%，最高可貸金額為50萬元，最長貸款期限為三年。

微博中某金融產(chǎn)品說明書介紹稱，個人名下任意一家銀行個人住房按揭貸款還款已達到一年或以上的話，則可申請6.16厘月息、還款方式為“先息后本”的一年期循環(huán)使用的無抵押貸款，額度最高達30萬元，3至7天內(nèi)放款。其征信要求還標(biāo)明：若一年內(nèi)信用卡無逾期，征信查詢次數(shù)不超過10次，無小貸、網(wǎng)貸、擔(dān)保記錄以及信用卡使用額度不超過60%，便可以不看負債、不看流水、不看工作、無回訪電話。

“‘首付貸’并沒有滅絕，有需求就有市場。”一位券商房地產(chǎn)研究人士感嘆道。

有業(yè)內(nèi)人士表示，購房需求不減，而銀行貸款額度收緊，因此，各種門類的創(chuàng)新型貸款，由于難以實際監(jiān)測到貸款人的真正用途，所以難免會被人“鉆空子”，成為購房者房款資金的重要渠道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前看，北京新政導(dǎo)致購房人增加的首付是有限的。不過，若部分主體此前已經(jīng)加了過高杠桿，再變相加杠桿則可能引發(fā)新的風(fēng)險。當(dāng)房價平穩(wěn)時，風(fēng)險可能不大;但如果房價出現(xiàn)下調(diào)，則風(fēng)險會很大。

上述人士指出，一方面，該類墊資將大幅度增加購房者的資金杠桿，另一方面，過多的資金支撐將大幅削弱房地產(chǎn)市場集中調(diào)控本應(yīng)產(chǎn)生的抑制作用。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，監(jiān)管層將更為嚴(yán)格地管控資金流入樓市的閘門，謹(jǐn)防風(fēng)險疊加。2月27日，重慶銀監(jiān)局發(fā)文指出，將進一步規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作管理——加強企業(yè)資質(zhì)和資本金審查，繼續(xù)做好業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入管理和名單制管理，嚴(yán)厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為。

青島市2月底也發(fā)文指出，禁止中介機構(gòu)提供首付貸、過橋貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，杜絕捆綁服務(wù)。

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