文丨中國證券報 陳瑩瑩
3月23日訊,權威人士日前向中國證券報記者透露,銀行房貸比或成為今年央行MPA(宏觀審慎評估體系)考核的重要內容。該人士解釋稱,“MPA有七大類指標,其中就包括信貸政策執(zhí)行方面,而商業(yè)銀行的貸款行為是這當中的一項重要考核。貸款行為就包括銀行的信貸結構是否合理、對于某些過熱領域的信貸投放情況等,今年監(jiān)管部門將重點關注個人房貸這一塊。”據(jù)介紹,房貸占比有兩個指標,一個是余額占比,一個是新增占比。短期內主要控制的是新增占比。
近期有媒體報道稱,央行新下發(fā)的《關于做好2017年信貸政策工作的意見》(下簡稱《意見》)明確要求,央行各分支機構加強對商業(yè)銀行窗口指導,督促其優(yōu)化信貸結構,合理控制房貸比和增速。
專家和券商分析人士預計,按照目前的房地產(chǎn)調控政策,今年個人住房按揭貸款增速將明顯放緩。銀行差別化個人房貸政策也將更加顯著,尤其是房價過快上漲的一二線城市個人房貸政策將明顯收緊。
MPA考核的重要一環(huán)
《意見》要求,央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分,合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策,嚴格按照相關程序及時對轄區(qū)內住房信貸政策做出適度調整。
上述權威人士對記者表示,“2016年個人房貸增速較快,占比新增貸款也較大,已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視,今年要求商業(yè)銀行嚴格控制房貸比和增速。”該人士進一步表示,某些商業(yè)銀行2016年的房貸比甚至達到了70%、80%,這種貸款結構和貸款行為都“極不正常”。
上述人士告訴中國證券報記者,MPA按季度進行評估,參評機構被MPA分為A、B、C三檔。“比如今年某些銀行落實房地產(chǎn)宏觀政策不到位,個人房貸仍舊大幅增長,則很有可能直接被評為C檔,監(jiān)管部門也會有一些懲罰性措施。”
東北證券分析人士指出,目前MPA的結果影響各參評機構的法定存款準備金利率。央行對A檔機構的準備金利率上浮10%-30%(目前為10%),對B檔機構維持不變,對C檔機構下浮10%-30%(目前為10%)。同時,對于不符合MPA的銀行,央行會將其SLF的利率提高100BP。鑒于MPA是央行的核心評估體系,未來央行可能會針對該體系出臺更多的差異化監(jiān)管措施。
差別化政策更加顯著
《意見》要求,商業(yè)銀行做好房貸資源投放的區(qū)域分布,支持三四線城市去庫存,有效防控信貸風險,積極會同當?shù)劂y監(jiān)部門,將差別化住房信貸政策嚴格落實。此外,還要加大對首付資金來源和收入證明真實性審核。
銀行業(yè)內人士坦言,有了MPA這項“利器”,商業(yè)銀行在落實個人住房信貸政策方面絕對不敢怠慢。多位銀行個貸業(yè)務負責人表示,目前很多商業(yè)銀行收縮了個人住房按揭貸款的新增規(guī)模,各地方分行向總行匯報個人房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。“未來北京、深圳這類房價過熱的一二線城市的房貸將趨緊,三四線城市的房貸政策將服務于去庫存,差別化房貸政策在今年的信貸市場將更加顯著。”
據(jù)了解,北京樓市“3·17新政”出臺后,北京地區(qū)大部分銀行已經(jīng)上調首付比例。據(jù)昨晚的最新消息,工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定,即日起收窄首套房貸款利率優(yōu)惠,最低折扣由9折調到9.5折。
記者以首套個人住房按揭貸款200萬為例,貸款期限25年,利率9折計算,等額本息每個月的月供為11014.73元,總支付利息1304418.50元;而新政后的9.5折利率,月供為11299.06元,每個月增加284.33元,總支付利息增加85299.65元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,現(xiàn)階段北京等一線城市的“認房又認貸”肯定嚴格執(zhí)行,短期內松動不了。從影響來看,不少人因為這個“認房認貸”不能買房了,暫時把需求擋在了市場之外,這對于平穩(wěn)當前樓市來講有作用。
個人房貸料降溫
央行營管部主任周學東此前接受記者獨家采訪時表示,今年的個人住房貸款還會以較快速度發(fā)展,但確實要適當平衡,隨著住房產(chǎn)業(yè)政策調整,會適當平衡和放慢。今年的個人房貸在新增貸款中的占比會降下來,增速也會放慢。“放慢”是相對于去年過高的增速而言,但無論是相較于前幾年的速度,還是相較于信貸總的增速特別是制造業(yè)貸款增速,個人房貸的增速即使較去年下降,也還是比較高的。
周學東預計,就個人房貸在新增貸款的占比來看,預計今年會下降到30%以內,這相對于去年45%左右的占比來說,將是明顯下降。
多數(shù)專家和券商分析人士預計,2017年個人住房按揭貸款增速將大幅放緩。中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛直言,今年銀行在個人住房按揭貸款方面的政策將持續(xù)收緊,一方面是服從房地產(chǎn)宏觀調控的安排;另一方面從防風險抑制泡沫的角度來看,房地產(chǎn)是一個重點防控的領域。“從趨勢來看,銀行今年會限制個人住房按揭貸款的增速,個人房貸增速會明顯回落,2016年的速度實在太驚人。”
海通證券首席經(jīng)濟學家姜超表示,“今年前兩個月地產(chǎn)銷量依然超預期,是因為前兩個月居民中長貸款1萬億;同比增長50%,但依然沒有超過前兩個月信貸總額的30%。如果今年全年房貸占比只有30%,相比2016年縮水了三分之一,而前兩個月的房貸又超發(fā),那么未來的房貸一定會大幅萎縮。”
不少專家認為,中國居民部門的杠桿水平已經(jīng)太高,到了“加無可加”的地步,這也是導致今年個人房貸增速放緩的重要原因之一。
中國人民大學副校長、中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示,我國居民的負債,主要是以房貸為主的中長期消費貸款,占比超過50%。從房貸增量來看,當前居民部門債務率快速攀升難以持續(xù)。從房貸增量來看,中國新增房貸占GDP比重從2015年快速上升,2016年二季度新增個人房貸占比一度達到了7.56%的高位;對于美國和日本,美國新增房貸占比在2008年金融危機前最高值為8%,日本在1989年泡沫破滅前歷史高值為3.5%。
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