怕嗎？北京再對60萬套商住房限購！

文丨 劉信鳳

3月28日訊，經(jīng)過一波“限房限貸又限離”的大規(guī)模樓市調(diào)控后，北京市出臺史上最嚴(yán)商住房限購政策，調(diào)控的最終目的也從單純的抑制房價過快增長，直接過渡到調(diào)控北京市的人口規(guī)模。

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)打響了商住房限購的第一槍。

該政策對北京商住房市場產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊。公告明確要求，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，應(yīng)銷售給合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，將個人購買者排除在外。且要求企事業(yè)單位、社會組織購買商辦類項目后，不得用于居住使用。

公告另強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給個人，但個人購買者應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。這兩項硬性規(guī)定相當(dāng)嚴(yán)苛，或?qū)⒋蟛糠忠庀騻€人購買者拒之門外。

此外，北京市建委站出來再補(bǔ)一刀。要求開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目時，最小分割單元不得低于500平米。不符合要求的項目，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

商住房調(diào)控自去年年中流傳至今，但靴子落地仍然震驚業(yè)界。最終落地政策的嚴(yán)厲程度，已經(jīng)超出業(yè)界所有人的想象，業(yè)內(nèi)人士直言“文字很少很可怕”。本次調(diào)控基調(diào)從過去的抑制房價過快上漲，直接轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谑枭ⅲ喈?dāng)于將商住房逼進(jìn)死胡同，未來交易不容樂觀。

小編查閱資料發(fā)現(xiàn)，業(yè)界對“商改住”并沒有明確定義，它是開發(fā)商將商辦用地的規(guī)劃性質(zhì)改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型，從而衍生出的一種打政策擦邊球的違規(guī)產(chǎn)品。相比正規(guī)住宅用地70年的使用年限，商辦用地的使用年限明顯縮短，多為40年或50年。值得注意的是，“商改住”雖然改變了建筑形式及使用功能，但用地的規(guī)劃性質(zhì)不會改變，故產(chǎn)權(quán)仍是40年或50年。

此外，購買“商改住”不能落戶，更不能享受學(xué)區(qū)房等配套設(shè)施。但購買“商改住”的首付款與商辦物業(yè)相同，需要50%首付10年貸款期，且不能使用公積金貸款，不計算住宅貸款次數(shù)。盡管“商改住”缺點(diǎn)甚多，但是隨著北京市住宅用地稀缺性逐年攀升，“商改住”反而一飛沖天，成為近年來市場銷售主力軍，并在北京擁有巨大庫存。

下面用數(shù)據(jù)說明。據(jù)中原地產(chǎn)對最近10年成交房源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè)，其中約25萬套為商住類物業(yè)，其中90%被個人購買。另外，市場上存在約超過15萬套商辦類物業(yè)的潛在供應(yīng)量，故本次商辦物業(yè)調(diào)控政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)，未來這些房源將全部納入限購或者企業(yè)購買。

政策一出，北京市住建委立馬響應(yīng)。近日，北京市住建委加強(qiáng)對商辦類項目的執(zhí)法檢查，嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。目前，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發(fā)項目因涉嫌“商改住”，已被停止網(wǎng)簽。

這場關(guān)于商辦物業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)開始，相關(guān)輔助政策也在快速跟進(jìn)。3月26日，北京市推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，禁止違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。3月28日，北京市發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)》草案，確定北京常住人口規(guī)模2020年控制在2300萬人以內(nèi)。2020年以后，長期穩(wěn)定控制在2300萬人左右，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，積極應(yīng)對老齡化問題。

北京市連發(fā)三份文件，調(diào)控人口規(guī)模的基調(diào)已經(jīng)非常明顯。也進(jìn)一步明確北京市樓市調(diào)控的邏輯已經(jīng)完全改變，當(dāng)初市場預(yù)測的單純抑制房價過快增長的思維已經(jīng)一去不復(fù)返，通過樓市調(diào)控間接達(dá)到人口調(diào)控的最終目的才是王道。

三管齊下，自然威力巨大。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，史上最嚴(yán)商住房限購政策落地后，北京過去的二手房公寓或者商辦的購買條件，比購買住宅更嚴(yán)格。如此嚴(yán)格的約束條件，將導(dǎo)致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。故其預(yù)計，商辦物業(yè)市場成交量很有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，房價很可能在未來有30%以上的跌幅。

北京市“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當(dāng)中最嚴(yán)格的，但絕不是唯一的。北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治，意味著這是全國“一盤棋”的行動。當(dāng)前，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)同步開展“商改住”項目整治活動。過去一年多房價上漲過快的十幾個城市，比如深圳、廣州、蘇州、廈門等開展類似活動已經(jīng)指日可待。

無論如何，北京市已經(jīng)打響商住房限購的第一槍，星火燎原的戰(zhàn)況或在不久的將來席卷全國。對此，你怕了嗎?

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