房地產(chǎn)融資松綁傳聞突起，真相如何？

文丨21世紀經(jīng)濟報道 孫翔峰

4月18日訊，自上交所向債券承銷機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，迄今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債渠道收緊已經(jīng)持續(xù)超過了6個月的時間。

房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)發(fā)債迅速冷凍，半年以來發(fā)行量幾乎與2016年高峰期一個月總量相等，新債發(fā)行無一通過，拿到批文的債發(fā)行也苦難重重。

近期有市場傳言，房地產(chǎn)公司發(fā)債或?qū)⒂邢薹砰_，但是記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士獲悉，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債仍然處于相對謹慎階段，有限放開仍需等待。

“所謂放松這個標準很難確定，地產(chǎn)調(diào)控的政策還在，不會這么快就有明顯變化。”一家國有上市地產(chǎn)公司負責(zé)投融資工作人員對記者表示。

融資收緊

監(jiān)管機構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的相關(guān)限制已經(jīng)持續(xù)了超過半年。

2016年10月28日，上海證券交易所向債券承銷機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》(簡稱《監(jiān)管函》)稱，將房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準;產(chǎn)能過剩行業(yè)采取“產(chǎn)業(yè)政策+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準。

根據(jù)《監(jiān)管函》，對房企發(fā)債采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價”的監(jiān)管標準，并以此分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險類。對于“風(fēng)險類”，主承銷商應(yīng)審慎承接。對于“關(guān)注類”，發(fā)行人及承銷商應(yīng)按要求作進一步披露和核查。

監(jiān)管標準中，“基礎(chǔ)范圍”要求，發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評級AA及以上，嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策。

對于哄抬房價、違規(guī)漲價等違反國家房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策以及前次公司債券募集資金尚未使用完畢或者報告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問題《監(jiān)管函》則明確指出停止發(fā)債。

《監(jiān)管函》迅速冷凍了房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)發(fā)債途徑。記者根據(jù)東方財富choice金融終端的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年11月1日至今，房地產(chǎn)企業(yè)累計境內(nèi)發(fā)債1179億元，僅有2016年3季度2988億元的30%左右，幾乎和6月相等。

自2016年11月以來申報的地產(chǎn)公司債，至今無一例獲準發(fā)行。

更然房地產(chǎn)企業(yè)剛到壓力的是，除了新增債券無法放行，之前多支拿到批文的房地產(chǎn)公司債上市也愈加艱難。

“我們公司最近發(fā)了一個地產(chǎn)公司的，之前已經(jīng)拿到了批文，但是還是去和證監(jiān)會溝通了很久。”東海證券債券發(fā)行部業(yè)務(wù)董事凌天麟告訴記者。

一家上海某大型券商的債券發(fā)行人員也告訴記者，今年以來該券商一支房地產(chǎn)企業(yè)的債券都沒發(fā)，甚至“有批文的也沒發(fā)”。

有限放開?

近期市場傳聞，監(jiān)管層房地產(chǎn)公司發(fā)債的持續(xù)性限制已經(jīng)有所松動，部分房企正在積極爭取盡快發(fā)行。

華南一家券商的投行部負責(zé)人告訴：“我們了解到審批已經(jīng)變得寬松。”

“如果按照現(xiàn)有的政策來執(zhí)行，很多房企本來就是符合標準的，現(xiàn)在只是加強了。”該負責(zé)人表示，“后期按照標準嚴格執(zhí)行的可能性較大。”這意味相對目前的政策來說，審批會變得寬松很多。

華北一家中型地產(chǎn)公司的財務(wù)工作人員告訴記者：“有券商告訴我們這個說法，讓我們?nèi)徟?，但是他們沒有明確證明這件事情，領(lǐng)導(dǎo)也在猶豫中。”

同策咨詢研究部研究員李想告訴也告訴記者：“我們也聽說了審批放松，但是沒有看到實際的案例。”

不過采訪的多家房企和券商相關(guān)人員都表示即使有所松動，也不是一時之功。

記者通過梳理一季度以來房地產(chǎn)發(fā)債數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度房企發(fā)債仍然處于歷史低位。三月份房企債權(quán)融資有所增長，但是增量集中于中期票據(jù)。中期票據(jù)作為企業(yè)的常規(guī)融資手段，每年的一季度都會有一定量新增，并不能反映監(jiān)管變化和房企融資的關(guān)系。

“之前也并沒有完全封死，所有主體評級AA以上的都可以去申請，”凌天麟表示，但是目前來看，這個監(jiān)管標準并沒有改變，實際上房企發(fā)債仍然需要去和證監(jiān)會進行很深入的溝通。

“我們公司最近發(fā)了一個地產(chǎn)公司的，之前已經(jīng)拿到了批文，但是還是去和證監(jiān)會溝通了很久。”凌天麟告訴說。

一家國有上市地產(chǎn)公司負責(zé)投融資工作人員表示：“所謂放松這個標準很難確定，要是放松的話，我們肯定先有機會，但是這不是一兩天的事情。地產(chǎn)調(diào)控的政策還在，不會這么快就有明顯變化。”

“上交所、證監(jiān)會也都是服從政府大局的，”凌天麟說，“不會逆著政策來。”

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